南宁土拍再"加码"，青秀仙葫、兴宁东3幅超百亩地块将出让

CRIC广西南宁土拍预告

近日，南宁市自然资源局发布3幅新地块的出让公告信息，分别如下：

①南宁市2019年第一百三十三期：青秀区仙葫大道东北侧、仙合路南侧、仙德路北侧126.756亩地块（编号GC2019-136），低密临江，计容建面约24.17万㎡，采用“ 限最高地价、竞产权移交住房”的竞价方式，起始楼板价3996元/㎡（起始总价约9.66亿元），限最高楼板价11250元/㎡（限最高总价27.19亿元），计划于2019年12月26日现场拍卖。②南宁市2019年第一百三十二期：兴宁区甘泉路以北、那况路以南150.578亩地块（编号GC2019-135，两宗地组成），住宅、商业用途，计容总建面约17.77万㎡，起始总价合计约5.11亿，平均楼板价2875元/㎡，计划于2019年12月26日现场拍卖。③南宁市2019年第一百三十期：兴宁区厢竹路以南、建兴路以东101.13亩综合地块（编号GC2019-133，两宗地组成），住宅、商业、商务用途，或打造综合体（至少8万平米独立商业自持），计容建面约23.60万㎡，起始总价合计约7.84亿元，平均起始楼板价3322元/㎡，将于2020年1月8日现场挂牌出让。

近期南宁土拍预告长图再次更新（详见文末），你更看好哪些地块，希望哪些房企拿下，文末评论区写留言互动呀。

青秀仙葫、兴宁东3幅地块“新上架”

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2019年12月6日新公告将出让南宁青秀区、兴宁区共计3幅地的块位置示意图

仙葫127亩低密临江住宅地块

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青秀区仙葫大道东北侧、仙合路南侧、仙德路北侧126.756亩地块（编号GC2019-136），低密临江，计容建面约24.17万㎡，计划于2019年12月26日现场拍卖（若申请竞买人数大于3家）。

地块位置示意图

规划条件：容积率＞2.0且≤2.86，建筑密度≥25%且≤30%，绿地率≥35%；

建筑高度：≤80米，其中距仙葫大道东北侧道路红线平行线100米范围内限高60米，沿江首排建筑小于等于24米。

配建要求：须配建一所6班幼儿园，用地面积不少于3060平方米，建筑面积不少于2340平方米，需独立占地，不纳入出让范围，并与市政道路相邻。

竞价方式：采用“ 限最高地价、竞产权移交住房”的竞价方式。

地块起始价：起始楼板价3996元/㎡，起始单价762万元/亩，起始总价约9.66亿元。

限最高地价：限最高楼板价11250元/㎡，限最高单价2145万元/亩，限最高总价27.19亿元。

地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

地块建设项目规划设计条件

小克点评

去年年末至今（2019.12.26之前），仙葫大道沿线已成交3幅纯住宅地块，新增2个新项目，分别是中海·半山壹号、荣和仙葫项目（案名待公示），这两个项目紧邻，并且是沿着原地貌的半山坡而建，打造低密多层住宅区（6层以内）。

而即将于12月26日拍卖的仙葫127亩低密临江地块，有别于前面3幅地块，容积率和建筑限高都相对前两幅地块高一些，或打造低密多层、小高层、高层住宅产品，可建住宅体量较大，达24万方。该地块同样采用“限最高地价，竞产权移交住房”的竞价方式，地块起始单价是此前已成交的3幅地块的1.9~2.5倍，起始楼板价相差不大，限最高楼板价基本一致。

地块南侧的阳光城·半山湾已清盘，目前区域尚无太多高层住宅项目竞争，而一江之隔龙岗片区有多个临江项目，包括金科博翠天宸、世茂金科博翠江山、天隆江湾学府等。

（点击图片可放大查看）

该地块或占据更多的地段优势。地块南面不远处即是青秀区政府，东面为五合大学城，并且规划建设的仙合大桥即在地块西侧，待该座大桥未来建成后，青秀仙葫片区、邕宁龙岗片区（五象东）将更加快捷互通往来。

