签约9年没供地 北京移动互联网文创园“胎死腹中”

作者 刘虎 张梦云

北京移动互联网及文化产业园效果图。

企业家于生新怎么也没想到，在甘肃做得风生水起的他，2013年牵手中央汇金下属企业中金公司，雄心勃勃进军北京，计划投资40亿元在顺义区仁和镇打造“北京移动互联网及文化创意产业园”项目。然而，近十年过去了，公司不但连建设用地都没拿到，还被当地政府平台公司告上法庭，该项目也从于生新的“心头肉”变成了心头之痛。

“仁和镇政府当初用低价土地和优惠政策把我们吸引过来，都快十年了还没有兑现承诺，导致公司血本无归，损失惨重。”于生新说，“我今年都已经71岁了，人生有几个十年？”

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甘肃民企牵手中金，顺义打造文创园区

于生新创办的甘肃新源置业(集团)有限公司（以下简称甘肃新源集团）成立于1998年，是一家以房地产开发、高新技术产业园区建设、专业市场经营等为支柱产业，产业投资、物业管理等业务共同发展的大型综合性企业集团。2013年2月1日，为了联手打造“北京移动互联网及文化创意产业园”项目，甘肃新源集团与中金公司全资子公司中金佳成投资管理有限公司（以下简称中金佳成公司）合作，成立了项目公司佳成新泰（北京）投资有限公司（以下简称佳成新泰公司），中金佳成公司占股51%，甘肃新源集团占股49%，于生新任佳成新泰公司法定代表人兼总经理。

2013年3月19日，顺义区仁和镇政府平台公司北京世纪仁和工业开发中心（以下简称仁和开发中心，甲方）与佳成新泰公司（乙方）签订了《关于投资顺义区仁和镇二三产业基地C5地块项目的协议》（以下简称项目协议）。

C5地块土地面积436.5亩，其中工业建设用地293.5亩，市政代征地143亩（实际面积以乙方取得的《国有土地使用证》为准）。C5地块由两块组成，编号分别为顺义新城第7街区6010地块和6011地块。

北京市顺义区仁和镇二三产业基地C5地块。刘虎 摄

项目协议约定，甲方邀请乙方参加该宗土地使用权的招标、拍卖或挂牌程序，并在该宗土地上投资建设“北京移动互联网及文化创意产业园”项目。乙方向甲方支付定金2000万元，乙方拟投资C5工业用地的价格为每亩50万元。

项目协议第一条约定，“乙方最终取得该宗土地使用权应不高于下列条件：工业建设用地价格为50万元/亩，总地价款计14675万元。”乙方按第一条的要求参加该宗土地的竞标，如由于乙方的原因竞标失败（竞标失败是指中标人不是乙方），甲方应无条件返还乙方的定金及其利息。如因甲方的原因致使乙方未能按第一条约定获取C5地块，则甲方承担违约责任，并支付乙方违约金1000万元。

项目协议还约定，甲方协助乙方向相关部门申请C5地块为研发、办公工业M4用地；甲方对该宗土地进行“七通一平”的前期开发，并积极协助乙方在招拍挂出让程序中竞得该宗土地；甲方为乙方创造良好的投资环境，为乙方开通各种审批、项目申报等行政程序的快速通道；乙方可根据自身情况申请享受国家相关优惠政策；甲方给予乙方当地各种行政支持和帮助等。

“作为顺义区的招商引资项目，当时顺义区和仁和镇领导对该产业园项目十分重视。”于生新说，时任顺义区区委书记王刚（2020年7月因涉嫌严重违纪违法接受纪律审查和监察调查）和仁和镇主要领导、中金公司等相关领导均参加了项目签约仪式。

