物权效力or债权效力？落榜鉴定式案例选手的再思考（下篇）

上篇以案例发布时的现行法（“物权效力说”）为依据作答，下篇以《民法典》（“债权效力说”）为依据作答。

写在前面的话

以“债权效力说”作答，存在两项核心争议，在此先提出讨论：

其一，江河公司与湖海银行间是否完成了交付？江河公司相对于湖海银行为有权占有人抑或为无权占有人？（核心争议）① 

① 这项争议只会发生在采“债权效力”说下，若采“物权效力”说，湖海银行非善意的买受人，不能取得房屋所有权，江河公司仍为所有权人。

甲说：江河公司将房屋过户给湖海银行时，双方也有移转间接占有的合意。2012年12月26日后系争房屋的使用收益应归属于湖海银行。“为避免两个规范（《合同法》第163条和第229条）产生冲突，应作如下解释：若买受标的物为租赁物，在当事人间无特别约定时，应认为双方在移转所有权的同时也达成间接占有的移转合意”

乙说：江河公司与湖海银行于2012年12月26日办理了过户登记，但未完成交付。虽然湖海银行已经办理过户登记取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人，可对物为使用收益，其出租取得的租金也有法律上的原因，非不当得利。湖海银行有权请求江河公司继续履行买卖合同，将商铺交付于己，但在交付前湖海银行不能依《民法典》第235条（原《物权法》第34条）之规定向江河公司主张返还原物请求权。但是，江河公司将商铺租赁给张某，张某之占有相对于湖海银行即为无权占有，湖海银行可依《民法典》第235条（原《物权法》第34条）之规定向张某主张返还原物请求权。

本文意见：采乙说。

理由有三：一、通常认为房屋买卖合同存在两项主给付义务，即移转所有权和交付房屋。若推定当事人办理过户登记时即有完成间接交付的合意从而完成交付，则交付义务将附随于移转所有权的义务。两项主给付义务虽有联系，但应属于两项独立的给付义务，甲说难以解释先完成交付后办理过户登记或先办理过户登记后完成交付时买卖合同义务的履行。二、交付虽不一定须通过现实交付完成，也可通过观念交付完成，但观念交付仍要求当事人间有交付之意思，且交付合意独立于移转所有权的合意。三、已办理登记但尚未完成交付时，出卖人相对于买受人为有权占有人。除收取孳息的权利依交付而定外，同时还可避免对出卖人的降格保护。移转所有权和完成交付均为债务，债务人作为相对权的义务人不应因先移转所有权而沦为绝对权的义务人，因为前者仅得请求为给付，后者可直接支配其物。

理论依据：“行使土地之收益权，依第373条规定，以先经交付为前提。故所有权虽已移转，而标的物未交付者，买受人仍无收益权，自难谓原出卖人无权占有。惟应注意者有二：第一，买受人复将其取得的所有权移转予第三人者，出卖人对该第三人即无占有标的物之正当权源，第三人即得以第767条请求该出卖人返还所有物。第二，出卖人移转标的物的占有予他人者，该他人之占有，对买受人而言，即为无权占有。买受人得向该他人主张第767条的返还原物请求权”（王泽鉴：《民法物权》（第2版），北京大学出版社2010年版，第124页。）

我国法上的规范依据：《民法典》第630条：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是，当事人另有约定的除外。”《合同法》第163条：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”

其二，张某与湖海银行（所有权人）间虽然不存在直接的租赁合同关系，但张某与江河公司间仍存在租赁合同关系，张某可否基于该租赁关系对湖海银行主张行使优先购买权？对王某主张“买卖不破租赁”？理由是什么？（核心争议）②

 ②这项争议只会发生在采“债权效力”说下，若采“物权效力”说，王某善意取得房屋所有权，系非基于法律行为而发生的物权变动，则无“买卖不破租赁”规则的适用余地。

（一）“买卖不破租赁”规则的法律效果

（1）法定概括移转说（通说）

此种观点认为，租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人将成为新的合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人。

（2)有权占有说

此种观点认为，所谓“不影响租赁合同效力”，是指租赁物的权利发生变动后，承租人根据原租赁合同而取得的对标的物占有的权利继续有效，其并可以以此对抗租赁物的买受人。

（3）折中说

此种观点认为，应当区分租赁物受让人是否知道标的物已经出租的事实: 如果受让人在订立合同时并不知道标的物已经出租的事实，则承租人的权利不能对抗租赁物的买受人; 如果买受人在订立合同时知道标的物已经出租的事实而仍然购买，则承租人有权对抗租赁物的买受人。

其中，法定概括移转说为目前通说，③本文也采此说。

③参见王利明：《论“买卖不破租赁”》，载《中州学刊》2013年第9期；杨立新：《《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》的理解和适用》，载《河南省政法管理干部学院学报》2010年第1期；王泽鉴：《民法学说与判例研究》（重排合订本），北京大学出版社2015年版，第1088页。

但法定概括移转说内部，对于买受人承受租赁合同出租人地位是否需要经承租人同意，存在不同观点：

（1）“租赁关系之继续存在，既系基于法律之规定，当事人（受让人或承租人），是否知悉在所不问。

[1]即租赁物所有权移转时，买受人当然承受该租赁合同出租人地位，无须承租人同意。

（2）租赁物所有权移转时，承租人可选择请求买受人继续履行该租赁合同或者解除租赁合同。[2]

若采第一种观点，湖海银行取得商铺所有权时即承受租赁合同的出租人地位，无须经过承租人张某同意，张某也无须向买受人主张。若采第二种观点，因张某未收到行使优先购买权的通知，根本不知商铺转卖事实，而未在商铺所有权移转后表示继续续租，湖海银行与张某间不存在租赁合同关系，租赁合同仍存在于江河公司与张某之间。

采不同观点，2012年12月26日——2012年底间，该段时间内张某能否基于与江河公司的租赁合同对抗新所有权人湖海银行有所不同。若采第一种观点，期间张某与湖海银行间成立租赁合同关系，张某相对湖海银行为有权占有；若采第二种观点，期间张某与湖海银行间不存在租赁合同关系，张某相对于湖海银行为无权占有。

但是，不管采何种观点，2013年1月1日起，张某相对于湖海银行均为无权占有人。因为根据江河公司和张某的合同约定，该商铺租期截至2012年底，因此，即使湖海银行与张某间存在租赁合同关系，到该年底湖海银行与张某的租赁合同关系也因期限届至而归于消灭。因此，2013年至2018年11月湖海银行出卖房屋并移转所有权予王某期间，湖海银行与张某间并无直接的租赁合同关系。

（二）租赁关系的变化

*2012年12月26日至2012年12月31日（张某—湖海银行）

若认为2012年12月26日湖海银行取得房屋所有权即当然承受该租赁合同，湖海银行成为新的出租人，但张某仍对江河公司支付租金，张某的租金债务是否免除？江河公司收取的租金应如何处理？

首先，类推债权让与的通知规则，张某未受通知，其向江河公司支付租金清偿有效，其租金债务消灭，湖海银行不得依租赁合同请求张某支付租金。[3]

其次，湖海银行能否向江河公司主张其收取的该段时间内的租金则取决于湖海银行与江河公司达成的和解协议中有关剩余租期租金收取的约定，但本案中，双方显然对此并无此约定。在无约定的情况下，由于江河公司并未将房屋交付给湖海银行，为有权占有人，可对房屋进行使用收益，湖海银行不可依占有恢复关系向江河公司主张返还收取的租金（孳息），江河公司收取租金有法律上原因，也不构成不当得利。但是，若江河公司违反了合同有关交付房屋的约定，湖海银行可依和解协议向江河公司主张违约责任。

