第一次商业地产投资，我是如何做的？

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上一篇推送投资亚特兰大西南部“战乱区”房产是什么体验？中，菊子讲了她在亚特兰大西南部一个治安不太好的社区投资出租房的故事，整个过程波折不断，很多朋友看完之后都觉得像看了一本小说一样过瘾。

本期推送，我们再来讲述菊子的另一个投资经历，也是充满了变故和曲折。

大家都知道，2009年受金融危机的影响，亚特兰大房子的价格降低了20%-40%。这段时间内，我像很多中国人一样，趁着房价低买入了几套投资房，同时在这个过程中我拿到了自己的中介执照并开了Broker公司。到了2014年，亚特兰大的房价到达最低点后触底反弹，房价几乎翻倍。我觉得住宅市场的利润没有那么大了，就想从住宅转到商业地产行业，并买入了第一栋商业医疗大楼。

后来的事实证明，在那个时候从住宅转到商业地产是明智之举，但这第一栋商业大楼的投资之路对我来说却充满了坎坷。

我当时在拍卖网站上看了3个商业地产：一个小型购物中心、一栋出租公寓和一栋医疗大楼。经过各种考量，我选择了这栋4万5千英尺的医疗大楼。这栋医疗大楼建于1990年，上一次成交记录是2006年，成交价格是1124万，现在放在网上拍卖，中介跟我说大概225万左右可以标到。大楼出租率是20%，租户都是专科医生。我当时和Rose一起去看楼的时候对商业楼一无所知，我们以看住宅的眼光看这栋商业楼，激动地眼珠子都快掉下来了，觉得225万能买这么一栋大楼真是太值了！怎么看怎么觉得好。我们当时就决定要买，毕竟这么便宜，而且这条街上其他的医疗大楼，出租率都挺高，我们觉得这栋楼的出租率将来也会差不多。

现在想想，当时那3个项目里，我最不应该选的就是这个医疗大楼。但我当时没做过商业地产，完全在用做住宅的思维判断要不要买，不知道商业地产的价值并不是按照你隔壁邻居的房子来推算，而是按照纯收入来计算。

我和Rose估计这栋楼加上装修之类的费用可能需要400万，贷款200万，需要资金200万。我们俩没有那么多的钱，于是我们就去联系一些对房地产感兴趣又有钱的朋友一起投资，最后找到了两位，简称张三和李四吧。我们四个人都很喜欢这个楼，决定一起买，于是签了一个协议，明确四个人同等权利、同等责任、同等义务。张三负责招租，李四负责装修维护，Rose负责财务，我就负责剩下杂七杂八的事情。

这栋楼在2014年9月29号上午9点开始在Auction上网上拍卖，我们几个人从早上9点一直标到下午3点，直到对方出到了我们的底价350万。我们本来不想再标了，但Rose说对方的底价可能也是350万，于是我们又点了一下，对方果然放弃了。最后，算上网站拍卖的附加费，我们以371万美金拍下了这栋医疗大楼。拍下这栋楼以后我们都很高兴，Rose还根据371万的买价分析出年回报率大概是40%。

Auction的要求很严格，在拍下以后，买家必须在24小时以内上交房价10%的押金，在45天以内过户。我当时就先把押金垫上去了，现在知道了这是一个大失误。然后我们4个人就开始忙贷款的事情。因为这栋楼的出租率只有20%，没有什么现金流，最后就找了一个小银行贷款。但这个银行要求比较严格，我们四个人包括彼此的配偶全被要作为担保人。但无论如何贷款也算暂时解决了，然后我们又开始忙招租。

等到这个时候，我们才知道医疗楼有个花销叫TI：房客改造费用。因为我们之前是做住宅的，从来不知道什么是房客改造费，结果一打听房客改建费可能要30-50美元每尺每年。然后我们按照自己4万5千英尺的总面积，50美元/尺的改造费来算，每年还需要额外180万的支出。加上这180万的改建费之后，我们的年回报率就从40%降到了20%。

降到20%之后，我们四个人对这栋楼就都没有信心了。张三和李四这两位合伙人就退出了这个项目，也把自己从贷款的担保人里撤了出来，说我和Rose谎报军情拉他们进来。这下付首付的钱少了一半，银行贷款也可能要黄，我就很生气，但没有办法，是我垫付的押金，所以我没办法退。这里很感谢Rose，她最后还是选择和我一起把这件事继续做下去。Rose的老公是个外科医生，收入很高，作为我们的贷款担保人很有信服力，最终银行在面试我们两次之后终于决定把贷款发给我们。

有了贷款，我们为了凑够首付，就走上了私募之路。我和Rose吸取教训，规定起投1万美元，投资人只分利不参与项目管理。最后有20多个人进来，终于凑够了首付的钱。

在2014年11月14日，这栋医疗大楼终于顺利过户了。我、Rose还有后来雇的Hilda、Rudy夫妻就在这栋楼全职上班，Hilda和Rudy夫妻负责这栋楼的招租和维修。我们买进的第一天，就有一名印度医生上门要租房，我们太想留住这个医生了，对他的事事上心，后来他也介绍了自己的医生朋友过来租房子。

我们还专门雇佣了专业的医疗大楼中介SK公司来帮忙招租。虽然很努力，我们第一年也只找到了3家房客，入住率从20%变成了50%。在前六个月有3家房客入住，之后的6-19个月却是毫无进展，没有房客的时候我们都特别焦虑，晚上睡不着觉。房客谈租金的过程也很耗时，谈好之后入住装修还有很大的噪音和粉尘，需要和楼里的租客协调装修时间，施工尽量不在白天的工作时间进行。

在我们买进19个月以后，SK提出要收购这栋大楼，因为经营这个医疗大楼实在是让我们身心俱疲，我们就决定出售，最终以545万美金成交了。这个价格已经能差不多满足投资人的分红需求了，我们就觉得还可以。

但是故事到这里并没有结束。我们一直和这个SK中介公司帮我们招租的人Jeff关系特别好，他家里有什么事我们都去帮忙。在这个楼过户之后，Hilda过去和Jeff交接，从他嘴里得知这栋楼刚出去了4个Proposal（也就是房东给房客的粗略租约）。Hilda马上就知道Jeff在之前帮我们招租的时候搞鬼了，因为我们之前一直租不出去，但是房子一过户马上就发出了4个proposal，这些租客肯定是看了很久的房子、也谈了很久的租约才决定租的，这个过程差不多得有好几个月，但是Jeff之前一直瞒着我们这件事。

我们就要求Jeff提供proposal，发现这些proposal是在9月9号发出去的，落款已经是SK公司了，但我们是9月12日才完成的过户。我和Rose、Hilda都特别生气，但因为我们当时还有别的商业楼项目要做，也没有功夫去告这个Jeff。

这就是菊子第一次做商业房产的经历，这个过程有快乐、幸福，也有焦虑、担心和愤怒，但无疑也是一笔宝贵的人生财富。希望菊子的经历也能帮你带来帮助和启发。

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