2013年4月7日，佳成新泰公司向仁和开发中心支付定金2000万元。

2014年1月17日，仁和开发中心（甲方）与佳成新泰公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：《项目协议》中约束甲方工业建设用地上市挂牌价格为每亩50万元，由于土地上市交易过程中竞拍价格不受甲方约束价格所控制，因此乙方竞得土地的最终价格以土地最后竞拍结果为准，其竞拍土地所产生的款项均由乙方承担。

02

万事俱备地价暴涨，使用期还仅有20年

“根据当时仁和镇政府的安排，要求2013年10月到年底要挂牌取得国有土地使用权，佳成新泰公司从项目运营团队到资金等方面都做好了充分准备。”于生新称，协议明确规定土地价格每亩50万元，293.5亩工业建设用地需资金14675万元，加上其它费用共2亿多元全部提前到位，准备在2013年底前取得土地证。

于生新称，佳成新泰公司与仁和开发中心签订项目协议后，为竞得土地开展了大量前期准备工作，如聘请专业机构进行设计、咨询、可行性研究，编制项目可行性研究报告、项目定位报告，完成项目规划，并按照政府的要求积极引进移动互联网及文化创意产业企业进驻该地块，分别与中国科学院微电子研究所、网易云音乐、春雨医生等多家机构签订了意向入驻协议。

顺义区仁和镇政府平台公司北京世纪仁和工业开发中心。刘虎 摄

2014年，佳成新泰公司接到仁和镇政府通知，要求按照上级有关文件规定做项目全要素评价。“这项工作十分复杂，要求内容很多，我们做了近两年时间。”于生新称，佳成新泰公司组织了近20人的专业运作团队，按照顺义区的产业政策方向，做了六版可行性研究报告，撰写编制了全要素评价资料等共200多册，计100多万字。

2016年5月5日，在顺义区产业项目全要素评价2016年第四批项目联审会上，相关部门原则同意北京移动互联网及文化创意产业园项目入区，该项目对应地块为6011地块。但由于建设用地问题一直没有得到解决，项目迟迟无法落地。

2018年11月30日，仁和开发中心向佳成新泰公司发出了“关于是否继续取得新城第7街区6011地块的催告函”。催告函称，该宗地块土地性质已调整为工业M4，用地年限为20年，评估价格为每亩581万元。目前，土地已具备入市条件，挂牌价格每亩581万元已通过区政府专题会，区土地储备中心将正式办理挂牌程序，请佳成新泰公司于2018年12月4日前就是否摘取该宗用地给予明确答复。

2018年12月1日，佳成新泰公司向仁和开发中心发送了《关于顺义区仁和镇二三产业基地C5地块的答复函》。《答复函》称，仁和开发中心把土地挂牌价格上涨为581万元/亩，已违背了项目协议和补充协议的基本原则和契约精神，比原承诺挂牌价格上涨幅度超过了十一倍多。佳成新泰公司在支付定金后长达6年时间里，多次上门催促、联系请求政府尽快办理该宗土地挂牌竞拍入市，以使该公司能尽快摘牌进行土地开发建设，而仁和开发中心一再拖延，在此期间北京市土地市场巨变，给佳成新泰公司造成了重大经济损失。

“现我司再次明确表示，参加该宗土地的竞标摘牌。”《答复函》称，种种行为表明，土地将不会按照约定的50万元/亩价格挂牌，其违约责任在仁和开发中心。请仁和开发中心慎重考虑2013年该地块招商引资的市场条件及历史背景，根据双方协议精神，就土地挂牌上市的程序、价格、时间、方法等达成一致意见，以弥补给佳成新泰公司造成的巨大经济损失，维护政府行政的权威性。

“我们投入了大量的人力、财力和物力，前期准备工作都做完了，地价却涨了十几倍，土地使用年限也只有20年。”于生新说，佳成新泰公司明确表示价格太高，挂牌程序不规范，而且土地使用年限仅有20年，不符合我国《土地法》。“这项目没法做，根本算不过来账。企业的合法权益谁来维护？损失谁来买单？”