*2013年1月1日—2013年12月31日（张某—江河公司）

2012年12月26日，该商铺所有权即移转予湖海银行，2013年江河公司与张某继续签订为期一年的租赁合同，为出租他人之物。该租赁合同为新成立的合同，抑或原合同租期的延长？

该合同为新成立的合同，而非原租赁合同租期的延长，理由如下：（1）2012年底原租赁合同即因期限届至而消灭，延长租期应当在原合同消灭之前进行磋商；根据《民法典》第765条：“应收账款债务人接到应收账款转让通知后，应收账款债权人与债务人无正当理由协商变更或者终止基础交易合同，对保理人产生不利影响的，对保理人不发生效力。”一般认为这也是债权让与的一般规则。[4]但是，变更合同须以租赁合同未消灭为前提，本案中，租赁关系消灭后即不得再类推适用债权让与的通知规则认为，张某未受通知，该“变更”对受让人湖海银行有效，进而认为2013年1月1日—2013年12月31日期间湖海银行仍需受租赁合同之拘束。

（2）2012年12月26日房屋所有权即发生移转，一方面，为了保护承租人买受人需承受原来存在的租赁关系，但是另一方为了保护买受人的利益买受人也仅需承受原来存在的租赁合同关系，这意味着租赁合同的内容（包括租金、租期等）不变，如果所有权移转后，还允许出卖人在原租赁关系消灭后，仍可凭借承租人未受通知前的出租人地位变更租赁合同内容，对买受人加以钳制，显然对买受人不公。

*2014年—2019年4月，江河公司继续出租该商铺于张某，为出租他人之物，且为不定期租赁。（张某—江河公司）

（三）张某基于租赁关系之占有不得对抗湖海银行

2013年1月1日—2018年11月，张某与江河公司间存在租赁合同关系，但张某相对于湖海银行为无权占有人。虽然湖海银行已经办理过户登记取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人，[5]其取得的租金也有法律上的原因，非不当得利。湖海银行有权请求江河公司继续履行买卖合同，将商铺交付于己，但在交付前湖海银行不能依《民法典》第235条（原《物权法》第34条）之规定向江河公司主张返还原物请求权。但是，江河公司将商铺租赁给张某，张某之占有相对于湖海银行即为无权占有（不构成“占有连锁”），湖海银行可依《民法典》第235条（原《物权法》第34条）之规定向张某主张返还原物请求权。因此，2018年11月，湖海银行将房屋所有权移转予王某时，张某不得基于与江河公司的租赁合同对湖海银行行使优先购买权，也不得对王某主张“买卖不破租赁”。

【问题】张某与湖海银行（所有权人）间虽然不存在直接的租赁合同关系，[6]但张某与江河公司间仍存在租赁合同关系，张某可否基于该租赁关系主张“买卖不破租赁”？

（1）对该问题的处理，不同报告形成了以下观点：甲说：发生租赁关系的连续承受，即：张某——江河公司（—湖海银行—王某）。经笔者求证，作者本人现放弃了该观点；

乙说：不能通过“意思表示之拟制”认为张某与湖海银行间成立租赁合同；

丙说：王某不能善意取得“租赁权”；

丁说：张某与江河公司间的租赁关系具有相对性，不能对抗湖海银行。

丁说理论上较为贯通，但持该说的分析报告虽然认为张某相对于湖海银行为无权占有人，并未注意到江河公司相对于湖海银行其实为有权占有人。从结论上看，王某相对于湖海银行确实为无权占有人，但问题的关键是是否构成“占有连锁”，换言之，还需考虑基于债之关系占有具有相对性的例外。

（2）事实上，类似案型曾经出现在我国司法考试试题中：（2007年司法考试试卷三第95题）2007 年 4 月 2 日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价 20 万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于 2007 年 5 月 20 日出租给叶某，租期为 2 年。2007 年 5 月 29 日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于 2007 年 6 月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：

A. 杜某无权请求丁某返还房屋

B. 杜某有权请求丁某返还房屋

C. 杜某无权请求叶某返还房屋

D. 杜某有权请求叶某返还房屋

（答案：BC）

对本案分析如下:2007年4月2日，王某将房屋出售予丁某，未办理过户登记但完成了交付，丁某不能取得房屋所有权，但基于该买卖合同，丁某相对于王某为有权占有人。2007 年 5 月 20 日，丁某将房屋出租予叶某，基于租赁关系，叶某相对于丁某亦为有权占有人。2007 年 5 月 29 日，王某因病去世，继承人小王应承继王某之财产关系，小王成为房屋的所有权人，并成为买卖合同之出卖人。2007 年 6 月，小王将房屋出卖给杜某并办理完毕过户登记，杜某即取得了房屋所有权。

B项：丁某与小王间存在买卖合同，小王仍有向丁某移转房屋所有权之义务，丁某基于该买卖合同占有该房屋，相对于小王为有权占有人。但是基于债之占有具有相对性，丁某相对于所有权人杜某为无权占有人，故杜某有权请求叶某返还房屋。

C项：该项答题依据是《合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

答案认为，本案中，叶某相对于小王为有权占有人，系非让与人出租房屋，但叶某仍可基于其与丁某间的租赁合同关系向所有权人杜某主张买卖不破租赁。对本案中丁某的法律地位分析如下：相对于小王，丁某为有权占有人，而相对于丁某，叶某也为有权占有人；丁某为有权占有人，自可对租赁物进行使用收益（当然包括租赁！），且其将租赁物出租与他人也不违反买卖合同的约定，换言之，丁某得将其直接占有移转予叶某，构成占有连锁，即丁某相对于小王为有权占有人。因此，从C项来看，司法考试的出题人认为，“买卖不破租赁”规则的“租赁”不限于让与人为出租人的租赁关系，还包括可对让与人主张有权占有的租赁关系。[7]

（3）本文意见：该司法考试试题为已经交付未完成过户登记的情形，而赛题案型为未交付但完成过户登记的情形，但均为“非所有权人出租他人之物”。将“买卖不破租赁”规则的适用范围限定于“所有权人（让与人）出租房屋”情形并不妥当。④

④此处采与王泽鉴老师不同的观点，诚惶诚恐，偶然阅读陈永强老师《未登记已占有的房屋买受人的权利保护》一文，明确肯定此处得类推适用“买卖不破租赁规则”，给予了笔者莫大的勇气。参见陈永强：《未登记已占有的房屋买受人的权利保护》，载《环球法律评论》2013年第3期。

王泽鉴老师认为“买卖不破租赁”之适用，以让与人须为出租人为要件，与台湾民法采取的立法表述有很大关系。因为我国台湾地区“民法”第425条规定：“出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。但是我国《民法典》第725条（《合同法》第229条）规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并未明确限定让与人须为出租人。[8]不仅如此，一般认为在合法转租的情形（基于所有权人同意），次承租人仍也得主张受“买卖不破租赁”规则的保护及行使优先购买权。但是，次承租人与所有权人之间并不存在租赁关系，租赁关系存在于次承租人和承租人之间，承租人也系“非所有权人出租房屋”。

“已经交付未完成过户登记”的情形，与转租相比，其中受领交付之买受人相对于所有权人即出卖人同样为有权占有人。占有本权为买卖合同，同样系有偿的债之关系，只是债之关系类型不同。“买卖不破租赁”规则作为对债之相对性的突破，有特殊的立法目的，因此并不能推而广之，如无偿出借即应排除，但买卖场合则并非当然（租赁时间越长则越接近于买卖，相比于租赁，买卖是一种占有使用权能更强的债之关系，且其连接的另一端为物权）。

