活下去还要活得好？中小房企围猎三四线城市
金科地产近日发布消息，其在雅安的项目天宸·雅苑首次开盘，以破5亿元的销售金额刷新了当地开盘记录。
事实上，金科的“战绩”只是众多中小房企转战三四线城市的一个缩影。年初以来，以中小型企业为主的房企发展战略已经悄然变化，三四线城市成都他们的主力战场。
中指数据显示，上半年中国50个城市的土地溢价率排名中，前10位的城市分别为清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江，溢价率分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在这10个城市中，三线城市占了8个，这意味着三四线城市开始进入“聚光灯”的光环之下。
看现象
需求外溢 三四线城市受青睐
当前房产行业强者恒强，马太效应加剧。
从今年1-10月的销售排行榜来看，百强的门槛已经提高到了130亿左右。加之当前一二线城市政策调控升级，入市门槛越来越高。中小房企如果还想继续在地产行业生存下去，还有什么方法？办法还有一个——在三四线城市寻找机会，谋求发展。
梳理2017年来土地储备及拿地趋势，不难发现端倪。
根据9月CREIS中指数据公布的全国土地成交数据（共包含300个一、二、三线城市）显示，2017年1-9月一二线城市推出土地面积共28982万方，成交面积24641万方，溢价率同比分别下降45%和23%；三线城市推出土地面积共46306万方，成交面积37991万方，溢价率却上升21%。
供销面积总量反映市场规模，溢价率反映着市场旺盛程度，由此来看，三线城市市场规模巨大，供需两旺。
分城市来看，一二线城市坚持“分类调控，因城施策”，政策不断加码，前三季度平均溢价率均有下滑。同时需求外溢导致热点城市周边三四线城市成为各企业布局的新战场，土地供求升温，出让金及均价同比上涨。
由此可见，当前土地市场的确三四线城市较为活跃，需求外溢导致三四线城市受到房企青睐，成为供需新高地，具有极大潜力可挖。
找典型
“外围”生存 房企“尝到甜头”
纵观2016年的房产销售“成绩单”，渝派房企金科在全国虽销售将近500亿，然而作为其“三圈一带”战略中重点布局城市之一成都，销售成绩却排不上号，这让金科较为尴尬。
从今年起，金科已经悄然把目光投向近郊及三四线城市。以四川为例，短短6个月，金科在2017上半年已在成都周边城市连取数宗土地。
据不完全统计，
2017年5月金科首进雅安，连下人民医院两宗优质地块；
8月16日首进青白江，通过“招拍挂”以5.58亿拿下77亩地块；
9月29日金科通过收并购悄无声息地拿下近郊新津123亩土地，楼面价仅2000多元/㎡。
此外在业绩方面，金科天宸（雅苑）在雅安的首次开盘销售金额超5亿元。同时据金科内部消息称，金科西部区域公司已在10月底提前撞线72.5亿的销售任务。
其西部区域公司目前业务主要分布在成都、青白江、雅安、泸州、遂宁、永川等几个城市，目前成都公司在售项目仅有天宸和双楠天都的商业。换言之，以金科目前的在售项目情况看，这72.5亿的货值主要由三四线城市贡献。
根据今年9月金科财报公布的数据显示，金科2017年上半年地产板块实现签约销售金额约422亿元，同比增长约94%，签约销售面积约583万平方米，同比增长约73%，发展十分迅猛。这印证了转战三四线城市，同样可以玩的风生水起。
同样，被称为“非典型川企”的领地也是如此。
领地1999年在乐山起家，脚步却直接踏向了全国。2016年，从出川到“入川”，领地公布战略称正式回归成都，在国宾板块打造TOP系作品领地·锦巷蘭台，但在竞争激烈的成都楼市中并不算显眼，最终销售状况也不算突出。
转折出现在去年，回川后领地把目光重新投向三四线城市，比如仅眉山一地就有6个项目同时在售，在三四线城市重新打开局面。2016年眉山多数楼盘还未享受到楼市红利，销售状况不佳，领地却凭借凯旋国际公馆、领地花屿等盘一路领先，销售成绩斩获眉山前五，同时凯旋公馆单盘价格由2017年3月的4500元/㎡猛涨至8000元/㎡，溢价与品牌双双获利。
相似的例子还有很多。
发源于乐山的邦泰地产也是川内老牌开发商之一。据相关人士透露，前期曾以邦泰公馆项目高调进驻成都，后传因资金问题等不得不退出成都市场，2016年左右邦泰集团将目光重投至川内后，形势有了变化，土储方面不仅接连斩获3子深耕宜宾，同时内江再拿地，在川内以广元邦泰·康郡、宜宾邦泰·国际社区花园城、西昌邦泰·南山国际社区、内江邦泰·国际社区御墅等产品多子布局川内三四线城市，洋房和别墅产品受到川人认可。
从城市角度来看或许更有说服力。以资阳市为例，2016年销售排行前10名的楼盘，本土小开发商就占了8个。攀枝花也是如此，虽然面临大开发商如恒大、碧桂园等房企的竞争，本土中小开发商依然不落下风。相关数据显示，2016年攀枝花中小型开发商商品房销售金额在整体市场中占83%。
由此可见，中小开发商仍然占据着三四线城市市场的“主流”。
看原因
出城“诱因” 生存占首位
为什么中小型房企转战三四线城市？原因主要有以下两点：
一、外部因素：政策调控及城市开发
首先是政策方面的影响。
当前一二线城市限制政策频出，土拍模式花式升级政策紧缩导致获地资金及综合开发门槛变高，中小开发商入驻主城机会自然越来越少。而三四线城市相对政策限制少，且政府为了产业发展、新城改造等目的，反而乐意提供优质土地以供开发，房企自然乐意向三四线城市进行转移。
（2017年成都楼市政策调控密集）
其次，受到城市开发方面的影响。
一二线城市需要大环境，大配套，政府需要大开发商解决包括运营在内系列问题，同时越来越趋向于城市运营层次。而三四线城市尚处于“野蛮生长”的阶段，需要有一定经验的开发商进行快速开发，但对开发商资质等要求不高，部分仅需解决居住和配套问题，而开发商需要拿地周转发展，自然一拍即合。
二、内部因素：自身定位及生存需要
说到底，中小型房企之所以偏爱三四线城市，是因为受制于资金实力，同时也是一步迂回的“妙棋”。
从实际效果来看，众家房企现阶段至少找到可用的地保证现金流及利润的回转，在当前激烈的竞争中先活下来。而从发展的角度来看，这种差异化的发展战略有利于做大规模，从而不断扩大市场份额，做足自身竞争力。
逐利仍是房企的核心。
在一二线城市，同区域产品密集；同面积段产品重合度高，客群集中导致“火拼”激烈，中小开发商生存压力大；换成三四线城市，相对生存状况良好，竞争小，利润高。有这些因素，也不难理解为何中小型房企越来越多地“钟情”于三四线城市了。
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