房产税新规在上海落地，离全面开征房产税还有多久？
近日，上海市财政局、税务局、房管局近日联合颁布《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，上海将继续作为试点城市征收房产税，并且对此前的规定作出了一些变化。《通知》于昨天即1月28日正式开始实施，不少人担心是否会是全面开征房产税的前兆。
通知的主要内容
《通知》明确了关于居民家庭住房套数和面积的计算、关于本市居民家庭、关于计税价格的核定、关于应纳税额的计算等十个问题。笔者将其中较为核心的内容归纳如下：
一、房产税的适用对象
房产税的征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在上海市新购的住房。
即是说，外地人在上海的首套房便可能被征税，而上海本地人的第二套房才有可能被征税。
二、仅超出面积的房产才交税
按照《通知》的规定，每人享有60平米的免征税面积，且按照家庭为单位计算。
例如，一个普通的三口之家，房屋面积在180平以下都不用担心。如果你有两套房子，加起来200平，只需要交多出的20平的房产税。
三、如何计算家庭人数和住房套数
一般而言，一个家庭包括夫妻双方及其未成年子女。但同时，《通知》规定如果某一居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，也可以视为一个居民家庭。
两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数，并根据各自拥有住房的份额，分别计算家庭住房面积。
四、税额如何计算
应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。
为了防止底价购房避税的问题，《通知》进一步规定，纳税人申报的应税住房交易价格明显偏低且无正当理由的，由税务机关核定其计税价格
五、有些类型的住房可以免税
对部分住房暂免征收房产税，具体包括：
（1）本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房上述住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，计算确定房产税征免面积）。
（2）本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。
六、关于申报纳税期的问题
应税住房房产税按年计征，并于当年的12月31日前办理申报纳税。纳税人在年度中发生应税住房权属转移的，其尚未缴纳的房产税税款，应当在转移时申报缴纳。
律师解读：房产税离我们还有多远
实际上，上海市早在2011年就发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（沪府发[2011]3号），而本次发布的《通知》主要是对此前政策的延续，内容并未发生实质变化。
而上海税务局也在其官网中同时公布了关于《通知》的解读材料，明确指出：《通知》发布主要是因为原政策到期，需要继续实施，且部分机构、区域名称发生了变化，因而重新发布。《通知》的内容与原文件一致，未发生变化。此次《通知》发布引发如此高的关注度，很大程度是因为某些房产中介机构借机散布恐慌、鼓动投资者赶紧买房所致。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，目前上海和重庆试点的个人住房房产税并不是真正意义上的房地产税，因为缺少相关法律支撑与授权，所以此次出台的政策仍与2011年的在主体上保持一致，并不能有更大突破，只能起到重申的作用。
其实，自房产税在10年前开始试点以来，试点城市始终只有重庆、上海两个，且两地政策差异较大，未能统一，也一直没有扩大到其他城市。
中国财政科学研究院党委书记、院长刘尚希曾经表示，房地产税的出台要特别审慎，要权衡各方面的因素。房产税涉及每个公民的住房，影响重大，征收房地产税必须要“立法先行”。而就目前来看，全国人大公布的2021年度重点立法工作计划中，并未出现房地产税的身影。因此，房产税离真正落地恐怕仍有很长一段路。
不过，陈晟也透露，由人大预算工委和财政部牵头制定的房地产税相关意见征询稿已经有相关草案，其中关于房地产税征收力度、范围和减免面积都比两个试点城市现行的规定要更为严格。
财政部部长刘昆去年底在《人民日报》发表文章指出，“十四五”期间，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。因此，房产税近年是否可能落地，最重要的是关注房地产税在十四五期间是否能进入人大的立法程序。如果进入立法程序，则不排除房产税可能在几年之内正式颁布。
陈立彤 律师
大成上海办公室高级合伙人，国际风险与合规协会副会长，福特公司前亚太区合规总监，中国律师、美国纽约州律师
雷莉 律师
大成成都办公室高级合伙人，大成中国区公司委家族企业治理研究中心主要成员，拥有十年企业财务管理经验，会计师，四川省优秀律师