受领交付之买受人并不低于（转租中)承租人的地位，甚至还可能高于（转租中）承租人。主要有以下体现：首先，受领交付之买受人对房屋可更高程度地对物进行使用收益，不受租赁合同有关对物的使用方式的限制；⑤其次，受领交付之买受人自可自行占有使用该房屋，也可提供给他人使用只收取租金，其将房屋出租于他人而无须经所有权人同意，但在转租情形，出租人再行出租必须经所有权人同意；再次，承租人之占有使用存在一定期限，最长不得超过20年，买卖则是所有权的让与，旨在终局取得该房屋，即使不办理登记，只要该买卖关系存续所有权人即不得请求返还房屋，而不受期限限制。⑥

因此，“已经交付未完成过户登记”的情形，虽系“出租他人之物”，但应肯定“买卖不破租赁”规则之类推适用。⑦

 ⑤《民法典》第709条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”

⑥ 相比于租赁，受领交付之买卖是一种占有使用权能更强的债之关系，因而不论如何理解“买卖不破租赁”的立法目的（“保护弱者”、“保护生存利益”、“保护长期投资”），都不会违反该项规则的立法目的。

⑦ 该项结论的进一步推论是：“一物二卖”的情形，取得登记的买受人不得依返还原物请求权请求受领交付的买受人返还房屋。物债二分的格局面临冲击，这种趋势也反映在司法实践中，参见“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”，载《最高人民法院公报》2015年第10期。为了避免走得太远，本文认为，“买卖不破租赁”规则之类推适用，应仍以存在租赁关系为前提，此处类推的是转租中“买卖不破租赁”规则。

以上讨论的是“已经交付未完成过户登记”的情形，赛题案型为“未交付但完成过户登记”的情形。之所以讨论“已经交付未完成过户登记”的情形，旨在澄清一点，那就是能够适用“买卖不破租赁”规则的关键点，并不在于张某与湖海银行间能否直接成立租赁合同，而在于张某基于其与江河公司的租赁合同，相对于出卖人湖海银行是否为有权占有人，即，是否成立“占有连锁”。

（4）本案考虑类推适用“买卖不破租赁”规则（转租）？（一项法律续造）

①“未交付但完成过户登记”与“已交付未完成过户登记移转所有权”

江河公司相对于湖海银行有有权占有人，张某与江河银行存在租赁合同关系，相对于江河银行亦为有权占有人，是否构成“占有连锁”？即，张某可否对湖海银行主张其为有权占有人？

在已交付但未完成过户登记移转所有权的情形，买受人在取得所有权前，将其占有之标的物出卖（或出租）予第三人成立占有连锁，次买受人（承租人）相对于所有权人不构成无权占有。王泽鉴老师同样认为，“买受人在取得所有权前，将其占有之标的物出卖（或出租）予第三人，并移转其占有，并不违反买卖契约的内容，次买受人（或承租人）系基于一定法律关系自买受人取得占有，而买受人对出卖人又有占有之权利，应认为次买受人（承租人）对出卖人有合法占有权源，成立占有连锁，不构成无权占有。”[9]上文已经说明，不仅构成有权占有，若所有权人将该标的物再转售予买受人之外的人，则承租人（第三人）也可基于其与（第一）买受人间的租赁关系而向该（第二）买受人主张“买卖不破租赁”。

“占有连锁者，指多次连续的有权源占有，亦可构成有权占有。此种占有，需具备三个条件：第一，中间人（乙）对所有人（甲）须有合法占有的权源。第二，占有人（丙）须自中间人基于一定法律关系取得合法占有的权源。第三，须中间人得将直接占有移转予他人。”[10]

“未交付但完成过户登记”与“已交付但未完成过户登记移转所有权”两类情形具有基本相同的构造，但在“已交付未移转所有权”情形中，买受人在取得所有权前将其占有之标的物出卖（或出租）予第三人并移转其占有并不违反买卖合同的内容，即买受人“得将直接占有移转予他人”。而在“未交付但完成过户登记”情形中，出卖人在移转所有权后将占有标的物出租与第三人，则违反了其与他人之买卖合同的内容，即违反了交付标的物予买受人的义务，“不得将直接占有移转予他人”。因此在本案中不构成占有连锁，张某相对于湖海银行为无权占有人。

②“未交付但完成过户登记”与转租

江河银行相对于湖海银行有有权占有人，而张某与江河银行也存在租赁合同关系而相对于江河银行为有权占有人，与转租情形有何不同？

转租的情形可分为两种，一是经出租人同意的转租，二是未经出租人同意的转租。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条规定，未经出租人同意的转租合同是无效的合同。因此我国理论和实务认为，在经出租人同意的转租中，次承租人在出租人出卖租赁物时可以行使优先购买权，[11]租赁物所有权移转后，次承租人也可主张买卖不破租赁继续承租；[12]而在未经出租人同意的转租中，次承租人不得行使优先购买权，也不得主张买卖不破租赁。[13]

在本案中，江河公司作为有权占有人，可对房屋进行使用收益，当然也可以将房屋出租予他人，江河公司将房屋出租也无须经过所有权人的同意。但是，不交付房屋予买受人而将房屋出租于他人违反买卖合同的约定，须对买受人承担违约责任，这违背了所有权人即湖海银行的意思。本质相同的事项应为相同的评价，此处的法律评价应与对未经出租人同意的转租相同，张某基于与江河公司的租赁合同，不得对湖海银行行使优先购买权，也不得对王某主张买卖不破租赁。

综上，2018年11月，湖海银行将房屋所有权移转予王某时，张某不得基于与江河公司的租赁合同对湖海银行行使优先购买权，也不得对王某主张“买卖不破租赁”。

以下为依据“债权效力说”的具体分析步骤：

一、张某得向何人主张何种权利？相应的规范基础是什么？

（一）对江河公司：合同请求权

张某与江河公司间的买卖合同

1.张某可否基于《民法典》第726条之规定行使优先购买权进而基于买卖合同请求江河公司交付商铺并移转所有权？（主给付请求权）

（1）请求权产生（√）

1）张某与江河公司间存在有效的租赁合同关系（√）

2）江河公司和湖海银行间的和解协议成立并生效（√）

3）江河公司和湖海银行达成和解协议时张某占有该商铺（√）

4）承租人以同等条件购买（√）

5）优先购买权未经过除斥期间而消灭（√）

【关于承租人优先购买权对第三人的对抗效力】

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第24条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

但《民法典》第726条则规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

《民法典》吸纳了《城镇房屋租赁合同解释》的大部分规定，但对比《民法典》的规定和《城镇房屋租赁合同解释》的规定，不难发现，《城镇房屋租赁合同解释》24条第4项规定恰恰被删去了。司法解释的前三项规定都无一例外地被吸纳了，唯独这项被删去了，这说明立法者在该条规定中有意排除了该项情形。

本文认为，法律条文的变化表明了立法者对承租人优先购买权对第三人的对抗效力立场的转变，《民法典》采纳了不同与司法解释的立场，在承租人优先购买权对第三人的对抗效力问题上放弃了物权效力说改采纳了债权效力说。理由如下：

