分享|最高院裁判观点：以物抵债的受让人不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“不动产买受人”范围，不适用该条规定予以保护​

裁判要旨：《执行异议和复议规定》第二十八条是针对无过错不动产买受人的权利予以保护的规定，但以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。因为以物抵债的协议实为消灭当事人之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的房屋买卖合同存在差异，故并不能适用前述司法解释的规定。

中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申2102号                                         再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：曲红燕，女。委托诉讼代理人：任红，北京市中银（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤杰，北京市中银（青岛）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地山东省青岛市崂山区李沙路北侧。法定代表人：魏华磊，该公司总经理。一审第三人：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区温泉镇通泉路**。法定代表人：张明善，该公司董事长。再审申请人曲红燕因与被申请人青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东葡萄酒公司）及一审第三人青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁民终1930号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
曲红燕申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，应予再审。主要事实和理由：曲红燕就案涉16号楼1单元202户商品房提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的排除执行的四个条件，一审判决驳回华东葡萄酒公司的诉讼请求正确，二审判决撤销一审判决，改判驳回曲红燕的诉讼请求，属于适用法律错误。1.曲红燕以抵顶工程款的方式支付了案涉16号楼1单元202户和10号楼3单元202户1737600元房款后，又通过银行转账支付房款441835.42元，现金支付8163.62元，共计支付购房款2187598.94元，不能否定曲红燕与中天嘉合公司签订的商品房买卖合同合法有效。2.在人民法院查封案涉房屋之前，2014年6月1日，曲红燕与嘉合公司办理房屋交接手续，正式接收涉案房屋。同日，曲红燕与物业服务公司青岛芭东物业服务有限公司签订物业服务协议、房屋交接书等，接收物业公司就涉案房屋的物品移交，办理入住手续并交纳了2014年和2015年度的物业费和水电费。这表明曲红燕正式接受物业公司提供的服务，且其在对涉案房屋进行管理和使用时会遵守相关管理规定，证明曲红燕在2014年已经对涉案房屋进行了实际控制和管理。3.案涉16号楼1单元202户房屋非因曲红燕原因未办理过户登记手续。曲红燕多次要求嘉合公司配合办理涉案房屋的过户登记手续，皆因嘉合公司方面原因未能办理。庭审中嘉合公司对此事实也予以确认。经一审庭审查明，嘉合公司不能办理过户手续的原因系其公司因资金问题不能开具税务发票及人员调动，且涉案房屋先存在抵押，后又司法查封，客观上存在无法办理产权登记的情况。本院经审查认为，结合曲红燕再审申请书载明的事由及其提供的证据，本案主要审查的问题为：曲红燕就案涉16号楼1单元202户提出执行异议的诉讼请求能否成立。

根据已生效的（2015）青金商初字第338号民事判决的判定，中天嘉合公司应偿还华东葡萄酒公司借款1.15亿元借款本金、利息以及逾期违约金等责任。其后，华东葡萄酒公司申请强制执行。在执行过程中，曲红燕提出执行异议，一审法院作出（2018）鲁02执异85号执行裁定书，驳回了曲红燕的异议请求。曲红燕不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，从而导致本案讼争。结合一、二审的审理焦点以及曲红燕的再审事由，本案再审审查的关键问题为曲红燕是否享有排除对案涉16号楼1单元202户商品房强制执行的民事权益，也即曲红燕主张的其对案涉房屋所享有的权益是否优先于华东葡萄酒公司的权益。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，曲红燕依法应对案涉16号楼1单元202户商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。曲红燕主张其对案涉16号楼1单元202户商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《执行异议和复议规定》第二十八条，并认为符合该条规定的四个要件。从该条规定的条文本意看，是针对无过错不动产买受人的权利予以保护的规定，但以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，曲红燕于诉讼中提供的《以房抵付工程款合同》《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明北京拓尚建筑设计有限公司（以下简称拓尚公司）与中天嘉合公司就以房抵顶工程款达成合意，曲红燕应支付的合同价款实为拓尚公司的工程价款，其实际支付的购房款仅为449999.04元（两套合计），曲红燕取得案涉房屋是基于拓尚公司与中天嘉合公司之间的工程款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭拓尚公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定。
综上，曲红燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回曲红燕的再审申请。
审   判   长　 张　纯审   判   员　 汪　军审   判   员　 谢爱梅二〇二〇年九月二十五日法 官 助 理    唐   倩书   记   员    宋　健

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