80%满意+20%冲动=买房成功（品牌地段配套篇）
小陈有话说在前头
品牌、地段、配套、产品、价格，选楼盘五大要素。——地产小陈
本文关键词：
1、选楼盘五大要素
2、以品牌删选出靠谱项目
3、按自住和投资选择地段
4、用核心配套来衡量价值
文字很多，请慢慢看，本文撰文，地产小陈购房咨询欢迎添加小陈微信号：c13769123878
五选四，基本满意就够了
很多小伙伴最近看房花费了很多时间和精力，微信加了N个置业顾问和中介，但是越看越迷茫：
到售楼部那一刻那一天，被一阵洗脑以后，自然对这个项目是十分喜欢，然而，过了一天，遂不喜欢，N个缺点涌上心头。
如小陈，去到每一个项目的售楼部，听到置业顾问讲解，那一分钟自然是百般看好，然而去过工地或者查了规划资料，可能就不喜欢了。
昨天在微信文章中提到“没有十全十美，只有相对适合，品牌、地段、配套、产品、价格，这也是小陈和文锋老师在微信沟通中如何判定一个项目是否适合你的根据。”
（十全十美吗，不存在的；十全九美，说明价格不美）
1、品牌是一个楼盘能否入我眼的根本（小陈基本不会推荐小开发商的楼盘，因为我也怕烂尾）；
2、地段要么根据你自身的生活区域，要么根据市政规划和发展（这里直接区分自住和投资两类需求）
3、配套是决定未来你在这里生活的方便程度以及周边大繁荣的基础（房子的附加值在配套，这是升值保值的决定因素）；
4、产品决定自身居住的舒适程度，更影响了这个项目的价格是与周边持平还是稍高一点（升值保值的次要因素）
5、价格，是你最终掏腰包的关键（你要买房，请先大概预估一下自己打算拿多少钱出来买房，一切量力而行）
80%满意+20%冲动=买房成功
这也代表着，只要品牌地段配套产品价格中有四个要素，是基本满足的，那么就非常不错了。
项目靠谱吗？得看品牌
先看，品牌。
上图来自中国指数研究院，图中为2017年房企业绩排行（仅显示前半部分），据统计共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。
第一梯队——碧万恒融保。
万科、碧桂园在传统的“金三银四、金九银十”出现成交小高峰（楼市旺季，购房者比较认可）；
恒大、保利则是在年中年末冲刺时成就了最高峰（说明搞促销是必要的）；
融创，持续上扬。（势头正盛，正在积极扩张）
反映到昆明市场上，也是如此。
至于第二第三梯队（排名前五十内）开发商，绿地、中海、龙湖、绿城、金地、华润、新城、招商、万达、中南置地、金科、蓝光等都是在昆明有项目的开发商。
远洋、旭辉已经入昆，2018年也将有新的动作。
当然，上面的品牌和排行，只是衡量【这些房企在全国有多牛】，并不代表【在昆明多牛】。（毕竟，在昆明很牛的还有俊发和云南城投）
衡量一个品牌靠不靠谱，先去侧面了解一下该品牌的在昆明已经交付的其他项目。而这也形成了一个行业惯例：每当一个开发商进入昆明之前，必先举行一场媒体品鉴会，邀请各大媒体前往其他城市参观他们开发的优质项目。
买万科，金域缇香的口碑为整个万科昆明加分不少；看碧桂园，感觉紫台还不错（可惜还没交房，看不出个啥，今年4月交房）；看恒大，以前入住的项目也基本没出过什么问题……（不仅是烂不烂尾，还更关系到后期二手房的保值升值能力，这里可以查看前文《让二手房升值的六大因素》）
有一个能够体现一线开发商在昆明【诚意】的作品，非常重要。
毕竟，品牌房企在昆明同样出各种问题，参考前文《昆明购房者最伟大，大过年的却让你受委屈了》（如果要做楼市315，我想，这一定是各大品牌房企不愿提起的黑历史，基本每家都有）
(建筑垃圾回填做绿化土地，黑历史最怕还是“百度”)
一旦出现过非常明显的质量问题，购房者很容易联想——xx项目都做得不咋地，难道是来了昆明就不按全国标准来？赚完快钱就跑？
你到底要啥地段？自己需求明确吗