首先，承租人行使优先购买权后，依附条件的形成权说，即在出租人与承租人间成立一同等内容的买卖合同，因此与出租人与第三人的买卖合同一起形成了“一物二卖”的情形。此时，与一般的“一物二卖”情形并无不同，在法律没有特别规定的情况下（《民法典》删去第4项），依照民法的一般规则处理即可。债权平等原则作为民法上的一项一般原则，对该项原则偏离必须有法律的明文规定，《买卖合同司法解释》第9条、第10条确立的普通动产和特殊动产多重买卖的履行顺序规则即是。在我国法上，并不存在不动产多重买卖的履行顺序规则，是否发生物权变动仅以是否完成过户登记为准，各项基于买卖合同发生的债权处于平等地位，由债务人任意履行，《民法典》没有吸收《房屋租赁合同解释》第24条第4项的规定，可视为对债权平等一般原则的回归。

其次，物权效力说在我国法上欠缺基础。我国学界对承租人之优先购买权能够对抗第三人的根据（公示手段）的认识尚未统一，且目前的各种公示设想均存在难以克服的障碍，因而，优先购买权欠缺公示手段仅能发生债之效力。首先，城镇房屋租赁合同备案，该备案性质属于行政登记，且现实中登记状况不佳，根本无法发挥公示作用；其次，预告登记，比较法上通过拟制使承租人优先购买权具有相当于预告登记的效力，[14]但是，与这种拟制相配套的预告登记制度采“相对无效”说，而非“禁止处分主义”。因而，我国能否当然借鉴该比较法上的经验采取预告登记作为该优先购买权的公示手段不无疑问。

再次，违约责任足以弥补侵犯承租人优先购买权的损失，保护承租人的生存利益。在债权效力说下，若出租人向第三人履行买卖合同，则须对承租人承担违约责任。由于违约责任的赔偿范围涵盖履行利益，因此，承租人可获得的违约损害赔偿范围可包括到别处购买相同类型房屋而多支出的费用。优先购买权受到侵害的承租人的生存利益仍能够得到保护。

最后，承认承租人优先购买权的对抗效力将与“一物二卖”情形发生评价矛盾。承认承租人优先购买权面临的诘难是，在单纯的“一物二卖”情形，基于买卖合同取得房屋占有的买受人尚且不能对抗取得房屋过户登记的买受人，基于租赁合同取得房屋占有的承租人为何能够对抗？上文已经提及，已受交付买受人相比于承租人，对标的物享有更强的占有使用权能，但尚且不能对抗已经取得房屋过户登记的买受人，因而就更没有理由认为承租人的优先购买权得对抗取得房屋过户登记的买受人。

在债权效力说下，多个买卖合同的履行地位平等，由债务人选择任意履行，先办理房屋过户登记的买受人即取得房屋所有权，买卖合同的成立时间，买受人对已存在买卖合同是否知情（在房屋租赁情形表现为对该房屋上存在的房屋租赁关系是否知情）在所不问。

综上，湖海银行虽非善意买受人，对于商铺由张某承租的事实，其系明知或者至少对不知晓该事实有重大过失，但在江河公司与湖海银行于2012年12月26日办理了商铺过户登记后，湖海公司也能够取得该商铺的所有权。

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（×）

1）履行不能抗辩

2012年9月，在法院执行过程中，江河公司与湖海银行达成和解，以包括系争门面房在内的某商业大楼中属于江河公司的全部房产抵偿贷款。依《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第21条第2句之规定，该和解协议有效，不因为未通知张某行使优先购买权而受影响。

江河公司与湖海银行于2012年12月26日办理了商铺过户登记，湖海银行虽非善意买受人，对于商铺由张某承租的事实，其系明知或者至少对不知晓该事实有重大过失，但在江河公司与湖海银行于2012年12月26日办理了商铺过户登记后，湖海公司也能够取得该商铺的所有权。

2018年5月，湖海银行将商铺出卖于王某，并于同年11月办理了过户登记，王某即取得了该商铺的所有权。

虽然王某自2016年6月其在张某相邻商铺经营布庄，王某对商铺一直由张某承租经营的事实系明知，但是湖海银行为所有权人，其处分为有权处分，承租事实不影响其处分权限，明知该事实不影响王某取得商铺所有权。王某明知承租事实虽然还须面对承租人优先购买权的行使，但依债权效力说，即使王某恶意，只要办理完毕房屋过户登记，王某也能够取得房屋所有权。

2012年12月26日，商铺所有权即移转予湖海银行，2018年11月，湖海银行又将所有权移转予王某。江河公司之所有权于2012年12月26日即归于消灭。张某行使优先购买权而在其与江河公司之间成立关于该商铺的买卖合同虽然仍为有效，但陷于履行不能。依《民法典》第577、第580条之规定，张某不得请求江河公司继续履行该买卖合同，只能向江河公司主张违约损害赔偿责任。

结论：张某不可行使优先购买权进而基于买卖合同请求江河公司交付商铺并移转所有权。

2.张某可否依《民法典》第577条之规定请求江河公司承担违约责任？（次给付请求权）

（1）请求权产生（√）

1）张某与江河公司间存在有效的买卖合同关系（√）

2）江河公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定（√）

3）无免责事由（√）

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：张某可依《民法典》第577条之规定向江河公司主张违约责任。

张某与江河公司间的租赁合同

1. 张某可否依《民法典》第577条之规定就江河公司未履行通知义务，请求江河公司承担损害赔偿责任？

（1）请求权产生（√）

1）张某与江河公司间存在有效的租赁合同关系（√）

2）江河公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定（√）

出租人出卖租赁房屋时有义务通知承租人行使优先购买权，该项通知义务属于租赁合同中的附随义务，违反该义务给承租人造成损害的应当承担违约损害赔偿责任。

3）无免责事由（√）

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：张某可依《民法典》第577条之规定请求湖海银行承担损害赔偿责任。

2.张某可否依《民法典》第577条之规定就江河公司未履行适租义务，请求江河公司承担违约责任？

（1）请求权产生（√）

1）张某与江河公司间存在有效的租赁合同关系（√）

2013年—2018年11月期间：江河公司于2012年12月26日将所有权移转予湖海银行，但尚未完成交付，故相对于湖海银行，江河公司为有权占有人，其可在适法范围内对占有物为占有使用收益，当然也可以将占有物出租给他人以收取租金（孳息）。

有疑问的是，2018年11月—2019年4月期间，湖海银行将该商铺移转予王某，而相对于王某江河公司为无权占有人，则江河公司是否有权收取租金？出租行为为债权行为，债权行为无须有处分权，因此江河公司虽非所有权人，但是该出租他人之物的租赁合同有效。

2）江河公司未履行合同或履行合同不符合约定（×）

2018年11月—2019年4月期间，江河公司仍履行了其“适租”义务，张某占有使用该商铺用于经营并未受到影响。因此江河公司并无“未履行合同或履行合同不符合约定”的情形。至于江河公司并非所有权人，其收取租金没有最终根据系江河公司与真正所有权人间的关系，与张某无关。

3）无免责事由（无须考察）

（2）请求权未消灭（无须考察）

（3）请求权可行使（无须考察）

结论：张某不可否依《民法典》第577条之规定向江河公司主张返还其2012年12月26日—2019年4月收取的租金。

类合同请求权

1.张某可否依据《民法典》第148条之规定行使撤销权撤销2013年1月日至2019年4月8日期间的租赁合同？

（1）请求权产生（×）

1）江河公司故意告知虚假事实或者故意隐瞒真实事实（×）

 2012年12月26日，江河公司与湖海银行间办理了过户登记，湖海银行取得了所有权，但双方未完成交付。江河公司相对于湖海银行为有权占有人，可对物为使用收益。因此其将房屋出租予张某并不构成欺诈。2018年11月，王某取得商铺所有权，但江河公司从无得知，其虽为无权占有人不得对物为使用收益，而继续出租商铺予张某，但其无欺诈之故意。

