微妙溢价 广州时代5050元/m²拿郫筒这宗好地
今日，成都市公共资源交易中心拍卖出让3宗地块，其分别位于高新区西区、温江区、郫都区，其中1宗为人才公寓，1宗为商业用地，1宗为纯住宅用地，宗地指标信息如下表。
宗地信息
土拍成交结果：
宗地一最终被成都高投置业有限公司竞得，成交楼面价3220元/m²，溢价率0%。
宗地二因无人报名遭遇流拍
宗地三最终被广州市时代企业地产投资有限公司竞得，成交楼面价5050元/m²，溢价率 1%。
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土拍现场回顾
拍卖席共10人，拍卖开始，参拍企业有187、88、9、5 共4家，宗地二温江区地块因无人报名流拍。
宗地一拍卖开始，187率先举牌随后底价成交。
宗地二拍卖开始，5号与9号开篇展开6轮角逐，而后无人应应价，公证人员检验底价文件，超过底价，宗地成交，成交楼面价5050元/m²。
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宗地分析
宗地一：“身在郫都，官宣高新"的高新西区，将新添223亩人才公寓。
宗地为人才公寓用地，起始楼面价3220元/m²，位于高新区西区合作街道清水村1、3、4、11组及村集体，是净用地面积约222.7979亩“肥地”。查询相关资料了解到，郫都合作街道早已于2003年移交高新区托管，是国家科技部批准的国家级高新技术产业开发区，因此地块虽“官宣”高新区，但实际在郫都范围内。
宗地建设条件如下：
1. 人才公寓住房全装修成品住宅比例100%。
2. 50%为90㎡，50%为120㎡的户型建面比例。
如下图可见，宗地北临西源大道，西接天全路，南承清水河，周边集中了万国数据成都数据中心、华为成都研究所、富士康科技集团成都科技园等，而像嘉祥外国语学校、万达广场、郫都人民医院等大型配套则主要在郫筒，直线距离约6公里以上。因此目前宗地能就近依靠的，只有约1.6公里处的电子科技大学清水河校区的连带配套，如龙湖时代天街、电子科大实验中学附属小学等。
一号宗地位置及形状
宗地一位置
由于片区内的产业规划，合作街道近三年未有住宅供地记录，而此次出让地块为人才公寓用地，可见该片区有计划承接片区的部分产业人口，同时也侧面反映该片区产业的发展势头较乐观。对于此片区，仍然是期待有更多高新企业入驻、生产，来加速转动整个郫都的经济“齿轮”。
宗地二:地块优势与劣势同等突出，但产品要怎么做？流拍意料之中。
宗地为24.42亩的商兼住（计容住宅建筑面积占该项目总计容建筑面积的比例不大于49%），起始楼面价3500元/m²，计算容积率3.0，位于温江区黄金路社区。由于地块在温江主城区，故交通便捷，西临主干道凤溪大道及规划地铁17号线，同时4号线与17号线可在凤溪大道站换乘，而次干道来凤路距宗地也仅约240m左右，对于含50%以上商业的地块来说，已具有先天的通达优势。
周边配套方面，宗地被住宅社区围绕，居住氛围浓厚，而像第五人民医院、四川省人民医院温江分院、温江区东大街第二小学、成都市温江区图书馆等医疗、教育、市政配套均是在1.5公里范围内，可谓“触手可及”。从下图中密密麻麻的交通网格便可知一二，在此不再赘述。
二号宗地位置
但是，这宗地的弊端与利好同样突出：
1.宗地形状着实有些不规则，且总计仅24.42亩，要打造什么产品来与凯信双子国际协作或竞争，是值得思考的问题。同时，宗地位于旧城区，周边消费能力是有看得见的天花板的。
二号宗地形状及位置
2.出让条件稍显严苛。该宗地为旧城改造项目用地，竞得人应严格按照温江区柳城街道办事处提出的《关于永康路地块还建返迁条件的函》实施产业项目建设，文件内容如下：
《关于永康路地块还建返迁条件的函》信息节选
这宗地，在占有便捷交通、完善配套、客群基础的情况下，又同时面临地块不规则、净用地面积过小以及旧改偿还商品房的问题。因此，要如何“吃下”风险，最大化的发挥宗地优势，无论是资金还是产品打造方面都是非常有难度的，流拍属意料之中。
宗地三：地是好地，但企业要先算过来账。
宗地为45.64亩的纯住宅用地，起始楼面价5000元/m²，计算容积率2.0，位于郫都区郫筒镇凉水村二社、三社。值得注意的是，地块设置有拍卖底价，其在开拍前就已让许多开发商朋友开始猜猜猜。今日宗地以1%溢价率成交，底价大家应该已经心里有数。
在郫筒这宗地开拍之前，我们就已对宗地周边的优劣势做了清楚的分析，且在该宗地约800m处，还有1宗地块将在下月供应，详情请戳：周边1公里只有二手房卖 郫筒这两宗好地有多少KFS已望穿秋水？
