从土拍情况看今年的房地产

　　今年的房地产走势如何？

　　各种分析都是老生常谈，我们可以看看土地拍卖的情况。

　　总体来看，非常乐观。

　　我们看重点城市，先看北京。

　　截至3月底，北京市一季度土地市场共计成交经营性用地16宗，成交土地面积约86万平米。同比减少了45.7%。但在“量跌”的同时，一季度的土地市场成交楼面均价，为37057元/平米，较2019年同期上涨了60%，且创近三年新高。

　　土拍面积减少45.7%，价格上涨60%，说明北京想缩量涨价。

　　但也有另外一种解释，就是今年一季度出让的地块较为优质，比如海淀区的有明显增加，直接抬升了整体地价。

　　再看上海。

　　4月9日，上海成交五块地，全都是底价成交。

　　看起来很不乐观，所以4月10日，上海立刻出台了新的土拍政策：取消20天“资金冻结”期，拍卖竞争的入围者从原先的“10进2”改为“10进5”。直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。

　　因此可以预期，上海未来的土拍市场，肯定会热闹一些。

　　上海这个时候修改规则，好像很有意思。

　　再看深圳。

　　4月8日深圳挂牌了一宗二类居住用地，用于建设安居型商品房。挂牌起始价1.96亿元，底价成交。竞得人是“深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司”，国企。从条件来看，好像就是给它的。

　　未来短期，4月14日深圳还有两宗，5月8日一宗，一共三宗，土地面积分别是1万多平米，两块“人才住房”，售价限制为3万元/平米出头。一块商业地产。

　　这将让深圳住宅的供应继续处于紧张状态。2019年，深圳全年仅出让56宗土地，其中宅地仅为14宗，成交住宅用地面积31万㎡，总成交金额92亿，本来就少得可怜。

　　所以，现在深圳不仅在吸引人口方面最具力量，而且住宅地偏少，价格也是全国最高就可以理解了。

　　再看杭州。

　　4月3日拍了三宗地，两分钟价格封顶，可见热度。

　　4月9日又卖了四块地，面积都不大，两块底价（商业用地），其他两块住宅用地，一块溢价率29.50%，一块溢价率15.20%。

　　再看南京。

　　南京今年卖的第一块地，溢价率0%，但是接下来三块，溢价率分别是30%、33%、37%。

　　看起来形势喜人。

　　再看广州。

　　3月10日，越秀区越秀南AD013907地块入市出让，广州市城市建设投资集团有限公司以底价23.57亿元竞得。主要是底价太高，折合楼面价6.46万/平方米，已经刷新了广州土拍史上的最高楼面起价纪录。

　　3月23日，广州又出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地，因为要建学校，这宗地块实际拿地支出高达78.63亿元。按此折算，地块楼面价约为2.48万元/平方米，比成交楼面价1.24万元/平方米翻了一倍。

　　形势喜人。

　　再看苏州。

　　受疫情影响，苏州在2月份放松了土地出让条件，今年已经卖了十几块地了。其中，3月25日苏州1号公告开拍，吸金123亿，溢价率均在10%以上；4月1日苏州2号公告开拍，吸金132亿。4月11日苏州又挂出5块地。今年受各种因素影响，成交溢价率不高，大约10%左右，但苏州政府已经把300多亿收入囊中。

　　作为地级市，苏州很低调。

　　再看成都。

　　今年一季度土地成交金额198亿元（排名全国第五），同比去年增长32%；规划建筑面积成交1754万平方米（排名第一），同比增幅88%，增幅遥遥领先全国平均水平。

　　尤其是3月份，最高溢价率达124.76%，平均溢价率约25%，掀起了一波小高潮。

　　步子很大。

　　从一季度成交额来看，前四名甚至前十名，都是谁呢？如下表所示。

　　可以看出，深圳排不上号（这让它房价全国第一），京沪排名一二，杭州紧追其后，这三个城市的卖地收入都在500亿以上，实在是太牛了。广州的同比也有明显增长，进入前四，要知道在疫情下还这样，真是了不起。中西部城市，郑州、西安也挺牛的。

　　看个总体数据吧。

　　根据中指研究院的数据，今年一季度，全国300城共推出土地5613宗，同比减少9%；推出土地面积22133万平方米，同比减少14%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1653宗，同比减少18%；推出土地面积7856万平方米，同比减少16%。

　　也就是说，住宅用地面积，同比下降了十几个百分点。

　　成交方面也下降明显。前3月共成交土地4353宗，同比减少18%；成交面积17151万平方米，同比减少23%。其中，住宅类用地1203宗，同比减少13%；成交面积6000万平方米，同比减少25%。

　　出让金和溢价率也低于去年。前3月土地出让金总额为7707亿元，同比减少10%；土地平均溢价率12%，较去年同期下降1个百分点。

　　不过，在平均楼面价方面却有明显上涨。今年一季度，300城成交楼面均价为2325元/平方米，同比上涨11%；其中，住宅类用地成交楼面均价为4851元/平方米，同比上涨20%。

　　溢价率方面，一线城市的楼面均价涨幅最大，高达31%，二线城市既然小跌0.04%，估计成都的成交量太大，把均价拉低了。三四线城市居然涨了11%。难道是底价低了？

　　总体结论：

　　2020年一季度，全国土拍市场稳中有升，进入4月份以来，土拍有逐渐狂热的趋势。如果再考虑经济大环境和就业情况，今年的房地产市场，尤其是一二线房地产市场，有望在今年剩下的2/3时间里，走向又一个高峰。

　　住房不炒，再创辉煌。

　　关注本号，阅读往期精彩文章：

　　长按下面的二维码，可关注本号。