小克推测地块竞拍房企数量不会太多，房企出价更为谨慎，不轻易拍高地价。

上图为后期裁剪后制图，原图为南宁市青秀区长塘镇控制性详细规划修改方案公示（土地使用规划图）

三塘西150亩商住地块

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兴宁区甘泉路以北、那况路以南150.578亩地块（编号GC2019-135，两宗地组成），住宅、商业用途，计容总建面约17.77万㎡，计划于2019年12月26日现场拍卖（若申请竞买人数大于3家）。

地块位置示意图

规划条件：

地块一（住宅、商业）：容积率>1.2且≤2.0，计容建筑面积中，零售商业建筑面积比例占3%-5%，其余为居住用地，建筑密度≥20%且≤30%，绿地率≥35%，限高≤36米；

地块三（商业）：容积率>1.0且≤1.5，建筑密度≥30%且≤50%，绿地率≥25%，限高≤15米；

配建要求：地块一须设置一处建筑面积不少于300平方米的社区居家养老用房。

其他：地块一位于煤矿采矿区范围内，地块三位于煤矿采空区范围内，具体建设实施时根据相应的地质灾害评估、岩土勘察、地震安全性评价等内容，确保建设工程的安全。详勘后如条件允许，可合理调整地块局部建筑限高，但地块一建筑限高调整幅度不能超过10%-20%，地块三建筑限高调整幅度不能超过20%-30%。其他规划设计要求按南宁市自然资源局《建设项目规划设计条件通知书》（审批号：2019-097）的规定执行。　

竞价方式：两宗地作为一个整体一个标的出让，竞买人须同时取得两宗地的竞买资格，同时对两宗地进行有效报价，按出价最高且不低于底价者得原则确定竞得人。

	地块一（住宅、商业）	地块三（商业）
起始单价	330万元/亩	350万元/亩
起始楼板价	2475元/㎡	3500元/㎡
起始总价	2.68亿元	2.42亿元
合计总价	约5.108亿元
平均起始单价	339万元/亩
平均起始楼板价	2875元/㎡

地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

小克点评

今年以来，兴宁区三塘（兴宁东）土储不断释放，多幅地块相继登上拍卖席，并被品牌企业竞得，今年拿地的中鼎、万科、兴进，加上去年拿地的泰康、联发等，并且多个楼盘主打改善型住宅产品。该地块采用“不低于底价、价高者得”的拍卖方式，平均起始楼板价限地价2875元/㎡；而周边竞争楼盘兴进项目、万科第五园、中鼎公园首府、联发瑧境，它们当时成交楼板价分别是4725元/㎡、5833元/㎡、5333元/㎡、6273元/㎡。目前周边在售普通高层住宅主力价格区间9500-12000元/平方米。

面对品牌之争、价格之争，即将于12月26日拍卖的150.6亩商住地块，自身17.77万方体量（包括独立地块三的6.93万方商业；以及地块一10.84万方中，住宅占比95%-97%），这对于开发商具有较强的商业运营能力和经验有较大的考验。而该地块项目的落地，或将给兴宁东-三塘商圈“添砖加瓦”。不过，小克分析，如此大型商业体量，拿地房企不一定做纯商业，或打造低密商业公寓或商业多层住宅产品。

邕宾立交旁百亩综合体地块

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兴宁区厢竹路以南、建兴路以东101.13亩综合地块（编号GC2019-133，两宗地组成），住宅、商业、商务用途，或打造综合体（至少8万平米独立商业自持），计容建面总计约23.60万㎡，将于2020年1月8日现场挂牌出让。

地块位置示意图

规划条件：

地块一（商务、商业）：容积率>3.0且≤3.5，计容建筑面积中，零售商业建筑面积比例占10%-20%，其余为商务，建筑密度≥30%且≤40%，绿地率≥25%，建筑限高≤100米。

