是谁给“裸奔”5年的华府穿上了一袭华服？

编者按：

在“怡心湖时间”的系列报道首篇中，我们提出了一个说法，就是多数开发商都在“蹭”怡心湖的热度。之所以会用“蹭”这个说法，是因为从传统的楼市板块定义上来说，不少使用怡心湖来描述自身项目位置的开发商，其所拿的项目地块实际位于自2002年以来成都楼市已经逐渐约定俗成的“华府板块”内。

进入华府板块的时间不同，开发商们对自己项目的地段价值“包装”也有不同的选择，从2012—2013年期间华府板块刚刚出炉时的高光时刻，到2014—2015年期间开发商们纷纷弃华府而投靠“南湖”板块，再到2017年开始“怡心湖”板块纷纷被开发商“蹭热度”，这个过程本身就很有力地说明了对楼市板块价值判断非常重要的因素——区域规划。

华府板块5年多的发展经历了从大热到失落。而大怡心湖产城一体化片区的崛起，终于填补了华府板块产业素材缺失的尴尬；成都向南发展“黄金左轴”的城市地理新发现；成都向南双流向东的四城区一体化协同发展交汇点；公园城市建设的高水准样本等等密集的规划利好加持，无一不昭示着怡心湖板块未来的发展潜力。

这就是城市区域规划的力量。无论是产业投资还是市民置业，都应当以明晰区域发展的“道”为前提。

△怡心湖公园效果图

华府板块5年多的“裸奔”，说来全是泪

近十余年时间，城市向南生长的大势谁都看在眼里。城市中轴线天府大道向南延伸到哪里，就决定了城市向南可以生长到哪里。但是天府大道这根轴线仅仅决定了城市向南生长的长度，要拓宽其生长的宽度，则需要纵横的交通路网、区域规划蓝图的及时完善更新。

△成都城南沿天府大道主要楼市板块发展路径

 △剑南大道在过去几年里一度厘定了城南城市向东生长的宽度

当城市功能延伸至华府板块时，尴尬的一幕出现了，这里在过去相当长的时间里，以刚需居住为绝对主力的板块形象在成都人眼中越来越深刻。高端改善项目、产业导入、商业配套、游憩休闲环境的缺失，让大家看不到这个板块迎来华丽变身的可能。华府板块的城市功能深层断代，令以站南、大源为轴线发展的城市空间布局，在向南延伸的路途中出现了城市界面的突然断层。

 △早期，房地产开发商用于强调项目所处华府板块与周边区位的关系时制作的示意图

2012年底至2013年期间，华府板块几乎仅是单纯的出让容积率偏高的住宅用地，由于起拍底价低，加之紧邻大源板块，土地成交情况良好，也迅速吸引了如中信、保利、九龙仓、国嘉等大型品牌房企或当时成都本土表现非常亮眼的房企进驻，区域热度迅速蹿升；

2014-2015年上半年，整个房地产市场步入下行周期，土地市场频频流拍，华府板块的土地更是流拍成了惯性。因为这时无论是开发商还是买房人都已经意识到，在上一波火爆的抢滩登陆之后，整个华府板块除了吸引大批的刚需客户成为未来这里的常住民外，还能够提供什么？资源有吗？产业有吗？环境有吗？配套有吗？这一切，似乎都只能靠拿地的开发商自己去创造。

直至2015年下半年，房地产市场行情逐渐好转，相对大源板块高企的地价而言充满了利润想象空间的华府板块，才又成为开发商关注的目标，所幸这一时期出让的土地，已经有了容积率调低的趋势，华府板块的住宅形态，终于不再只有高密刚需。也有“心急”的开发商在2016年急不可耐地鼓吹华府板块进入高端化趋势，但尴尬的是，除了容积率相对低一点的项目出现，匹配高端居住需求的配套、环境、产居互动等关键因素依然是缺位的。

将过去五年多华府板块的发展历程说成“裸奔”，真正是恰如其分。正是由于缺乏整体区域规划，特别是缺失产业导入和为后续配套留足提升空间，整个华府板块随着土地供应的陆续消耗殆尽，板块的城市功能也逐渐失去了纠正、修补的机会。这段历程可以说是闻者伤心听者落泪，开发商避提华府而投靠“南湖”，乃至去年开始纷纷蹭一个尚未开始灌水的“怡心湖”板块的热度，也都是不得已而为之。

终于，怡心湖来了

事实上，在2015年双流区推介其城市投资价值和土地资源时，就已经提到了“怡心湖功能区”，但彼时怡心湖片区的规划尚未最终定版，谁也不清楚怡心湖将来会是怎样的一个湖，这个湖对于天府新区成都直管区的左翼而言又意味着什么。

△较早期的怡心湖区域示意和概念规划图

时不我待。国家级天府新区、国家中心城市、全面体现新发展理念的公园城市等上位规划的迅速落定和推进，新一线成都城南的发展进程加快。2017年年中，“怡心湖”片区的规划终于尘埃落定，随后就有了万科700亿元的大手笔投资意向签约、蔚蓝卡地亚集团80亿元的投资签约，更有中海、中铁建、绿城等房地产巨擘的相继入驻，“怡心湖”一夜之间成为成都楼市的“网红”区域。