2）张某陷入或维持错误认识（无需考察）

3）张某因错误作出不真实的意思表示（无需考察）

4）欺骗具有不正当性（无需考察）

（2）请求权未消灭（无需考察）

（3）请求权可行使（无需考察）

结论：张某不可依据《民法典》第148条之规定行使撤销权撤销租赁合同并请求返还租金。

2.张某可否依据《民法典》第563条第4项之规定行使解除权解除其与江河公司的租赁合同？

（1）请求权产生（√）

1）张某与江河公司间成立有效的租赁合同（√）

2）江河公司的违约行为致使不能实现合同目的（√）

所有权人王某要求江河公司搬离该商铺，该合同无法继续履行。

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：2019年4月25日，张某可依据《民法典》第563条第4项之规定行使解除权，解除其与江河公司的租赁合同。但解除并不发生溯及既往的效力，解除效果仅向将来发生，张某不得向江河公司主张返还支付的租金。

不当得利请求权

1.张某可否依《民法典》第985条（不当得利）之规定向江河公司主张返还其2012年12月26日—2019年4月收取的租金？

规范依据：《民法典》第九百八十五条

（1）请求权产生（×）

1）江河公司因张某之给付而受有利益（√）

2）江河公司受有利益无法律上原因（×）

江河公司与张某间存在有效的租赁合同，该租赁合同即江河公司收取租金有法律上原因。

（2）请求权未消灭（无须考察）

（3）请求权可行使（无须考察）

结论：张某不可依不当得利之规定向江河公司主张返还其2012年12月26日—2019年4月收取的租金。

（二）对湖海银行：

1.张某可否依据《民法典》第726条之规定行使优先购买权进而基于买卖合同请求湖海银行交付商铺并移转所有权？（主给付请求权）

（1）请求权产生（×）

1）张某与江河公司间存在有效的租赁合同关系（×）

以上已经说明，2012年12月26日湖海银行取得过户登记，即取得商铺所有权。但是，有疑问的是，该商铺上之租赁关系是否在张某与湖海银行间继续存在？

【关于“买卖不破租赁”的法律效果】（详细论证参见核心争议梳理部分）

依法定概括移转说，租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人将成为新的合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人。

2012年12月26日——2012年底间，张某与湖海银行间成立租赁合同关系，期间，张某相对湖海银行为有权占有。

但是，2013年1月1日起，张某相对于湖海银行均为无权占有人。因为根据江河公司和张某的合同约定，该商铺租期截至2012年底，到该年底湖海银行与张某的租赁合同关系也因期限届至而归于消灭。因此，2013年至2018年11月湖海银行出卖房屋并移转所有权予王某期间，湖海银行与张某间并无直接的租赁合同关系。

需注意的是，2013年—2018年11月期间，虽然张某和江河公司间存在租赁合同关系，但张某相对于湖海银行为无权占有人。湖海银行可依《民法典》第235条（原《物权法》第34条）之规定向张某主张返还原物请求权。因此，2018年11月，湖海银行将房屋所有权移转予王某时，张某不得基于与江河公司的租赁合同对湖海银行行使优先购买权，也不得对王某主张“买卖不破租赁”。

2）江河公司和湖海银行间的和解协议成立并生效（无须考察）

3）江河公司和湖海银行达成和解协议时张某占有该商铺（无须考察）

4）承租人以同等条件购买（无须考察）

5）优先购买权未经过除斥期间而消灭（无须考察）

（2）请求权未消灭（无须考察）

（3）请求权可行使（无须考察）

结论：张某不可依据《民法典》第726条之规定对湖海银行主张行使优先购买权。

（三）对王某：合同请求权

1.张某可否依《民法典》第725条之规定对王某主张“买卖不破租赁”并请求王某继续履行租赁合同义务？

（1）请求权产生（×）

1）张某与湖海银行间存在有效的租赁合同（×）

张某与湖海银行间存在有效的租赁合同。首先，2013年至2018年湖海公司出卖房屋期间，张某与湖海银行间不存在直接的租赁合同关系。2012年12月26日，江河公司与湖海银行办理过户登记后，湖海银行即取得该房屋所有权。而在此之后不论湖海银行是否需承受该租赁合同关系，自2013年起张某相对于湖海银行即为无权占有人。因为根据江河公司和张某的租赁合同约定，该商铺租期截至2012年底。因此，期间即使湖海银行与张某存在租赁合同关系，到该年底湖海银行与张某的租赁合同关系即因期限届至而归于消灭。

其次，2013年1月1日起，张某相对于湖海银行为无权占有人，不得基于其与江河公司的租赁合同关系对抗王某。理由如下，首先，不成立“占有连锁”，虽然在江河公司将商铺交付予湖海银行前，江河公司相对于湖海银行为有权占有，张某基于与江河公司的租赁合同相对于江河公司也为有权占有，但是，江河公司“不得”将该占有移转予张某，因为这违反了买卖合同项下出卖人所负的向买受人交付房屋的给付义务。其次，江河公司将房屋出租予张某违背所有权人即湖海银行的意思，本案情形与未经所有人同意的转租的情形具有同质性，因此，对其的法律评价应与对未经出租人同意的转租相同，即张某基于与江河公司的租赁合同，不得行使优先购买权，也不得主张买卖不破租赁。

2）出租人已将租赁物交付给承租人，承租人占有中（无须考察）

3）租赁物所有权发生变动（无须考察）

（2）请求权未消灭（无须考察）

（3）请求权可行使（无须考察）

结论：张某不可对王某主张“买卖不破租赁”而继续承租该商铺。

二、 王某得向何人主张何种权利？相应的规范基础是什么？

（一）对张某：占有

物上请求权

1.2018年11后，王某可否依《民法典》第235条之规定对张某主张返还原物请求权？

（1）请求权产生（√）

1）王某为所有权人（√）

2018年11月，王某自湖海银行处取得该商铺之所有权。

2）张某为无权占有人（√）

张某与江河公司间存在商铺租赁合同关系，张某为直接占有人，江河公司为间接占有人，张某相对于江河公司为有权占有人。但是，相对于王某而言，张某和江河公司均为无权占有人。张某不可基于与江河公司存在有效的租赁合同关系而对王某主张有权占有，因为该租赁合同仅为债之关系，具有相对性，仅能拘束张某和江河公司，不能对抗所有权人王某，基于债权之占有亦同。

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：王某可依《民法典》第235条对张某主张返还原物请求权。

不当得利请求权（侵害权益型）

1.王某可否依《民法典》条第985之规定向张某返还商铺之占有？

（1）请求权产生（√）

1）王某受有利益（√）

2）致张某受损害（√）

3)该利益在权益归属上属于王某（√）

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：王某可依《民法典》第985之规定向张某主张返还商铺之占有。

