陈劲松：粤港澳大湾区不能再歧视住宅
The following article is from 世联行 Author 陈劲松
本文来源：世联行
本文据世联行董事长陈劲松先生在《光荣与梦想——粤港澳大湾区上市公司发展机遇》论坛上的主题演讲整理完成。在演讲中，陈劲松从房地产服务行业的角度，提出了对粤港澳大湾区未来发展的十大想像。
世联行董事长陈劲松先生在《光荣与梦想》论坛
一、在对湾区进行想像之前，我想谈谈对全国城市化未来的一些看法。中国城市化走到今天，开始进入下半场，迅速地从一个面向几大块集中。未来这几大块的市场非常值得期待：无论是房子的价格、交易的量，还是品种的创新。
二、全球十大城市，就是“世界城市”的概念。世界城市的办公和商业的交易额占全球所有城市交易额的40%，其他城市加起来才占60%。全球前二十的城市占总交易额的60%，这还不算住宅。
可见，未来城市迅速向“世界城市”集中。事实上，全球房价住宅的最主要的活跃地区也在这些块状区域，粤港澳大湾区我们认为就是正在崛起的世界级城市群。
对这个城市群的想像，打开了中国房地产业，尤其是房地产服务业的空间。对于湾区的未来，如果按照张军教授说的“充满想像力”的话，我有几大基本的想像，它们一定会实现：
① 全湾区轨道同城化，这个不会在很远的未来就会实现。
全湾区轨道的同城化，意味着湾区的任何一点到另外一点，一个小时，换乘不超过3次，这是湾区同城化或是大湾区建设的基础。
② 湾区的行政边界将在未来三五年打破。
这个打破意味着湾区内各类经济、个人家庭和资质是互认的。限制深圳人到东莞买房，这事儿极其不合理，怎么能叫湾区呢？深圳白领，这么高的房价怎么买？很多深圳企业的老板，最担心的就是这么高的房价，员工怎么办？所以，我认为未来三五年内，这个问题必须在湾区打破。
③ 湾区尤其是主要核心区域普调建筑容积率。
现在的容积率这么低，湾区未来还要吸纳那么多的内容，这是装不下的，尤其是核心的重点区域，容积率应该继续提高。
全深圳曼哈顿化会成为必然，否则怎么有效率呢？曼哈顿是全球最环保的城市，因为公共设施使用效率最高，商业使用效率最高，轨道交通使用效率也最高。
如果这样做，深圳的未来值得我们期待，这个城市就更有容量。
④ 将湾区众多存量物业，尤其是办公、商业物业，推向REITs、公开资本市场。
这件事，湾区应该试点。我们有非常好的榜样就是香港，尤其是The Link（领展）——亚洲最大的房地产投资信托基金。香港能做，深圳为什么不能做？我们呼吁这样做，这样使得整个湾区的建设资金能够得到保障。
⑤ 突破共享经济目前在深圳、在湾区的基本障碍。
目前房地产服务业里，Airbnb即将上市。这告诉我们，在一个大都市，比如旧金山的房价高、租金也贵，解决租赁问题必须用共享经济。
这对于年轻人的消费是件好事，目前共享经济碰到诸多行政、法律上的障碍。比如说，共享住宅要用特殊行业许可证（特行证）。企业要创新，我们要有很好的制度环境，所以深圳、湾区一定要高举改革开放的大旗。共享经济在湾区的确立，能使得湾区的年轻一代大幅提高效率、降低成本。
⑥ 消除对楼宇经济和立体城市的法制性、行政规定性障碍。
我们到纽约、东京、旧金山……任何一个湾区看到楼宇经济的蓬勃，和在深圳看到的是不一样的。深圳的写字楼每天早上、中午、晚上都排队，在楼上干不了什么。
但我们在东京看到，一栋楼里15楼是餐厅，16楼是咖啡厅，这都让干。我们可以出台许可标准，但不能妨碍我们对这栋楼的使用。
一旦这样做，就提高了大楼的实用率，给年轻人创造了更多便利，提高了经济活跃的程度。我们在东京、纽约看到，睡眠舱就在写字楼里，这有什么不行吗？列出条件就可以了。
目前，在这方面，我们基本寸步难行，中国房地产服务业做不了太多，原因是什么呢？不让做。这个事，能不能让湾区率先走在前面试点，出了经验怎么管，然后再向全国推。
⑦ 消除对住宅的歧视。
我们的用地很少了，公改公提高了容积率，但全是给办公的。东莞的住宅不让深圳人买，深圳又没住宅用地批。一申请批住宅，就说你想搞房地产，因为房地产的名声太差了。但高房价的问题怎么解决，总要给个出路吧。
在曼哈顿区域，一半的房子是住宅。我们的中心区有几栋住宅？我们对住宅太歧视了，以至于上班塞车的问题全都出来了。我们不应该对住宅有歧视，否则将来怎么解决湾区的生活问题。
⑧ 推行全建筑绿色标准，这件事湾区一定应该走在前面。
深圳的环境在全国是排在前面的，即使这样，跟房地产相关的碳排放，依然占了非常高的比例。汽车尾气没有建筑排得多，这方面强制性的绿色标准我们也没有出。
⑨ 把湾区的滨海湿地当做湾区重要环保样板来打造，要打造成国际级大湾区湿地样板。
深圳、香港已经有这个条件了，整个湾区都要有。深圳的中心区跟滨海湿地，尤其是红树林湿地是最近的。深圳是全球候鸟的迁徙地，现在是观鸟季了。当这么多的候鸟，跟中心区结合在一块，湿地保护得又好，这种环境就是国际级的了。
⑩ 给房地产服务业，乃至所有服务业政策支持。
服务企业不要税收优惠，能不能把强加在服务业上的种种限制，放开给上市公司去试点？因为我们能够负责任。比如说短租公寓一定要特行证，给我们政策上先行先试的机会。
深圳乃至湾区，不论是高新企业也好，还是高大上的科研机构也好，他们需要服务。因为湾区高科技企业多，而这些企业要专注科研，行政需要外包。
现代服务企业要满足居住、办公升级新要求，就要给到政策的实质支持。如果这样，预计湾区的服务业都会同城化，比如香港的已经完全进入深圳了。
只要放开行政上的许多限制，率先出台标准，我们相信中国的房地产行业，将会在湾区把模式全部打开，然后逐步向全国推广。我们跟国际级服务公司可以同台竞技，就能够培育世界级的服务企业了。
往期文章回顾