△怡心湖片区规划效果图

怡心湖片区规划中最令人兴奋的是，它高度强调产业、城市、居住、游憩功能的有机融合发展，3+3+N的产业体系、一谷两轴三区三核心的景观系统，不仅将怡心湖片区的生态价值放在了极为重要的位置，更为整个区域的高端现代产业体系构建完成了长远的路径规划。

 △怡心湖片区“3+3+N”产业体系

在产业规划层面，定位为“西部航都创新核 成都山水生态心”的怡心湖片区将构建以科技研发、商务服务、金融服务为核心产业，专业服务、制造服务、电子商务为拓展产业，配以完善的生活服务的“3+3+N”产业体系，作为其产城湖一体发展的核心支撑。

 △怡心湖片区主导产业规划

在景观规划方面，怡心湖片区按照一谷两轴三区三核心的景观系统进行规划设计，将打造以“浅山碧湖塑风采 海绵绿谷穿心城”的一湖七公园一大道景观体系，呈现出整个城市生长在公园之中的协调发展格局。

此外，怡心湖片区还将修建国际综合医院、文化艺术中心、体育场馆等配套设施……囊括了产业、商业、生态、文化、居住功能，全方位、立体的区域构筑，无疑为怡心湖片区发展及辐射周边区域的协同发展奠定了基础。

不难看到，怡心湖片区的规划已经远远超出了一个市辖区中的城市功能片区应当具备的发展能级，其强大的产业驱动力、始终放在首位的生态价值体系，还将成为其周边区域发展升级的巨大红利。

而在当前成都全面推进建设高质量发展的公园城市背景之下，这样一个“怡心湖”迅速地被“委以重任”：

“

今年2月份，成都市委书记范锐平提出，双流区、高新南区、天府新区、新津要加强一体规划、互动发展、优势互补、功能共用，共同建设高质量发展示范区。这意味着恰好处于四大城区相对中心位置的怡心湖片区，必然将建成为一个城市级的发展驱动引擎，促进与周边区域的规划对接、产业对接、基础设施对接、公共服务对接。

”

这样的怡心湖，足以填补五年多以来“裸奔”式发展的华府板块的功能缺失，华府板块由此有了一块华丽的遮羞布。

怡心湖完整衔接华府板块和天府新区黄金左轴

△怡心湖片区起步区功能规划

 △怡心湖起步区北侧边界为牧华路，右侧边界为剑南大道，无缝衔接华府板块（图据成都向上）

△新一轮城市向南发展的趋势下，天府新区黄金左轴崛起

自站南、大源而始，经双流航空自贸区南下，怡心湖、牧马山、天府国际生物城、新津等一路串接而起的板块、区域，拥有明确城市导向、合理的产业居配比、足够的规划纵深，天府新区黄金左轴2017年率先崛起。

占地面积8.4平方公里的怡心湖板块，地处黄金左轴的核心区位。围绕2855亩怡心湖公园，呈“7”字布局的该板块，将生活功能区、森林公园生态区、空港高技术产业功能区、城市高端服务聚集区域等功能区域有机融合分布；作为衔接东西南北各大组团的枢纽湖区，产城湖一体的功能效应将在怡心湖板块得以充分结合与展示。

△怡心湖——产城湖布局效果图

以新加坡滨海湾——产城湖一体的城市聚合发展模式为蓝本的怡心湖板块，重视产业引入的推动作用，构建“3+3+N”产业体系的同时，还充分考虑了与周边区域的错位发展策略。兼顾了居住、产业、生态、生活等多方面，开发动力与发展后劲充足的怡心湖板块，凭借自身强有力的吸附力，还将助推周边区域如华府板块的协同发展。

【下期预告】

事实上，怡心湖片区规划出炉之后，又迅速迎来了至少两轮的上位城市发展规划的加持。其一是成都提出建设美丽宜居公园城市的城市发展愿景升级，其二是范锐平书记对城南四城区一体化协同发展的最新指示。

成都瞄准的“公园城市”建设目标，并非参照全世界现有的样本，而是创造性地、力图成为世界性公园城市范本去建设，其中“构筑山水林田湖城生命共同体，形成人、城、境、业高度和谐统一的大美城市形态”的城市发展新模式、“景观化、景区化、可进入、可参与”的打造理念、“公共性”、“服务所有人”的建设出发点等等，使得刚出炉不久的怡心湖片区城市级发展规划得到高度的再提升。

范锐平书记提出的南部四城区高质量一体化协同发展示范区，某种程度上已将未来成都南部“中心城区”的范围划定。而在这个中心城区中，作为天府新区“黄金左轴”的剑南大道近似于南部中心城区的“中轴线”，怡心湖则恰好处于南部中心城区的中心位置及中轴线上。

怡心湖板块升级在即，它的时间表和政策红利分别如何呈现？下一期我们将深度探讨怡心湖的板块升级“优术”。

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