占有使用利益：

1.2018年11后，王某可否依《民法典》第459条之规定对张某主张某使用商铺的利益？（占有返还关系）

（1）请求权产生（×）

1）王某为所有权人（√）

2）张某为恶意无权占有人（×）

张某一直认为其系从所有人江河公司处承租房屋，不知其为无权占有，为善意占有人，可以在适法范围内对占有物为使用。

（2）请求权未消灭（无须考察）

（3）请求权可行使（无须考察）

结论：2018年11月后，王某不可依《民法典》第459条之规定对张某主张占有使用商铺的利益。

不当得利请求权（排除适用）

1.王某可否依不当得利之规定对张某主张2018年11月后占有使用商铺的利益？

占有恢复关系为不当得利规定的特别规定，排除不当得利规定之适用。

（二）对江河公司：占有

1.2018年11月后，王某可否依《民法典》第235条之规定对江河公司主张返还原物请求权？

（1）请求权产生   （√）

1）王某为所有权人（√）

2018年11月，王某自湖海银行处取得该商铺之所有权。

2）江河公司为无权占有人（√）

张某为该房屋的直接占有人，基于江河公司与张某的租赁合同，江河公司为间接占有人。虽然湖海银行已经办理过户登记、取得商铺所有权，但江河公司将商铺交付于湖海银行前，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人。但是，2018年11月，湖海银行将所有权移转予王某后，江河公司相对于王某即为无权占有人。

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：王某可依《民法典》第235条之规定对江河公司主张返还原物请求权。

不当得利请求权

1.王某可否依《民法典》第985条之规定向江河公司返还商铺之占有？

（1）请求权产生（√）

1）王某受有利益（√）

2）致张某受损害（√）

3)该利益在权益归属上属于王某（√）

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：王某可依《民法典》第985条之规定向江河公司主张返还商铺之占有。

孳息

1.王某可否依《民法典》第460条之规定对江河公司主张返还2018年11月后出租商铺而收取的租金（孳息）？

（1）请求权产生   （√）

1）王某为所有权人（√）

2）江河公司为无权占有人（√）

2012年12月26日，虽然湖海银行已经办理过户登记、取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人。但是，2018年11月，湖海银行将所有权移转予王某后，江河公司相对于王某即为无权占有人。

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：王某可依《民法典》第460条之规定之规定对江河公司主张返还2018年11月后出租商铺而收取的租金（孳息）。

2.王某可否依不当得利规定对江河公司主张返还2018年11月后出租商铺而收取的租金（孳息）？（排除适用）

占有恢复关系为不当得利规定的特别规定，排除不当得利规定之适用。

（三）对湖海银行：合同请求权

1.王某可否依《民法典》第577条之规定向湖海银行主张违约责任？

（1）请求权产生   （×）

1）张某与湖海银行间存在有效的买卖合同关系（√）

2）湖海银行未履行合同或履行合同不符合约定（×）

 2018年11月，湖海银行与王某办理了房屋过户登记，王某取得了该商铺的所有权。湖海银行与王某约定占有人由王某进行清理，系将其对商铺占有人之返还原物请求权及不当得利请求权让与王某，以代交付（指示交付）。因此湖海银行与王某间亦完成商铺之交付。

综上，湖海银行对王某之给付义务已经履行完毕，且履行并非不符合约定。

（2）请求权未消灭（无须考察）

（3）请求权可行使（无须考察）

结论：张某不可否依《民法典》第577条之规定向湖海银行主张违约责任。

三、湖海银行得向何人主张何种权利？相应的规范基础是什么？

（一）对张某：

1.2013年1月1日起，湖海银行作为出租人可否依租赁合同请求张某返还房屋？

（1）请求权产生   （√）

1)存在租赁合同关系（√）

2012.12.26——2012.12.31期间，依债权效力说，即使受让人为恶意也能取得所有权，而有“买卖不破租赁”规则的适用，湖海银行当然承受租赁合同成为出租人。

2）租赁期限届满（√）

自2013年1月1日起，租赁关系结束，湖海银行作为出租人,得依租赁合同请求张某返还房屋。

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：2013年1月1日起，湖海银行作为出租人可依租赁合同请求张某返还房屋。

2.2013年—2018年11月，湖海银行可否依《民法典》第235条之规定对张某主张返还原物请求权？

（1）请求权产生   （√）

1)湖海银行为所有权人（√）

江河公司与湖海银行于2012年12月26日办理了商铺过户登记，虽然湖海银行明知该商铺由张某承租，但是湖海银行也能取得所有权。

2）张某为无权占有人（√）

虽然湖海银行已经办理过户登记、取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人。但是，江河公司将商铺租赁给张某，张某之占有相对于湖海银行即为无权占有，湖海银行可依《《民法典》第235条之规定向张某主张返还原物请求权。

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：2013年—2018年11月，湖海银行可依《民法典》第235条之规定对张某主张返还原物请求权。

3.2013年—2018年11月，湖海银行可否依《民法典》第459条之规定对张某主张某使用商铺的利益？

（1）请求权产生   （×）

1）湖海银行为所有权人（√）

2）张某为恶意无权占有人（×）

张某一直认为其系从所有人江河公司处承租房屋，不知其为无权占有，为善意占有人，可以在适法范围内对占有物为使用。

（2）请求权未消灭（无需讨论）

（3）请求权可行使（无需讨论）

结论：2013年—2018年11月，王某不可《民法典》第459条之规定对张某主张占有使用商铺的利益。

（二）对江河公司：

1.2012年12月26日—2018年11月，湖海银行可否依《民法典》第577条之规定基于执行过程中达成的和解协议对江河公司主张违约责任（继续履行并赔偿损失）？

（1）请求权产生（√）   

1）和解协议有效（√）

2012年9月，在法院执行过程中，江河公司与湖海银行达成和解，以包括系争门面房在内的某商业大楼中属于江河公司的全部房产抵偿贷款。该和解协议有效，不因为未通知张某行使优先购买权而受影响。

2）江河公司履行合同义务不符合约定 （√）

虽然湖海银行已经办理过户登记、取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人，其取得的租金有法律上的原因非不当得利。但，湖海银行有权请求江河公司继续履行和解协议，将商铺交付于己。

湖海银行若请求江河公司继续履行和解协议，可一并对因江河公司履行迟延而给湖海银行造成的损失主张赔偿。

（2）请求权未消灭（√）

（3）请求权可行使（√）

结论：湖海银行可依湖海银行可依《民法典》第577条基于执行过程中达成的和解协议对江河公司主张违约责任（继续履行并赔偿损失）。

2.湖海银行可否依《民法典》第235条之规定对江河主张返还原物请求权？

（1）请求权产生   （×）

1）湖海银行为所有权人（√）

2）江河公司为无权占有人（×）

虽然湖海银行已经办理过户登记并取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人。

（2）请求权未消灭（无需考察）

（3）请求权可行使（无需考察）

结论：湖海银行不可依《民法典》第235条之规定对江河主张返还原物请求权。

3.湖海银行可否依《民法典》第985条之规定对江河公司主张主张返还法2013年—2018年11月期间出租商铺而收取的租金（孳息）?