宗地优势：
一是地块位于郫都新城行政中心位置，郫都区政府、郫都区人民法院、郫都区人民检察院、创智公园等均在其的1.5公里半径范围内，有较好的城市界面形象；
二是地块实际已具有较好的客群基础，宗地南北大道以东，有产业园区、企业落址汇聚，如成都高新综合保税区、四川省卫星应用产业技术研究院、旺旺集团等，宗地项目能承接大批产业内外溢的改善型购房群体；
三是地块周边1公里范围内当前无新盘在售，未来面临的市场竞争较小，周边最高二手房售价华语·天府花城在12500元/m²左右。另外，中铁、绿地、龙湖、中信、花样年、置信等品牌房企均已在此片区布局，有一定的高端楼盘支撑；
四是蜀都万达广场距离宗地仅700m，宗地以北即为沱江河，距离约400m，大型商业配套和生态资源均不缺；
五是四川水利职业技术学院、成都市郫都区实验学校、成都高新滨河学校、成都铁路工程学校等均围绕宗地，已有良好、稳定的消费需求在那里等着；
六是规划地铁6号线+成都市5环加持，城市主干道直接与蓉昌高速和成灌东路相接，出行非常便捷；
七是宗地以南相距1公里、3公里是已建成近期投运的郫都区新的中医院、区医院，宗地以西2公里为四川大学华西上锦分院、宗地以北相距约800米和宗地以东北相距2公里范围，是郫都区区域今年分别出让的2宗各超100亩面积的商业用地（教育），据悉将建设知名的西川中学（小学-高中）和天立学校（小学-中学、国际班）。
宗地劣势：
一是建设条件上，宗地三分为①、②号地块，如下图所示，①号为纯住宅用地，②号为面积约33.21亩的规划道路用地，需修建两段市政道路，建成后无偿移交政府，且①、②号地块相距约800m。也就是说，宗地的成交价格并非“所见即所得”，而需出资修建的规划道路也并不能为地块项目就近享有。不过，需无偿移交的规划道路附近还有未售宗地。
二是地块形状不算规则，产品总平面的布局也是一大难点，预计较难形成规整大气的小区中庭。另外，宗地距主干道较近，还存在噪音干扰。
三是在由于宗地本身还有道路配建要求，5050元/m²的成交楼面价，若加上5000元/m²的建安费用，成本实际已过万，已非常接近周边的二手房房价。虽近期是逆周期拿地的好时机，但要操盘这块地，仍要在资金上做足准备，且产品设计及营销方法上也得做更深入的研判。
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宗地详情
一号宗地
宗地位置： 高新区西区合作街道清水村1、3、4、11组及村集体
净用地面积： 222.7978 (亩)
净用地面积： 148531.9 (平米)
土地用途分类： 纯住宅
计算容积率： 1.6
起拍单价： 347.8653 (万元/亩)
起始楼面地价： 3220 (元/㎡)
保证金： 23000 (万元)
成交单价：347.8653(万元/亩)
成交楼面价：3220 (元/㎡)
成交总价：77503.6129(万元)
竞得者：成都高投置业有限公司
溢价率：0%
地块标签： 人才公寓
人才公寓建设要求： 该宗地为人才公寓项目用地，户型配比：90㎡为50%，120㎡为50%。 成品住宅建设比例： 全装修成品住宅比例100%
二号宗地
宗地位置：温江区黄金路社区
净用地面积： 24.428 (亩)
净用地面积： 16285.33 (平米)
建筑密度： 不大于54％
建筑高度： 小于100米
土地用途分类： 商业兼容住宅 （商业兼容51%以上）
计算容积率： 3
起拍单价：700 (万元/亩)
起始楼面地价： 3500 (元/㎡)
成交结果：流拍
地块标签：旧改用地
成品住宅建设比例： 成品住宅建筑面积比例应不低于60%
三号宗地
宗地位置： 郫都区郫筒镇凉水村二社、三社，郫筒街道成灌东路社区集体，郫筒镇天台村四社、红光镇济阳村集体
净用地面积： 45.64 (亩)
净用地面积： 30426.6667 (平米)
建筑密度： ①号地块建筑密度不大于20%。
建筑高度： ①号地块建筑高度不大于100米，临南北大道首排建筑高度不大于40米。
土地用途分类： 纯住宅
计算容积率： 2
起拍单价： 666.67(万元/亩)
起始楼面地价： 5000 (元/㎡)
成交单价：673.3333(万元/亩)
成交楼面价：5050(元/㎡)
成交总价：30730.9317(万元)
竞得者：广州市时代企业地产投资有限公司
溢价率：1%
成品住宅建设比例： 成品住宅建筑面积比例应不低于60%
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