03

拒绝状告政府，政府平台起诉要求解约

在2018年12月3日时任北京市顺义区仁和地区党委书记刘洋（后任北京市顺义区副区长，现任北京市大兴区委常委、政法委书记）在一次协商会议的谈话中表示说区长也希望把土地价格降下来，但区里做不了主，决定权在市里。现在协议没法履行，可以去法院起诉。法院如果判政府赔偿，“该赔8个亿就赔8个亿，该赔10个亿就赔10个亿。”

但佳成新泰公司始终没有去法院起诉政府。

北京市顺义区仁和镇政府。刘虎 摄

2021年1月13日，仁和开发中心向佳成新泰公司发送《律师函》，单方宣布解除双方之前签订的项目协议。《律师函》称，自项目协议签署以来，至今已近八年之久，但佳成新泰公司却未能有效参与C5地块的招标拍卖挂牌出让，仁和开发中心定于2021年1月20日正式解除项目协议。

2021年1月18日，佳成新泰公司回函称，该公司已完成标的地块出让前全部工作，但由于仁和开发中心反复变更出让条件，导致标的地块至今仍未实际进行挂牌出让，因此并不存在佳成新泰公司“未能有效参与C5地块招标拍卖挂牌”的情况。投资协议及其补充协议仍在正常履行中，仁和开发中心无单方解除该协议的理由。如强制单方解除协议，应承担违约责任。

由于佳成新泰公司不愿解除协议，2021年初，仁和开发中心一纸诉状将其告上顺义区法院，请求判令解除双方签订的项目协议和补充协议。

随后，佳成新泰公司向顺义区法院提出了反诉，称该公司未有效参与土地挂牌的说法不属实，仁和开发中心的单方严重违约行为给该公司的经济利益和商业信誉造成了巨大的损失，请求法院判令仁和开发中心继续履行双方签订的项目协议和补充协议，并向该公司支付违约金1000万元。

04

法院一审判决解约，协议土地已遭蚕食

北京市顺义区法院。刘虎 摄

在庭审中，佳成新泰公司认为，仁和开发中心并没有合法的合同解除权，既不符合约定解除条件，也不符合法定的解除条件。原告在没有合同解除权的情形下，硬性单方解除合同本身，就是严重的违约行为，应承担相应的违约责任。

佳成新泰公司辩称，项目协议签订后，该公司积极履行，向仁和开发中心支付了定金，并按照协议约定筹措资金，按照区、镇两级政府要求开展全要素综合评价工作，聘请专业机构进行了设计、咨询、可行性研究，并通过了区全要素综合评价，同时积极组织产业招商，引入企业入驻等工作。

“但仁和开发中心在协议履行过程中，存在严重违约情形，将C5地块中的6010地块擅自转让给了北京连芯科技发展有限公司（以下简称连芯科技公司）。”佳成新泰公司称，该公司多次就此违约行为向仁和开发中心提出，但对方却不予回应。仁和开发中心的一系列违约行为有违诚实信用原则，严重违反项目协议的约定，应承担违约责任，并按照合同约定支付违约金1000万元。同时，仁和开发中心应继续履行双方签订的项目协议和补充协议，积极推动地块的入市工作。

此外，佳成新泰公司申请追加连芯科技公司为本案第三人。佳成新泰公司称，2013年5月20日，连芯科技公司的全资股东北京厚德仁和文化投资有限公司（两家公司的法定代表人都是黄志强）与佳成新泰公司签订了《北京移动互联网及文化创意产业园项目前期咨询服务及招商销售代理协议》，为C5地块项目提供咨询服务等。黄志强明知其之前为佳成新泰公司就C5地块项目提供过咨询服务，却恶意串通仁和开发中心，使得6010地块被非法私下转让给连芯科技公司，并在顺义区立项为“北京移动互联与文化传媒产业基地”项目，在2016年顺义区产业项目全要素评价联审会上，也通过了全要素综合评价。“连芯科技公司和仁和开发中心的恶意串通行为，严重损害了我公司的合法权益，使我公司不能获得C5地块。”