（1）请求权产生   （×）

1）江河公司受有利益（√）

2）致湖海银行受有损失（×）

 虽然湖海银行已经办理过户登记、取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，湖海银行对该标的物尚无使用收益的权利，未致湖海银行受有损失。

3）该利益在权益归属上属于湖海银行（×）

 虽然湖海银行已经办理过户登记、取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人，其取得的租金有法律上的原因。

（2）请求权未消灭（无需考察）

（3）请求权可行使（无需考察）

结论:湖海银行不可依《民法典》第985条之规定对江河公司主张主张返还法2013年—2018年11月期间出租商铺而收取的租金（孳息）。

（三）对王某：

王某与湖海银行间的买卖合同关系因清偿而归于消灭。

【总结】以现行法为依据：案例公布时《民法典》尚未生效

第一，张某享有的请求权

1.对江河公司。张某行使优先购买权后，张某和江河公司间成立一与江河公司河海银行间买卖合同内容相同的商铺买卖合同，并可请求优先得到履行，湖海银行并非善意买受人，不能取得所有权，江河公司仍为所有权人。但王某基于善意取得之规定取得商铺所有权，江河公司之所有权即归于消灭。商铺买卖合同陷于履行不能，张某不得基于买卖合同请求江河公司交付商铺并办理商铺过户登记，但可依请求江河公司承担违约损害赔偿责任。张某与江河公司存在租赁合同关系，但江河公司履行了“适租义务”，非未履行合同或履行合同不符合约定，张某不可请求江河公司承担违约责任。但出租人出卖租赁房屋时有义务通知承租人行使优先购买权，该项通知义务属于租赁合同中的附随义务，违反该义务张某可请求江河公司承担损害赔偿责任。 2013年初， 江河公司主观上以为出租的是他人之物，但其为真实所有权人，江河公司并未告知虚假事实，也没有隐藏真实事实。张某不可依据行使撤销权撤销租赁合同并请求返还租金。2019年4月25日，张某可行使解除权解除其与江河公司的租赁合同，但解除并不发生溯及既往的效力，张某不得向江河公司主张返还已经支付的租金。江河公司与张某间存在有效的租赁合同，江河公司收取租金有法律上原因，江河公司也不得依不当得利向其主张返还租金。

2.对湖海银行。2018年5月王某与湖海银行签订商铺买卖合同并于同年11月办理过户登记期间，张某与湖海银行间并不存在有效的租赁合同关系，张某不可基于行使优先购买权进而基于买卖合同请求湖海银行交付商铺并移转所有权。

3.对王某。王某系善意取得该房屋所有权，无“买卖不破租赁”规则之适用余地，张某不可主张“买卖不破租赁”并请求王某继续履行租赁合同义务。

第二，王某享有的请求权

1.对张某。对于占有本身，张某不可基于与江河公司存在有效的租赁合同关系而对王某主张有权占有，王某可对张某主张返还原物请求权。王某也可依不当得利向张某主张返还商铺之占有。对于占有使用利益，张某为善意占有人，可对物为使用收益，王某不可张某主张2018年11月后占有使用商铺的利益。不当得利规定与占有恢复关系之规定属于竞合关系，且占有恢复关系之规定属于特别规定，排除一般规定（即不当得利规定）的适用。

2.对江河公司。对于占有本身，2018年11月，王某依善意取得取得该商铺之所有权，江河公司为无权占有人，王某可对江河公司主张返还原物请求权。王某也可依不当得利规定向江河主张返还商铺之占有。对于孳息即收取的租金，相对于王某，江河公司为无权占有人，王某可江河公司主张返还2018年11月后出租商铺而收取的租金（孳息）。不当得利规定被排除适用。

3.对湖海银行。湖海银行对王某之给付义务已经履行完毕，且履行并非不符合约定，张某不可向湖海银行主张违约责任。

第三，湖海银行的请求权

1.对张某。湖海银行并非善意买受人，不能取得房屋所有权，2013年至2018年11月间，湖海银行不可依《物权法》第34 条之规定对张某主张返还原物请求权。

2.对江河公司。湖海银行并非善意买受人，不能取得房屋所有权，但湖海银行可依和解协议对江河公司主张违约责任。但是，湖海银行对不能取得所有权自身也存在过错，根据“与有过失”原则，应相应地减轻江河公司的损害赔偿责任。

3.对王某。王某与湖海银行间的买卖合同关系因清偿而归于消灭。

以《民法典》为依据：

第一，张某享有的请求权

1.对江河公司。张某行使优先购买权后，张某和江河公司间成立一与江河公司河海银行间买卖合同内容相同的商铺买卖合同，湖海银行虽非善意买受人，但在江河公司与湖海银行于2012年12月26日办理了商铺过户登记后，湖海公司也能够取得该商铺的所有权。2018年11月，湖海银行又将所有权移转予王某。江河公司之所有权即归于消灭。张某行使优先购买权而在其与江河公司之间成立关于该商铺的买卖合同虽然仍为有效，但陷于履行不能。张某不得请求江河公司继续履行该买卖合同，只能向江河公司主张违约损害赔偿责任。张某与江河公司存在租赁合同关系，2013年—2019年4月期间，江河公司履行了“适租”义务，非未履行合同或履行合同不符合约定，张某不可请求江河公司承担违约责任。但出租人出卖租赁房屋时有义务通知承租人行使优先购买权，该项通知义务属于租赁合同中的附随义务，违反该义务张某可请求江河公司承担损害赔偿责任。 2013年初，江河公司仍为房屋的有权占有人，未故意告知虚假事实或者故意隐瞒真实事实，张某不可行使撤销权撤销租赁合同并请求返还租金。2019年4月25日，张某可行使解除权解除其与江河公司的租赁合同，但解除并不发生溯及既往的效力，张某不得向江河公司主张返还支付的租金。江河公司与张某间存在有效的租赁合同，该租赁合同即江河公司收取租金有法律上原因，张某也不可以依不当得利之规定向江河公司主张返还其2013年—2019年4月25日收取的租金。

2.对湖海银行：江河公司在移转所有权后将占有标的物出租与第三人，违反了买卖合同的内容，即违反了交付标的物予买受人湖海银行的义务，“不得将直接占有移转予他人”。因此，在本案中不构成占有连锁，张某相对于湖海银行为无权占有人，张某不可对湖海银行主张行使优先购买权。

3.对王某。2013年1月1日起，基于同样的理由，即张某相对于湖海银行为无权占有人，不得基于其与江河公司的租赁合同关系对抗王某。张某不可对王某主张“买卖不破租赁”并请求王某继续履行租赁合同义务。

第二，王某享有的请求权

1.对张某。对于占有本身，2018年11后，张某不可基于与江河公司存在有效的租赁合同关系而对王某主张有权占有，王某可对张某主张返还原物请求权。王某也可依不当得利向张某主张返还商铺之占有。对于占有使用利益，张某为善意占有人，王某不可对张某主张2018年11月后占有使用商铺的利益。不当得利规定与占有恢复关系之规定属于竞合关系，且占有恢复关系之规定属于特别规定，应排除一般规定（即不当得利规定）的适用。

2.对江河公司。对于占有本身，2018年11月，王某自湖海银行处取得该商铺之所有权，相对于湖海银行，江河公司为有权占有人。但是，2018年11月，湖海银行将所有权移转予王某后，江河公司相对于王某即为无权占有人。王某可对江河公司主张返还原物请求权。王某也可依不当得利向江河主张返还商铺之占有。对于孳息即收取的租金，相对于王某，江河公司为无权占有人，王某可对江河公司主张返还2018年11月后出租商铺而收取的租金（孳息）。不当得利规定则排除适用。

3.对湖海银行。湖海银行对王某之给付义务已经履行完毕，且履行并非不符合约定，张某不可向湖海银行主张违约责任。

第三，湖海银行的请求权

1.对张某。2012.12.26—2012.12.31期间，依债权效力说，即使受让人为恶意也能取得所有权，而有“买卖不破租赁”规则的适用，湖海银行当然承受租赁合同成为出租人。但自2013年1月1日起，租赁关系结束，湖海银行作为出租人得依租赁合同请求张某返还房屋。相对于湖海银行，江河公司为有权占有人，但江河公司将商铺租赁给张某，张某之占有相对于湖海银行即为无权占有。2013年—2018年11月，湖海银行可对张某主张返还原物请求权。2013年—2018年11月，张某为善意占有人，可以在适法范围内对占有物为使用，王某不可对张某主张占有使用商铺的利益。

