彰泰、大唐拿下年中收官战!7月南宁“网拍”多幅五象地块,竞价方式是…

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文/小克008

克而瑞广西土拍战报/预告

》》》【南宁土拍战报】6月30日上午，现场出让邕宁区2幅商住地块，吸引10家房企到场，数轮竞拍“速战速决”！最终，彰泰2.7亿斩获54亩滨江地块，抢滩蒲庙滨江头排，整体成交楼板价2028元/㎡；大唐近5.11亿夺大唐盛世旁38亩地块，扩容五象东版图。具体地块分析详见正文。

》》》【南宁土拍预告】6月30日，南宁市自然资源局新“上架”3幅五象新区地块，竞价方式均为“网络挂牌出让，报价不低于底价，价高者得”。

预计7月主城区将有共计8幅地块出让，合计出让面积约676亩，地块分布在兴宁东板块、凤岭南滨江板块、空港板块、良庆大桥南板块、龙岗板块以及武鸣标营新区等。这些地块或临湿地公园、或临邕江、或临景区、或临主干道、或临中小学、或临行政核心区等，可圈可点。此外，县份土拍将现场挂牌出让宾阳1幅38亩地块、上林1幅60亩旧改地块。

下面文章中，小克仅简单汇总部分重点地块，之后将针对重点地块进行相关推文分析，敬请继续关注。

6月30日南宁土拍战报

2020年6月30日南宁土拍成交地块位置示意

2020年6月30日南宁土拍成交地块现场结果屏幕显示

彰泰抢滩蒲庙江湾头排，可售商品房或约52%

6月30日，南宁土拍2020上半年收官战，邕宁主场。

首先出让的GC2020-052号地块，商住用途，商业计容建面占比5%-8%，其余为住宅。该地块由两宗地组成，最大容积率分别为3.5、4.0，最大计容建面合计约13.33万㎡，建筑限高100米内。地块宗地一位置较佳，三面环八尺江，前方无其他楼栋遮挡，观景视野较佳，周边路网逐步完善，可轻松来往龙岗片区、蒲庙片区。并且，地块临近清泉小学，前往附近中学以及南宁园博园景区也都很快捷。

地块实景航拍（来源：南宁楼盘网）

该地块建设条件苛刻，整体体力约13.33万方，出让公告明确了地块用于建设蒲新小区P2号农民安置项目，除了配建安置住房、商铺以及公益用房（政府将出资回购），还需配建一定比例的公租房，无偿移交，小克测算项目可开售商品房面积约6.9万方，占比整体计容建面约52%。

具体来看：项目竞得人须提供不少于52065㎡(包括回建住宅、物业商铺和配套公益项目用房)的计容安置物业(安置人数为801人，全部集中在地块二)，和不少于宗地一住宅总建筑面积的15%的公租房（约11449㎡），公租房竞得人无偿移交给市政府指定的运营管理机构统筹安排，移交过程中所涉及的税费由竞得人自行承担，装修和交房标准按相关规章办法执行。项目所建安置住宅面积48060㎡由政府按4177元/㎡出资回购，安置物业商铺面积4005㎡由政府按4121元/㎡出资回购。此外，两宗地块内均须配建社区居家养老服务用房（≥300㎡）、婴幼儿照护服务场地（每百户≥20㎡）各1处。

正因地块苛刻要求，以及预期实际拿地成本，以及目前蒲庙板块在售商品房成交均价10000元/㎡左右，参拍房企数量，较龙岗板块的要少一些，房企参拍以及报价都较为谨慎。该地块参拍房企仅3家，起始单价480万元/亩，现场仅2轮报价“结束战斗”，最终地块竞得者：南宁市弘彰投资有限责任公司（彰泰） ，成交总价27029.3025万元（约2.70亿元）， 成交单价 500万元/亩 成交楼板价 2028元/㎡ ，溢价率：4.17%。

地块成交海报（来源：CRIC广西）

【小克点评】这次拿地，是彰泰继今年2月末南宁土拍“重启”首进五象东、建设彰泰江景湾项目后，布局邕宁区的第2个项目，可谓是在2020上半年收官战画下了圆满句号。

五象东蒲庙新项目预期拿地成本和未来可销售利润成本上或不及相邻板块，但彰泰还是魄力拿下，“一半建商品房，一半建安置房和一部分公租房”，从侧面看，是彰泰集团肩负社会责任感的表现之一。建民生品质住宅、提供一流物业服务，贯彻“让您的幸福更长久”品牌理念，以及“更懂广西更懂你”品牌主张。

值得一提的是，桂系房企领军者代表彰泰，已于今年6月23日亮剑华东，赢得其全国化布局首胜。据悉，彰泰还将积极参与重庆、苏州、常州等地土拍，势在推进全国重点城市的开疆拓土。
彰泰南宁拿地后发布官宣海报