仁和开发中心辩称，该中心不存在违约行为，也没有阻碍佳成新泰公司以招拍挂的形式竞拍土地，不同意向其支付违约金。即使涉案协议解除，也不影响佳成新泰公司继续依法申请使用土地，并通过法律程序获得土地的使用权。

2021年12月29日，顺义区法院作出一审判决：一、确认双方签署的项目协议和补充协议于2021年2月7日解除；二、驳回佳成新泰公司的全部反诉请求。

一审判决认定，双方补充协议明确约定“土地的最终价格以土地最后竞拍结果为准”，佳成新泰公司的回函实际是不同意以高于50万元/亩的价格摘牌，不同意以竞拍结果确定土地价格，违反了双方合同约定的核心内容。“本案中，仁和开发中心行使解除权，要求确认合同解除并无不当，本院予以支持。佳成新泰公司要求继续履行合同，本院不予支持。”

对于仁和开发中心将6010地块转让给连芯科技公司，一审判决认为，佳成新泰公司与连芯科技公司分别就两地块提出项目评价申请，且在同一次会议中通过全要素评价，未有证据显示佳成新泰公司对此提出异议，且该地块最终并无任何公司摘牌。“佳成新泰公司主张仁和开发中心支付1000万元违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。”

于生新称，佳成新泰公司与仁和开发中心签订的是C5地块整体开发协议，并交了定金，仁和开发中心擅自将其中的6010地块转让，当地法院却认定仁和开发中心不构成违约，实在令人匪夷所思。

“连芯科技公司给佳成新泰公司的项目提供咨询服务以后，却与仁和开发中心恶意串通，用佳成新泰公司与仁和开发中心的协议地块开展相同的项目，从事相同的产业。”于生新称。

于生新称，不仅如此，2021年5月，佳成新泰公司了解到，镇里又将C5地块中的6011地块切走两块，卖给了两个关系户，一个40亩，另一个30亩。

“这个项目拖了近十年仍然无法落地，不仅给国家和企业造成了巨大损失，也给基层政府形象和地方投资环境带来了严重的负面影响。”于生新称，佳成新泰公司计划投资40亿元建设该项目，先后与十多家高科技企业和上市公司签订了入驻协议，项目建成后年产值有望达到50亿元以上，年税收可达5-8亿元，谁知道结果搞成了这个样子。

71岁的佳成新泰（北京）投资有限公司法定代表人于生新。刘虎 摄

佳成新泰公司不服一审判决，目前已向北京三中院提起上诉。

佳成新泰公司的律师认为，关于仁和工业开发中心与连芯科技恶意串通，私自转让涉案C5地块的6010地块的相关事实，有三个方面可以证实。

一是连芯科技注册登记日期是2016年11月22日，但在2016年4月份其就已经向仁和镇政府提交《顺义区产业项目评价申请表》，2016年5月份参加顺义区第4批全要素评价联审会。“一个未注册登记成立的公司，居然能开展土地方面的重大经营行为，能参与顺义区国有土地使用权的招拍挂程序，明显不符合相关土地法规、政策的规定。”

二是对比佳成新泰来看，连芯科技即不签署相关的项目协议，也没有交任何的合同定金，直接参与6010地块的二级土地开发的前期工作，显然得到了开发中心和仁和镇政府的“特殊关照”。这恰好说明了连芯科技与开发中心之间的相互勾连和恶意串通。

三是此恶意串通行为一直持续至今。从2017年1月顺义区经信委通过连芯科技公司的全要素综合评价意见表，到黄志强与仁和镇工作人员在微信里聊天商谈6010地块挂牌的事情；从北京市规划和自然资源委员会委网站在2018年底挂出6010地块但在2019年随即暂停公告。“此一系列恶意串通行为已经构成了对佳成新泰公司合法权益的严重损害。”