2.对江河公司。2012年12月26日—2018年11月，湖海银行有权请求江河公司继续履行和解协议，将商铺交付于己，并可依和解协议对江河公司主张违约责任（继续履行并赔偿损失）。虽然湖海银行已经办理过户登记并取得商铺所有权，但江河公司尚未将商铺交付于湖海银行，相对于湖海银行江河公司为有权占有人，湖海银行不可对江河公司主张返还原物请求权。相对于湖海银行，江河公司为有权占有人，海银行也不可对江河公司主张主张返还法2013年—2018年11月期间出租商铺而收取的租金（孳息）

3.对王某。王某与湖海银行间的买卖合同关系因清偿而归于消灭。

附表及说明：

说明：

(A)同：均可行使优先购买权，但买卖合同均陷于履行不能。

异：造成履行不能的原因不同，前者系湖海银行虽未取得所有权，但王某善意取得商铺所有；后者系湖海银行取得所有权，且所有权再次由王某继受取得。

(B)2013—2018.11江河公司的法律地位不同：在前者江河公司系所有权人；在后者江河公司系有权占有人

(C)同：两种情况下，张某与湖海银行间不存在直接的租赁关系，且张某相对于王某均为无权占有人。

异：张某能否以其与江河公司的租赁关系对抗买受人王某的理由不同：前者系因为王某为善意取得人；后者系因为不成立“占有连锁”。

(D)两者情况下张某与湖海银行均不存在直接的租赁关系，后者也不存在直接的租赁关系，但在还需考虑张某能否以其与江河公司的租赁关系对抗买受人王某（不构成“占有连锁”）。

(E)前者为善意取得（原始取得），后者为通过湖海银行继受取得。

(F)前者为善意取得（原始取得），后者为通过湖海银行继受取得。

(G)王某取得所有权的根据不同，且江河公司为无权占有人的理由不同。前者系因为王某善意取得所有权；后者系因为王某继受取得所有权，江河公司相对于湖海银行为有权占有人，但相对于王某为无权占有人。

(H)理由同上

(I)2012.12.26——2012.12.31，该项请求为新的请求权，因为依债权效力说，即使受让人为恶意也能取得所有权，而有买卖不破租赁规则的适用。湖海银行当然承受租赁合同成为出租人，租赁关系结束后，湖海银行作为出租人得依租赁合同请求张某返还房屋。

(J)2012.12.26——2018.11间，在前者，湖海银行非所有权人；在后者，湖海银行取得商铺所有权，为所有权人，且张某不能以与江河公司间的租赁关系对湖海银行主张有权占有。

(K)2012.12.26——2018.11间，该项请求为新的请求权，但不能成立。湖海银行取得商铺所有权，张某不能以与江河公司间的租赁关系对湖海银行主张有权占有，但张某为善意（无权）占有人，不负返还占有使用利益之义务。

(L)在前者，已经陷于履行不能，责任的内容是不可请求继续履行，但可请求替代履行损害赔偿，且有与有过失原则的适用；在后者，违约责任的内容是主张继续履行并可请求迟延履行损害赔偿。

(M)2012.12.26—2018.11，该项请求为新的请求权，但不能成立。因为湖海为所有权人，但江河公司为有权占有人，不负返还义务。

(N)2012.12.26—2018.11，该项请求为新的请求权，但不能成立。湖海为所有权人，但江河公司将商铺交付于湖海银行前，湖海银行对该标的物尚无使用收益的权利，未致湖海银行受有损失。

参考文献

[1] “租赁物的用益维持义务并不因出租人为谁而有所区别，其义务的履行系于租赁标的物本身。……因标的物所有权发生变动而引起的出租人的变化，无需承租人的同意亦无多大障碍。日本相关判例也确立了这一点。”参见周江洪：《买卖不破租赁规则的法律效果》，载《法学研究》2014年第5期。“租赁关系之继续存在，既系基于法律之规定，当事人（受让人或承租人），是否知悉在所不问。”参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（重排合订本），北京大学出版社2015年版，第1088页。

[2] “买卖不破租赁”规则的目的在于保护承租人的权利，租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动的，承租人即有权主张援引该规则获得保护，其也有权终止合同。承租人是否实际主张“买卖不破租赁”而继续承租该不动产，取决于其自己的意思自由。参见王利明：《论“买卖不破租赁”》，载《中州学刊》2013年第9期；“买卖不破租赁原则赋予承租人在租赁期间租赁物出卖后是否继续承租的选择性权利，承租人出于自身最佳利益实现的考虑，既可以对租赁物行使继续占有使用收益的权利，也可以作出解除租赁合同的决定。”参见季金华：《买卖不破租赁原则限制适用的条件分析》，载《政法论丛》2016年第4期。

[3] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（重排合订本），北京大学出版社2015年版，第1089页；周江洪：《买卖不破租赁规则的法律效果》，载《法学研究》2014年第5期。

[4] 参见朱虎：《债权转让中的受让人地位保障：民法典规则的体系整合》，载《法学家》2020年第4期；另见李宇：《民法典中债权让与和债权质押规范的统合》，载《法学研究》2019 年第1期。

[5] 王泽鉴：《民法物权》（第2版），北京大学出版社2010年版，第124页。

[6] “买卖不破租赁”之适用，以让与人须为出租人为要件。王泽鉴：《民法学说与判例研究》（重排合订本），北京大学出版社2015年版，第1084页。“第425条之适用，以让与人须为出租人为要件，因此，在无权出租他人之物之情形，于所有人将该租赁物让与第三人时，不适用买卖不破租赁之规定，受让人得向占有租赁物之承租人请求返还其物。”

[7] 明确认为已受交付但未办理所有权登记之买受人出租买卖标的物不适用“买卖不破租赁”规则的观点。参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》北京大学出版社2015年版，第1086页。

[8] 参见宁红丽：《我国租赁权对抗力制度的理论反思》，载《法学杂志》2015年第2期，第30页。

[9] 参见王泽鉴：《民法物权》（第2版），北京大学出版社2010年版，第125页。

[10] 王泽鉴：《民法物权》（第2版），北京大学出版社2010年版，第125页。

[11] 参见任泰山、何文强：《房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨》，载《当代法学》2003年第7期；相关判决参见河南省高级人民法院(2018)豫民申4254号民事裁定书；湖南省长沙市中级人民法院(2016)湘01民终3924号民事判决书。反对观点，认为合法转租中次承租人没有优先购买权的。参见常鹏翱：《论优先购买权的行使要件》，载《当代法学》2013年第6期。

[12] 参见王利明：《论“买卖不破租赁”》，载《中州学刊》2013年第9期；季金华：《买卖不破租赁原则限制适用的条件分析》，载《政法论丛》2016年第4期。相关判决参见重庆市高级人民法院(2015)渝高法民终字第00473号民事判决书；四川省成都市中级人民法院(2019)川01民终15518号民事判决书。

[13] 季金华：《买卖不破租赁原则限制适用的条件分析》，载《政法论丛》2016年第4期。

[14] 《德国民法典》第1098条第（2）款规定：“对第三人，先买权具有旨在保全因行使权利而发生的所有权转让请求权的预告登记的效力。”参见陈卫佐译注：《德国民法典》（第4版），法律出版社2016年版。

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