深圳人买房需求进化论
38年，深圳从一个小渔村蜕变成国际化创新金融大都市。
38年，深圳楼市发展史俨然是全国标杆：全国第一个商品房、第一块土地拍卖、首创物业管理模式......
而这38年，身处创新前沿的深圳人，对房子的要求也在不断升级。从最初简单物业管理需求到如今的各种人性化配套服务，至少历经了四个阶段。
那么跟着楼校长一起，看看你对房子的要求正在哪个阶段~
壹
时间：80年代初-90年代末
关键词：最初级的物业管理
特征：深圳商品房初现，物业管理模式刚刚起步，主要集中在维修、保洁、安全管理等基础功能上。深圳人从自建房无人管理的状态，逐渐尝到了物业管理的甜头。
历史事件：1981年3月10日成立了全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司。1988年，深圳市政府确立了“谁开发谁管理”、“谁受益谁出钱”、“有偿服务”等原则，并陆续出台《住宅区管理实施细则》、《深圳经济特区住宅区管理规定》。
代表小区：东湖丽苑
作为全国第一个商品房住宅，“东湖丽苑”也是第一个实施物业管理的住宅小区。
东湖丽苑小区业主大多为港、澳同胞及海外华侨，为满足他们对居住环境安全、舒适、文明以及对房产保值、增值的要求，深圳市房地产管理局决定借鉴香港的物业管理，通过开展各项服务收费实现自我管理、自我运作、自我完善。
但服务范畴也仅仅是在房屋维修、公共区域保洁、安保管理等方面。
目前二手房挂盘价：4.9万/平
虽说深圳在全国首创了物业管理的模式，但直至30多年后的今天，依然还有不少老旧小区依然延续着最初的物业管理模式，低廉的物业费以及无法满足需求的服务，逐渐被时代抛在了身后。
贰
时间：90年代末到21世纪初
关键词：提高生活质量的硬件配套
特征：深圳人已经不满足简单的居住需求和初级的物业管理，开始重视房子自身的配套。这一阶段主要集中在硬件配套上，比如景观、商业配套、楼盘会所、游泳池等等。
相关事件：中国第一波的“房地产+教育/娱乐/运动/艺术”即“复合地产”在珠三角地区风靡。1999年，深圳奥林匹克花园首创运动地产，其连锁快速扩张的模式在业内引起轰动。随后深圳不少商品房开始在产品和自身硬件配套上下功夫。
代表楼盘：百仕达花园、华侨城波托菲诺
百仕达花园深圳早期超大体量的高尚住宅小区，建面超过100万平，配备了园林雕塑、亭台长廊等等，也建造了全中国第一个楼盘会所。
目前二手房挂盘价：5.5-10.3万/平
华侨城波托菲诺深圳早期顶级豪宅，建面108万平米，拥有8万平米荔枝林、11万平米内湖、意大利风情街、水岸广场、高级会所等等配套。
目前二手房挂盘价：8.2-14万/平
叁
时间：2005-2015年
关键词：智能化、个性化、高级物业
特征：深圳豪宅市场崛起，楼盘优质的硬件配套已是标配，高端的软性服务逐渐成为新趋势。十年间，豪宅配套服务逐渐转向智能化和个性化，个个都号称自己是五星级物业。
相关事件：2005年开盘的豪宅红树西岸，除了地王、高价、销售神话等光鲜背景，它也是深圳第一个智能化社区、全面配备无线网络的住宅，开创了智能化社区先例。此后深圳的豪宅，就在高端服务上用尽了心思和花样，物业费大多逐渐提升至10块/平以上。
代表楼盘：中海九号公馆、鲸山别墅
作为深圳豪宅代表性楼盘，九号公馆和鲸山别墅的物业管理中，既有标配的24小时管家服务，提供各种免费维修接送服务；也有菜单式的个性化定制增值服务，如深度礼宾、家庭秘书、移动管家等等。
除了五星级般的物业服务，这些豪宅也在安保上下足了功夫。比如“与公安联网智能来访登记系统”，引进电巡平衡车和夜间警犬巡逻，承诺“不论业主的电话在几点响起，3分钟必达”等等。
目前二手房挂盘价：中海九号公馆7.5-11.8万/平、鲸山别墅8.7-15万/平
肆
时间：2016-2017年
关键词：未来前瞻性、国际化、高端医疗教育资源
特征：经过前三个阶段深圳人生活质量提升，但以往更多只是浅层需求，深圳人还有更深层的需求：现有资源对未来生活质量的保障。比如教育资源、自身健康甚至这些资源赋予楼盘的潜在价值等等，因此市场上专注软性服务配套并具备国际化资源的楼盘，也开始多起来了。
代表楼盘：泰禾中央广场
作为闽系房企泰禾在深圳的首个项目，不管是销售情况还是楼盘品质，都受到各方的密切关注。项目位于坪山中心地段，是集办公、商业、酒店及艺术文化配套等多元化业态于一体的综合体。按照规划，项目总建面约55万平米，是坪山区目前开发建设的最大一宗商业用地。
与普通楼盘不同的是，项目除了国际五星酒店物业服务配套和高端商业，还重资引入医疗、教育、酒店等国际资源。比如国际健康管理中心，导入了美国阿莱恩斯等全球多维度医疗资源。教育方面则整合英美前十教育资源，提供全新的DAS教育模式，打造国际全龄高端教育平台、双轨制教育中心。
户型：主打72-80平4.5米层高创享空间
均价：4.3万/平
正如马斯洛需求层次理论，从最底层的生理需求到最高的自我实现需求，人类需求像阶梯经历了从低到高五个阶段。深圳人对房子的需求，也正是如此。
最初接触商品房的深圳人，就好像刚挣脱了“房子的温饱线”，不再是杂乱无管理的自建房，首次尝到了物业管理的甜头。
随着对生活质量的要求，深圳人开始追求房子自身优质的硬件配套。硬件配套满足之后，初级的物业管理就再也无法匹配，进而演变成智能化个性化的物业管理。历经这两个阶段，深圳人对房子的外在和内在需求，基本上得到了满足。
如今，深圳人对房子的要求正往更高阶迈进：实现自我更高的需求，保障未来。比如优质的教育资源能保障未来孩子教育需求、先进的国际医疗资源能保障自身健康需求，而这些高阶资源，同样能赋予房子本身升值潜力。
这是深圳人对未来的前瞻性，也是逐步显现的趋势。因此不管是投资还是自住，这类具备国际化资源的软性服务配套楼盘，也会成为深圳人新的选择。
最后来投个票，看看你在哪个阶段~
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