南宁彰泰江景湾周边实景（来源：公众号“南宁彰泰”）

大唐势在必拿，或将建大唐盛世4期组团

630土拍收官战压轴地块当属位于龙岗东片区，已交付大唐盛世一期、二期小区旁的38亩地块。地处新坡湖片滨水居住区，地块周边路网尚待完善，直线距离新坡湖、江湾路、龙岗大道均是约1公里；周边配套逐步完善，特别是其教育资源丰富，包括已建成的和合小学、即将建成的龙岗商务区中学，以及多所规划中小学环伺，未来项目业主家长们或可实现“目送式教育”。

地块实景航拍（来源：南宁楼盘网）

地块周边基础及市政设施情况示意图（来源：地块出让文件）

正因其教育配套丰富的优势，尽管地块规模和体量不大，该地块吸引了多达10家品牌房企参拍，包括在地块附近或龙岗片区布局有项目的大唐、阳光城、新希望、彰泰、金科、中海、蓝光、重庆银河，以及尚未进驻片区的保利、旭辉。

经过数轮“速战速决”，大唐、蓝光、旭辉竞价到最后，最终，大唐地产势在必拿，以近5.11亿元成功拿下该地块，地块竞得者：广西大唐世家投资有限公司（大唐） ，成交总价51063.1455万元（约5.11亿元） ，成交单价1340万元/亩 成交楼板价 6700元/㎡ ，溢价率：48.89%。

这次大唐拿地的地价，是目前五象东在售第6个实际楼板价破“6”的项目，此前有：蓝光芙蓉山悦、彰泰江景湾、世茂金科博翠江山、深石|汉华·柏翠湾、蓝光雍锦澜湾。

地块成交海报（来源：CRIC广西）

【小克点评】由于新拿地块近邻已交付的大唐盛世小区（一期、二期），以及离大唐盛世观湖三期仅隔着一所规划建设的学校，小克推测，该地块将作为大唐盛世第4期组团开发，户型产品或将升级优化，价格上或将有一定溢价空间。

此次拿地，也是大唐深耕五象东的决心，作为这片热土先驱者之一，相继开发了大唐世家、龙岗大唐果、大唐盛世（一期、二期、三期），以及盛湖悦景。此次新项目成交楼板价6700元/㎡，相对此前项目的有所翻番。2015年大唐盛世一期、二期地块成交楼板价1219元/㎡、1241元/㎡，2017年大唐盛世三期地块成交楼板价1819元/㎡，以及2018年盛湖悦景地块成交楼板价4821元/㎡，都有所增长。

近年来，大唐除了独立开发项目，也与品牌房企强强联手，在南宁、柳州、贵港等地都有合作开发项目。大唐南宁拿地后发布官宣海报

已交付的南宁大唐盛世小区实景（来源：公众号“广西大唐地产”）

7月南宁土拍预告

2020上半年，say goodbye

下半年首月（7月）土拍也将提上日程

今日（6.30），广西南宁市自然资源局网站发布3则新地块出让公告，均为商住用地，2幅五象龙岗板块地块（79.161亩、41.20亩）、1幅五象良庆大桥南板块地块（43.705亩），均采用“网络挂牌出让，报价不低于底价，价高者得”竞价方式，这也是继今年5月27日“网拍”五象南（荣和以“奔8”楼板价竞得）后，五象新区地块再度放宽竞价条件；相对此前一两年，五象住宅用地多是采用“限最高地价，以及相关竞配建”（或竞产权移交住房、或竞产权移交安置住房、或竞公租房、或竞增减挂钩节余指标等）。

GC2020-063号地块

“网拍”日期：2020年7月29日10时00分；

竞价询问期：每轮4分钟，首轮为当天10时00分至10时04分；

地块用途：住宅、商业；

地块位置：邕宁区龙祥路以东、五象大道以北；占地面积：41.20亩；容积率＞2.5且≤3.0；最大计容建面：约8.24万㎡（商业占比计容建面3%-5%，其余为居住）；基本规划指标：建筑密度＞15%且≤30%；绿地率≥35％；建筑高度≤80米，建筑总量（不超过10%）可局部突破建筑限高（不超过20%）；公共设施建设要求：地块须配置社区居家养老服务用房（单处≥300㎡）、婴幼儿照护服务场地（每百户≥20㎡方米设置）；竞价方式：网络挂牌出让，报价不低于底价、价高者得；地块起始价：起始单价900万元/亩，起始总价37080万元（约3.71亿元），起始楼板价4500元/㎡地块周边项目有：银河江湾明珠（待亮相）、中海哈罗国际（在售）、盛湖悦景（在售）、大唐盛世（3期尾盘，4期待亮相）、彰泰新项目（待亮相）、中梁国宾熙岸（在售）等；周边商品住宅成交时点价参考（2020年6月30日）10000-12500元/㎡。