地块二（商务、商业、住宅）：容积率>3.0且≤3.5（其中住宅容积率≤1.05），计容建筑面积中，住宅建筑面积比例占25%-30%，商务建筑面积比例占5%-10%，其余为零售商业。建筑密度≥35%且≤50%，绿地率≥25%，建筑限高≤100米（其中住宅建筑限高≤80米）。其他规划设计要求按照《建设项目规划设计条件通知书》（审批号：2019-063）规定执行。

配建要求：须在地块二设置一处建筑面积不少于300平方米的社区居家养老用房。地块二的零售商业建筑面积不少于8万平方米建筑面积的产权须由竞得人全部自持（其中包括广西林业产品科技研发与成果展示交易中心500平方米及中国-东盟林产品展示交易中心300平方米），自持时间等同土地出让年限，期间不得对外分割转让和分割抵押。

竞价方式：两宗地作为一个整体一个标的出让，竞买人须同时取得两宗地的竞买资格，同时对两宗地进行有效报价，按出价最高且不低于底价者得原则确定竞得人。

	地块一（住宅、商业、商务）	地块二（商务、商业、住宅）
起始单价	700万元/亩	796万元/亩
起始楼板价	2085元/㎡	3411元/㎡
起始总价	1.54亿元	6.30亿元
合计总价	约7.84亿元
平均起始单价	775万元/亩
平均起始楼板价	3322元/㎡

地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

小克点评

该地块体量不小，总计容建面达23.6万方（住宅约5.50万方、商业约12.15万方、商务约5.95万方）。临近地铁5号线邕宾立交站（一期在建，预计2021年建成通车），以及附近即是已开通运营的地铁3号线兴桂路站的双地铁线环伺。地块建设要求颇高，需要自持不少于8万方的独立商业MALL，随着该综合体项目建设，将给兴宁东-三塘商圈“添砖加瓦”。目前周边已有金源城梦之岛百货、大嘉汇东盟国际建材家居城、盛天东郡大商业体（规划建设）、吾悦广场、恒大华府大商业、首创奥特莱斯（在建）等。周边目前在售普通高层住宅的主力价格区间9500-12000元/平方米。

近期南宁土拍预告（已更新）

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最新更新，截至2019年12月9日统计，2019年12月18日～2020年1月8日计划出让南宁市主城区经营性用地共计18幅，出让用地面积共计约1452亩，计容建面约291万㎡，起始总价约88.75亿。

其中，五象新区（良庆、邕宁）、武鸣区、兴宁区的供地量较大。包括兴宁区那况路北侧144亩综合地块起始总价达8.06亿元；良庆区夏林路以北约267亩商住地块起始总价达20.50亿元；良庆区玉洞大道以南129.5亩商住地块起始总价达11.66亿元等。

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2019年12月南宁土拍
即可收预告高清图表注：南宁市网拍信息，详见南宁市国土资源网上交易系统查询网站→https://www.nnggzy.org.cn:3081/GTJY_NN/#

2019年12月6日～12月30日，计划出让南宁市县份经营性用地共计23幅，集中隆安、横县、上林，净用地面积共计约82.38亩，计容建面约23.68万㎡，起始总价约2.04亿。

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2019年12月南宁土拍
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小结

岁末南宁土拍井喷，供地节奏加快，地块覆盖7大主城区和重点县份，县份多幅地块体量不小，起始地价总价少则1-10亿元，多则超10亿元、超20亿元。

在岁末收官之际，不论是大型品牌房企，还是中小微型企业，每年12月和次年1月，将是“抢收”土储的机会，为降低风险、实现共赢，多家房企“抱团”联合体参拍可能性加大。总之“好刀使在刀刃上”、“充足的子弹，集中精力攻克”。

【本文互动话题】

以上已“上架”地块，以及近期预出让地块

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文章来源：CRIC广西；
地块信息来源南宁市自然资源局、南宁公共资源交易网站等，相关图片来源见注释。

公众号“ 南宁微楼市“微信号（cricgx）综合整理，转载请注明出处。

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