天气突变！南昌楼市的寒意仿佛也“袭来”。

观南昌360 2022-06-14

今天的南昌凉风凛凛，在经历了干旱的南昌终于迎来久违的雨。仿佛宣告初冬正式来临。

当然，温度有高又低，会有个转折，但这种波动不会影响寒冬的到来。回到楼市上，全国各地楼市的“寒意袭人”，楼盘打折优惠力度超前。南昌各种花式促销也轮番上演！南昌楼市接下来会如何？我们从整个天下开始看。

17城房价下跌，创近两年新高

11月15日，国家统计局发布的70个大中城市房价变化情况，有17个城市新房价格环比下降，创下了2017年9月以来的新高，南昌也在名单中。同时，连续两月有同比下降的城市出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各城市积极降价促销将有助于形成更好的价格走势，对于购房者的入市也来说，也意味着购房的成本和压力是在减少的。

从涨幅来看，有50个城市新房价格环比上涨，数量是2018年2月以来的新低。其中西宁、呼和浩特和南宁三个中西部省会城市，10月新房价格涨幅分别是2.8%、2.4%和2.0%，是仅有的三个涨幅超过2%的城市。一线城市中北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅分别回落0.1和0.8个百分点。

二手房方面，10月份全国70个城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0%，涨幅回落0.3个百分点。无论是环比数据还是同比数据，实际上都呈现了涨幅收窄的态势。

同期，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%，涨幅比9月均回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅均回落0.2个百分点。10月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为0.0%、0.1%和0.1%。从此类环比增幅数据看，相比9月份数据，三类城市的涨幅都是有所收窄的。

同比来看，一线城市房价涨幅扩大，二三线城市则出现回落。有资金压力会促使房企选择“以价换量”的主因，但本轮促销并未真正缓解房企的资金压力，因此，预计房企会继续采取价格策略，70城市房价或将继续维持稳中有降，南昌也无法独善其身。

南昌楼市的“拐点”

据统计，10月南昌市（未含新建区及南昌县）新房住宅网签3934套（统计日期截至10月30日），环比下跌20.1%，网签面积48.53万㎡，环比下跌19.6%；二手房住宅网签1919套，环比下跌21..13%；网签面积17.88万㎡，环比下跌23.1%。

南昌10月网签创9个月来新低，甚至不如7、8两个月的淡季期。2019年10月南昌在售楼盘均价为13506元/平，环比2019年9月下跌1.17%，为今年倒数第二低的月份。

从整个市场层面与个盘情况来综合分析，整体南昌楼市目前还没有出现大范围的降价，但是出现越来越多的苗头，新房倒逼二手降低，周边区域先降价，核心相对的抗跌。

湾里区域的房价一直是南昌楼市低谷，但降价总是率先走在前头。十一假期保利商用住宅我们就劝阻大家要谨慎，近段时间恒茂未来都会推出毛坯7500元/平均价的房源，一时把湾里房价拉回到五六年前，而周边每平上万的精装楼盘去化很不理想，面对价格战，除了跟随也没有其他办法。

九龙湖区域楼盘一直是购房者非常关注的区域，其各种优势购房者都懂。房价增长幅度之大另人惊叹，很多二手房均价一万五六，双学区地铁周边的二手房更是直接突破二万一平。而目前九龙湖主要是供需问题引起的反应，土地供应量增大，推向市场的盘越来越多，而人口导入又需要一个长远的时间。“三限房”的政策又使得价格从去年到今年没有太大起色，使得区域多个新房项目价格出现回调，而区位较好的九龙湖中奥、东投、江悦这三个盘起初预计都要近二万一平，但开盘严格按限价在卖，与周边二万趋势形成鲜明的倒挂情况，导致大家购买新房情绪增大，二手房价格不调整比较难成交。很多坚守价格的二手房东只能眼巴巴看着购房者去购置新房，这是当下的情况。

当然，目前“三限房”摇号政策弊端尽显，但是价格实实在在的限在那已是板上钉钉的事实！根据南昌房信网的数据，九龙湖部分高价二手房成交价格开始有了一定幅度的下调。

南昌各种“工抵房”“团购房”盛行

目前的楼市有2008年的感觉，铺天盖地的很多楼盘的各种小动作尽收眼底，各种网络媒体关于地产的悲观言论呈一边倒的趋势。

购房者买涨不买跌的心态之下，大家明显谨慎很多，内心也感觉到楼市一点一滴的变化。开始捂紧口袋，没有特别巨大大诱惑很难改变心意。而开发商面对如此形势，迫于资金压力非常想降价，但又担心前期业主“闹事”，因而只能采取各种手段来“隐形”降价。

在恒茂、万科等楼盘出现“工抵房”一说，实际是今年盛行的说辞。工抵房原本是开发商由于资金问题暂时周转不过来，将还未出售的房子抵押给施工方。但今年的工抵房似乎名不符实，很多房产中介与分销渠道商，甚至开发商自己人也在发工抵房的朋友圈，从工抵房的房源来看，也多是一些非热门楼层房源，目前开发商还是借此相对差的房源降价来试探市场，所以购房者要擦亮眼睛去辨识去衡量到底值不值得买，另外如果有价外收款的情况可直接举报。

工抵房只是降价的“试金石”，用来试探购房者的底线，同时也为了避免前期购买业主“闹事”，但是当这种方式依然不能去化缓解资金压力的时候，真正的楼盘降价潮就会来临，毕竟融资成本在那里。

年末各种节假日促销开启

年末，各种节日相对会特别多，但对于卖特价房让利的房企来说，却是重重压力之下的无奈之举。

双十一前夕，电商纷纷宣布试水房产交易。阿里的“1元起拍”、苏宁的“特价房”、京东的“五折房”赚足了市场眼球。电商试水房产交易，大多数人还是抱着围观心态，希望房产交易能产生某些新的变化。当然，该模式可以说在未来会更多的被用到。

但是归根到底，电商跨界房地产，或者未来网红进入卖房角色，都是多渠道引流的新途径。归根到底还是开发房企去库存和现金流的双重压力下的主动出击。

不仅利用节日，近期本土企业新力集团也借助成功上市推出多个楼盘特价房的福利，明眼人也知道楼盘不好卖了，目的其实就是借助一切机会促销，犹如当年商场打折销售一样，任何一个节日一个契机都是一次促销机会。而随着目前楼市政策带来的大行情，除了个别量小的热门楼盘，没有最低只有更低的趋势或将展开。

在当下“房住不炒”的基调下，限定不将房地产作为短期刺激经济的手段。所以楼市横盘周期一定会比较很长。而我们发现很多楼盘透支了房价、透支了未来的利好，那么请谨慎。普涨时代结束，购房一定要更专业化眼光去辨识各种优劣。目前楼市很凉，但只会更冷，所以在大环境未明朗的情况下，大方向看区域长远价值，将涨跌放在第二位，将自用属性放在第一位做置换，是当下最安全的做法。而市场趋于理性，房企只有交出真有品质的产品，配合有前景的区域，或许能找到自己出路。

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