GC2020-064号地块

“网拍”日期：2020年7月29日10时00分；竞价询问期：每轮4分钟，首轮为当天10时00分至10时04分；

地块用途：住宅、商业；

地块位置：邕宁区和合路以西、和江路以南；

占地面积：79.161亩；容积率＞2.5且≤3.0；最大计容建面：约15.83万㎡（商业占比计容建面3%-5%，其余为居住）；基本规划指标：建筑密度＞15%且≤30%；绿地率≥35％；建筑高度≤60米，局部建筑高度可＞60米且≤80米；公共设施建设要求：地块须配置社区居家养老服务用房（单处≥300㎡）、婴幼儿照护服务场地（每百户≥20㎡方米设置）；配套幼儿园用地在商住地块东南角，配建一所不少于12班的幼儿园，实际面积为6119.94平方米（折合9.180亩）；幼儿园的房屋所有权及其建设用地使用权等不动产权须无偿移交（转让）政府，无偿移交（转让）所产生的一切税费由地块一土地竞得人承担，政府不承担任何费用，具体移交方式由教育部门和城区政府明确。幼儿园用地土地划拨价款为92万元/亩。竞价方式：网络挂牌出让，报价不低于底价、价高者得；地块起始价：起始单价850万元/亩，起始总价67286.85万元（约6.73亿元），起始楼板价4250元/㎡地块周边项目有：银河江湾明珠（待亮相）、中海哈罗国际（在售）、盛湖悦景（在售）、大唐盛世（3期尾盘，4期待亮相）、彰泰新项目（待亮相）、中梁国宾熙岸（在售）等；周边商品住宅成交时点价参考（2020年6月30日）10000-12500元/㎡。

GC2020-065号地块

“网拍”日期：2020年7月29日10时00分；竞价询问期：每轮4分钟，首轮为当天10时00分至10时04分；地块用途：住宅、商业；地块位置：良庆区书林路东侧、顶铺岭路北侧；占地面积：43.705亩；容积率＞2.0且≤3.0；最大计容建面：约8.74万㎡（商业占比计容建面3%-5%，其余为居住）；基本规划指标：建筑密度＞15%且≤30%；绿地率≥35％；建筑高度≤100米，；公共设施建设要求：地块须配置社区居家养老服务用房（单处≥300㎡）、婴幼儿照护服务场地（每百户≥20㎡方米设置）；竞价方式：网络挂牌出让，报价不低于底价、价高者得；地块起始价：起始单价900万元/亩，起始总价39334.5万元（约3.93亿元），起始楼板价4500元/㎡地块周边项目有：龙光玖誉湖庆湖组团、合景叠翠峰、华润悦年华、五象澜庭府、盛邦珑悦等；周边商品住宅成交时点价参考（2020年6月30日）12000-13000元/㎡。

南宁“网拍”网址

↓↓↓

https://www.nnggzy.org.cn:3081/GTJY_NN/

小克推测，当前放开“限最高地价”地块只是个别“试点”，是否完全取消设置“限最高地价”，还有待观望。而“网拍”或将成常态化，在全国各大城市相继普及网络挂牌竞价，一定程度上节约组织土拍会的成本，以及竞买房企的出行成本、时间成本等。

小克认为，不论是否设置“限地价”，房企心中都有自己“一杆称”。当前融资收紧，房地产市场“稳”字当头市场趋势下，以及相关法律法规规范竞买人的相关行为，房企自身预期拿地成本，不会为“冒险”而一味举高地价，而是理性报价。

相关规定（地块出让公告截图）

除了以上3幅新上架的五象“网拍”地块，此前还公告了多幅地块，竞价方式各有不同：

▼2020年7月3日现场挂牌出让：电竞产业园项目综合地块

GC2020-055号地块,位于兴宁区那况路北面，兴宁东板块，由两宗地组成，总出让面积为96047.79平方米（折合144.072亩），两宗地组成，住宅、商务金融、商业、旅馆等用途；竞价方式：现场挂牌出让，报价不低于底价，价高者得；主要建设：电子竞技场馆与电竞融媒体中心、电子竞技产业的主题酒店，以及配套居住区。起始单价：地块一605万元/亩，地块二608万元/亩；

整体起始单价607万/亩，整体起始楼板价2599元/㎡，合计起始总价约8.74亿。

地块周边项目有：兴进珺府、九樾府、北投项目、万科第五园、联发臻境等。

▼2020年7月8日现场挂牌出让：凤岭南2幅滨江地块

GC2020-056号地块、GC2020-057号，均位于青秀区开泰路东侧、灵龟路北侧，凤岭南滨江板块，两地块彼此相邻，低密，容积率最大仅2.0，占地面积分别约82亩、26亩，均须承诺购买增减挂钩节余指标，两幅地块起始楼板价均为6000元/㎡，（实际起始楼板价6196元/㎡、6202元/㎡）。

其中82亩地块限最高楼板价11400元/㎡（实际11596元/㎡），若达到最高限地价后将转为竞增减挂钩节余指标，确定最终竞得者，并且本身地块外配建一所18班幼儿园；而26亩地块仅需报价不低于底价，价高者得。

地块周边项目有：龙光天曜、银河龙湖江与城、新城悦隽江山、彰泰凤岭江湾、龙湖盛天双珑原著、美的悦江府等。
此外，近郊和县份土拍也值得关注：江南吴圩空港明阳国际健康城核心区196亩低密地块；武鸣区标营新区南环路和欢歌路东南面约64亩地块；宾阳县城东新区文明路与育才路交汇处东北面1幅38亩地块；上林县大丰镇城关中学北面天堂山区域1幅60亩旧改地块。

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文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局，部分图片来源网络。
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