河西又一区域二手房价格破5万！次新房与名校学区房到底该怎么选？

近期，西妹看到中介在朋友圈发布的一条仁恒绿洲新岛的推房信息，仁恒绿洲新岛二期180㎡，中间楼层，总价900万！均价刚好5万/㎡。

仁恒绿洲新岛二期是8月10日刚刚交付的。是岛上为数不多的次新房。

项目地址：建邺区葡园路与中新大道交汇处（10号地铁线江心洲站）

层数：高层26F

面积段：94㎡-180㎡

得房率：约79%

物业：仁恒物业（1.9元/㎡·月+公摊水电约0.5元/㎡·月）

项目动态：仁恒绿洲新岛预计下半年加推88㎡、135㎡户型，具体信息待定。 项目二期还剩1栋楼，三期四栋楼未推出，上一次开盘已是2015年12月份，当时均价33000元/㎡。

次新房在市场上一直很受宠，除了刚交付的仁恒绿洲新岛二期以外，河西中部的宏图上水云锦亦是如此。原来河西二手房首位一直是仁恒江湾城，自从去年12月底宏图上水云锦交付以来，宏图上水云锦后来者居上成功跃至首位。

江湾神话被打破？

宏图上水云锦为何能稳居第一？

项目地址：建邺区云锦路与怡康街交汇处，兴隆大街地铁旁

层数：高层18F

面积段：115㎡-143㎡

得房率：约80%

物业：宏图物业（1.9元/平·月+公摊费0.7元/平·月）

项目动态： 宏图上水云锦预计后期推出二期1号楼，主力面积130（54套）、143平米（18套），一梯一户，共计72套房源，拟2018年下半年交付。项目在售115-780㎡的沿街商铺，均价4.5-6.5万元/㎡。  项目总共还剩3栋楼216套房源。

西妹思考了一下这两个小区为何能卖到如此高价，原因大致如下：

1、位置上，宏图上水云锦和仁恒绿洲新岛都紧邻地铁，前者是河西中部中心区域，名校学区房；后者是位于江心洲上，独有的江岛资源。

2、品质上，两个楼盘的得房率都约80%，宏图上水云锦143㎡四房户型曾一度被神化的黄金户型。

3、在新房买不到的情况下，次新房占据较大优势。

次新房优点的确很多，相对于新房来说，次新房只要有房源挂出就能买到，直接拎包入住，与新房一样是全新。

相对于名校学区二手房来说，次新房首先是比二手房要新，次新房的潜力也比年限已久的二手房要大。但是次新房有一个致命的缺点，那就是贵，关键是次新房一般都还未满2年，税费也比新房和二手房贵得多。

那么，次新房和名校学区二手房到底买哪个呢？

以宏图上水云锦所在的名校学区房为例

新城小学怡康街分校

从新城小学怡康街分校学区房来看，房龄决定了房子的价格（不绝对，与房子品质等都有关系），最贵的是宏图上水云锦挂牌均价57671元/㎡，是2017年交付的。最便宜的金陵世家挂牌均价31968元/㎡，是2001年交付的。房龄相差16年，价格相差2.5万/㎡。

金陵世家

从外表就看得出年龄了，不过金陵世家小区内部绿化和整洁程度保持的还算不错。

如果你手里资金没那么足，但有学区房需求的可以考虑2005年之前的小区，价格上相对便宜，一般在3-4万/㎡；

如果你手里资金还算富足，我建议挑选凤凰和熙这类品质高，房龄较短的，相比于次新房来说还是便宜了不少呢！

但如果你追求居住舒适度，我建议你选择宏图上水云锦这类的次新房，除了价格以外，与新房基本无差。

其实，现实情况下，河西最受欢迎的房子是什么样的呢？

据统计河西成交量最高的价格一般是在4万/㎡以下，3万/㎡以下的成交也占不少，河西中部成交价超5万/㎡其实少之又少！

（成交情况来源：链家网）

市场上的报价很多时候只能作为一个参考作用，而成交价表明了最真实的市场，超5万/㎡的河西想找接盘侠已经是有些困难了。加上河西这几个月没什么动静，没有任何刺激因素，成交价也上不来。

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