广佛深莞发展空间有多大？

人口将往环湾区域（红色）集聚

背景：前天，广东地理文章《广佛深莞 大家的英明选择》受到很多质疑，读者留言主要观点“广佛深莞开发成这样还有发展吗？”、“肇庆、惠州、江门土地多，更有前途才对”，这些需要我们进一步交流探讨。

广佛深莞概况
城市	面积    （平方公里）	常住人口    （万人）
广州	7434.40	1530.59
佛山	3797.72	815.86
深圳	1997.47	1343.88
东莞	2460.10	846.45
小计	15689.69	4536.78

01

湾区中的湾区：能级在提升

广东省2019年末常住人口11520.59万，其中56%在珠三角（见文末图表）。

珠三角9市携手港澳打造粤港澳大湾区，是与纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区并肩的世界四大湾区之一，是世界上人口最多的城市群。广东省目前常住人口每年增长约175万，61%落户广州、佛山、深圳，随着产业的高度集中，趋势更加明显。

企业进驻一个城市会观察各种资源配套。珠江肇、深汕、广河、广中珠澳、广深第二高铁、深江铁路、穗深城际南延段、深大城际、深惠城际、深珠城际、广佛西环、肇顺南城际、中南虎城际、南沙-珠海中山城际、佛山经芳村鱼珠至东莞城际等建好后，极点带动效应还要倍增。

广州、佛山、深圳、东莞四城总面积15689.69平方公里，常住人口4536万。四城对未来的常住人口增长规划比较保守，但实际是人往高处走，产业引人来。乐观点看，2030年广佛深莞常住人口5800万、GDP达到13万亿也是有可能的。

以佛山市顺德区为例，2018-2023年将改造大约10万亩村级工业园，在建设用地指标放松、容积率提升、积极招商交互作用下，就业岗位将倍数上升。普通农田转为建设用地、永久基本农田转为建设用地审批更快，城中心更加能成片开发。

人到顺德工作，要结婚，在附近买房，这是良性的循环发展。当然，年轻人工作后需求的教育、轨道交通、城市环境等配套，顺德要加倍投入。延伸阅读：30项利好

东莞建成区面积已是1000平方公里规模，除了松山湖周边、滨海湾新区填海8000亩，更多的空间要放在建成区的改造，低效用地再利用，要学习顺德对村级工业园的整理提升办法。

西丽科教城、光明科学城、中子科学城、松山湖可能连片开发，大湾区统筹，打造为国家级科学中心，推动大湾区科技创新成果实现产业化。

目前，松山湖至光明城干道已经动工，2023年完工。松山湖科学城与深圳光明科学城直线距离7公里，中间隔着一座大山，相互联通不便。建设通道让资源互补、人财物等要素充分流动起来，有助于两地联手打造科技创新高地、高端研发策源地。

前海、琶洲、佛山三龙湾、东莞滨海湾新区、松山湖、南沙等新区域的新增工作岗位，将吸引更多人，预计2030年珠三角9个城市将居住7900万人口。

大湾区大学落地东莞威远岛，香港城市大学初步选址东莞大朗54.9公顷土地，香港科技大学落地庆盛，香港理工大学落地佛山，中山大学落地深圳光明。湾区中的湾区，将更加强化。

02

全省发展格局：聚焦核心

从理想角度，广东省要做大潮汕揭城市群，做强湛茂阳都市圈，建设区域间快速交通网，容纳更多产业和人口，沿海经济带均衡发展。（详见《关于构建“一核一带一区”区域发展新格局促进全省区域协调发展的意见》）。但远离广州、深圳、香港三个极点，他们要集聚生产要素、快速发展，谈何容易。

未来谁是广东抢人能手？一是肇庆新区、中新知识城、南沙、光明新区、坪山、北滘这些新兴的卫星城；二是广佛深莞城市中心存量土地的再利用，原先容积率1以下的低效用地，通过调规、改造、建设，依托城际铁路或地铁站点，高强度TOD开发，集聚办公、商业、居住、教育等功能。

如此，5平方公里的小片区，原先也许居住3000人，现可容纳5万人。市中心将更加集约，更加高效率，分工更细，更多就业机会，工作、生活在30分钟轨道交通半径内完成。延伸阅读：广州那些未开发片区

