【一典通】丨「约定解除合同」的效力有啥猫腻？

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问题再现↓↓

2012 年 11 月 11 日，某开发商与张某签订《商品房买卖合同》，合同约定开发商向张某出售商品房一套，首付款 195 万元，余款 130 万元办理银行按揭。合同附件约定：因买受人未按约定还款，导致出卖人向银行承担保证责任的，买受人应向出卖人支付总价款 10% 的违约金，且出卖人有权解除合同。按揭合同约定还款期为 13 年，自 2013 年 2 月至 2026 年 1 月。自 2014 年 7 月起，张某未按约定归还银行贷款，开发商承担阶段性保证责任，被银行扣划按揭保证金 3、8 万元。 2015 年 1 月，开发商向法院起诉，要求解除其与张某签订的商品房买卖合同，并要求张某承担违约金 32、5 万元，赔偿经济损失 3、8 万元。张某以房屋买卖合同中格式条款，限制、加重其责任为抗辩。

请问购房者张某未按约定归还银行贷款，导致开发商承担保证责任，开发商能否行使合同约定的解除权？

开发商不能仅因为张某的轻微违约行为主张解除合同。

本案属于房屋买卖合同中格式条款纠纷，开发商提供的商品房买卖合同可以重复使用，并事先由开发商拟定，在订立合同时也未与张某协商。根据大陆《合同法》第三十九条第二款之规定，应认定买卖合同为格式合同。第四十条规定：「格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。」

因此，对于提供格式合同一方当事人以契约自由为名主张自己的权利，人民法院应当对格式条款的效力问题进行审查，纠正以合同形式上的平等掩盖实质上的不平等之现象。

在签订合同时开发商与张某之间对合同内容的把握能力相差悬殊。作为购房自用的消费者的张某，由于对房地产专业知识和法律知识的缺乏，加上格式合同条文冗长、内容繁杂，短期内难以对其打算签订的合同的每一条款的后果和风险作出恰当的把握或者预估，因而本案双方当事人签订买卖合同虽然在形式上平等，但在实质上可能存在不平等情况。开发商对提供格式条款没有履行提示与说明义务。该格式条款不当加重张某责任、排除张某主要权利，开发商没有就该格式条款履行提示与说明义务，违反合同法第三十九条第一款的规定，根据大陆《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，人民法院应依职权认定该格式条款无效。

张某违约程度轻微，未达到大陆《合同法》第一百六十七条第一款「分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同」之规定的情形。

在当事人没有明确合同解除的具体标准情形下，将合同解除标准认定为买受人未付到期价款的金额达到全部价款的五分之一（20%）进一步降低，对出卖人而言，显然有失公平。笔者认为不应支持开发商解除合同的请求。

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