房满仓细说地段（一）

为什么李嘉诚说，决定房价的是地段，地段，还是地段呢？

我国七八十年代计划经济时期，买粮要有粮票，买油要有油票。那是因为当时的生产力不足，粮油等商品供不应求，相对就是稀缺商品。想一想现在城市里的商品房限购是不是这样呢?一个家庭只能买一套，本科落户才能买一套，北京户口不能买上海，上海户口不能买深圳。我们把拥有稀缺城市购房资格理解为“房票”。但是房票与粮油票是有区别的，随着生产力的提高，粮油等商品的短期能够解决，可城市的土地供应量有限的，核心城市的核心地段，一定是有限的。核心城市的的核心地段就是稀缺资源。

CBD 区

CBD全称 即中央商务区。商务区的商务属性一定是大于住宅属性的。发展周期比较短，短短几年就可能万丈高楼平地起。随着人口的不断涌入，可能会出现多个CBD。在CBD形成初期购入房产，会在几年内迅速增值。由于商务属性高于住宅属性，居住起来不是很舒服，会到一定的房价瓶颈，适合5-8年的中期持有，不是适合自己居住，且价格不便宜。

CLD区

CLD全称 即中央住宅区。这类区域通常与CBD 相近，同在城市发展轴线上。这类区是城市品质类楼盘的集中放量区。既能享受完善的生活配套，又远离喧嚣。一定是适宜居住的。这里房产早期持有，未来升值空间还是很高的。成熟的CLD区，投资价值就会大大降低。

老城区

一个城市里最土著的居民集中地。但是老城区也有区分的。环境好的老城区，居住氛围其实是相当好的，往往会有城市里前几名的学区房，人文气息比较浓厚，生活成本不是很高。但是房产建筑年代较久，多以福利房和自建房为主，少有较新的商品房，价格也不低，有需求可以购买。环境差的老城区，破街乱巷，居住体验差，不建议购买。全国来看，老城区的年代久远的老房子最有价值的还是北上广深。其他城市主要还是因为价格便宜，买入之后很难出手，除非绑有优质的学票，否则不建议。

城乡结合部

城乡结合部即城市建设的边缘，该区域低端生活配套健全，缺乏高端产品。这类地区低价出租屋比较多，是城市里外来务工人员及流动人口的租住区域。随着城市的不断扩大，这类资产，长期看好。如果能搭上便利的交通和地铁是年轻人置业的好地方。

远郊区

远郊远郊，又远又郊。开发商口中的远离城市喧嚣，告别城市的雾霾，回归自然享受田园风光。我管这类地方叫偏到姥姥家了，如果有好的自然环境，和便利的交通可以选择养老型房产居住。这类房产投资价值一般很可能跑输大盘，年轻人置业要是有其他选择，不建议购买。

下期讲讲房价的地段轮动，和如何看板块的功能，选地段技巧等等。

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