以佛山为例，就是高强度开发广佛路以南、一环西线湖以东、三乐路以北、三山新城以西的360平方公里范围，我们且称其为“佛山中心地带”。在三旧改造、广佛环线、佛山地铁4、11号线和广州地铁28号线建设推动下，落地更多新兴产业，居住更多的人口。

当然，在沙堤机场搬迁后，更容易释放控高，周边社区建100米的住宅平衡了楼距、采光、私密性和容积率的关系。

若继续以旧有的100万人口配比100平方公里建设用地约束，市中心不敢高强度开发，不敢预判承载更多人口，未来千万人口的佛山，城市建设将摊大饼到丹灶、西樵、龙江、勒流。

展望未来几年，利好多多。佛莞城际、广佛东环、琶洲支线、新白广城际将在2021年运营；赣深、广汕高铁将在2022年运营；广州2021年开通高速地铁18、22号线首通段；深圳在争取2021年全面开工深惠、深大、深汕；佛山2020年底开通广佛南环，2021年开通地铁2号线、南海新交通、广州地铁7号线西延顺德段，2023年左右开通地铁3号线；深茂铁路深江段、东莞地铁1号线2024年建成。

政策改变，广东有利

普通农田转为建设用地

永久基本农田转为建设用地

审批在省

可集约开发都市区

03

人口密度：四个层级科学选择

《国务院关于上海市城市总体规划的批复》第四条：到2035年，上海常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超3200平方公里。广州也有同样的常住人口控制压力。

其实，要节约和集约利用土地，就应该挖潜存量用地，合理开发地下空间，提高土地利用效率。在原有城市建成区内容纳更多人口，才是进步的思维。当然，不是容积率越高越好，人口密度我们可以选择第三层级。

人口密度四个层级
类别	人/平方公里	缺点
人口稀少区	≦6000人	运营效率低 公共服务散
人口偏少区	6001-13000	产业不集中 难做大做强
人口适中区	13001-25000	空间受挤压 生态新考验
人口极密区	≧25001	城市负荷高 治理难度大

国家正在全面推进新型城镇化，应科学布局制造业、研发、居住、办公、教育、休闲、商业空间，强化城市建成区人口密度。20000人/平方公里有较多好处：产城融合、职住平衡、步行街区繁荣、多样化功能优势突出、百业兴旺、土地产出率高、城市中心崛起、综合竞争力攀升。

琶洲西区2024年之前将集聚10万人办公，周边的客村、沥滘无法新增大量住房，他们可居住到南海、禅城、番禺、南沙，或者佛山新城、新塘。

深圳湾超级总部和前海将有30万人以上的办公规模，这将推动未来几年南山、宝安、福田加快三旧改造，承载更多居住功能。

在粤港澳大湾区层面推动下，要创新土地利用的新理念、新办法。深圳福田78.66平方公里完全可容纳200万人口。

同理，上述“佛山中心地带”科学开发后完全可居住700万人口，而不是在郊外的九江、杏坛、乐平、白坭大搞房地产，让买房者住在郊外，求职于城中心。深圳给了我们很好的经验，佛山不应该恐惧1200万人口。

珠海、中山、江门、惠州、肇庆因为交通条件和产业薄弱，暂时还看不到广佛深莞这样欣欣向荣的局面。长远看，珠海横琴、唐家湾、中山岐江新城、马鞍岛将形成湾区的第三极点。更多相关利好消息，期待你留言。

近十年来，我们欣喜看到广东对森林保护、水环境治理所做的努力。科学与文明，让我们懂得如何谨慎开发，利用好土地资源，可持续发展。城市中心集约管理，城郊才可能培育更多的森林，保护水土，营造优良的河流水质。

总结：城市开发要科学，我们买房也应在工作岗位密集的片区附近，或者说理想的通勤范围：住在宝安中心，工作在深圳湾；住在千灯湖、工作在广州海珠区；住在万博，工作在珠江新城；住在佛山新城，工作在琶洲。

全省常住人口分布
区域	城市	常住    （万人）
珠三角 6447	广州	1530.59
深圳	1343.88
东莞	846.45
佛山	815.86
惠州	488.00
江门	463.03
肇庆	418.71
中山	338.00
珠海	202.37
东翼 1744	揭阳	610.50
汕头	566.48
汕尾	301.50
潮州	265.98
西翼 1634	湛江	736.00
茂名	641.15
阳江	257.09
北部 1695	梅州	438.30
清远	388.58
河源	310.56
韶关	303.04
云浮	254.52
广东	合计	11520.59