传统的地段只有两种，市中心和其他。
目前昆明市中心的范围已经扩大到二环内，如果你对市中心有着这样那样的执着，ok，市中心能够挑选的一手楼盘就那几个，先准备好充足的预算（俊发逸天峰、万彩城、海伦堡中央广场、北大资源博泰城、昆明广场、华润悦府）。这里，可以参考前文《宁在青年路上堵，也不愿意在绕城高速上笑》
普通人购房应该是这样的逻辑：
父母住在北市区/工作范围在北市区/周围朋友住在北市区/住习惯了北市区，ok，那我买房就近选择北市区，而且这样也是最适合你的购房区域。（房地产行业中管这种叫地缘性客户）
如果你工作在北边，首套房自住买去呈贡，那真的是欢迎你加入挤地铁大军了。（呈贡虽好，但不是适合每一个人）
如果对区域的要求不是那么明显，还带着一点投资性质，那么，我建议你看看这篇文章《昆明新规划的重点建设区域：你家被划重点了吗》。
地铁通往的方向，往往是城市发展的方向。
这与你外出是开法拉利还是骑电动车无关，地铁你可以不坐，但不能没有。
(这张地铁规划图出现过很多次，7/8/9号线还在初步规划中，仅供参考)
梳理规划中的地铁线路起始站、2条以上线路交汇处，与昆明规划重点建设区/改善区重合一下，可以发现以下区域：
（1）1号线4号线起/终点站的呈贡新区（吴家营片区）
（2）2号线5号线8号线起/终点的会展中心片区（三个半岛片区）
（3）2号线8号线交汇处霖雨桥站（北仓片区）
（4）4号线6号线8号线交汇处菊华站（五里多片区）
（5）1号线8号线交汇处巫家坝站（巫家坝片区）
（6）1号线4号线交汇处斗南站（斗南片区）
（7）6号线9号线交汇处大板桥站（空港片区）
（8）4号线7号线交汇处大塘子站（王家桥片区）
上述八个区域，小陈相信未来三年以后将迎来新的城市面貌。
配套，是房子最大的附加值
市中心/周边生活非常方便的项目，开发商一般都不必太过强调【配套】，反正有没有商场、学校和地铁站大家都一目了然。
当然，最重要的还是市中心土地寸土寸金，“拿来盖房子赚钱比较重要，谁会花这个钱去做配套？”（土地的价格已经反映出了地段和配套价值，没有必要再去花不必要的成本）
而地段比较偏/离市中心比较远的项目，项目占地大，这么多业主需要生活，没有一点像样的配套，怎么吸引人家过来住？
所以我们就能看到新螺蛳湾附近的楼盘万科公园里、魅力之城、俊发观云海都配套了小学，甚至小学到初中，自身也规划有商业中心；
所以北市区山水新城片区的融城昆明湖，尽管离地铁稍远，但是在即将配套某某中学（号称核心战略配套）以后将要调价；
所以尽管容积率很高，但是俊发城依旧能够凭借配套xx学校、xx古镇和商业完善的配套，热销好几年。
核心配套，包括知名学校、知名的购物中心、地铁口、大型公园/景观等。
在二手房市场中，这一点尤其重要，比如学区房。
比如版筑翠园。
这个小区比较新，2011-2012年的项目，小区环境不错，自身的商业电影院、餐饮、娱乐都有，整体房价高出周边其他二手小区4000元/㎡以上，目前单价2万+，而买家为什么会选这的重要原因就是——这里划片到文林小学。
再比如新亚洲体育城周边。
因为云大附中星耀校区，几个买房咨询的小伙伴不着急住新房的原因是“等小孩高考完再说”，不愿意买离这里太远的新房也是因为“小孩在这里读书”，看不上旁边项目配套的xx小学xx附中也是因为“这才是昆明一本上线率第一名的高中”。
（1月3日，昆明市教育局公示2017年教育质量考核结果）
很多年轻的购房者，现在认为学校【有】就行；当你的孩子一天天长大，学校【好】才够。能让购房者心甘情愿多掏钱购买的配套，最多的还是学校配套。
以上为正文
下篇产品和价格，欢迎持续关注
下列原创好文章，欢迎随意点击阅读
你不关注【昆明楼市动态】，怎么在昆明买房？
【异业】商务合作请加微信号：panyijun0428