难得“湖图”：绿城的非典型怡心湖情结

在极易失焦的楼市话语体系中，怡心湖起码保持了一年多的热度，意料之外，又在情理之中。

在我看来这是一件好事，至少在说到这个新兴板块时，不用再反复普及它的区位、规划、产业等基础信息。对于怡心湖的楼市站位，我的好友吴思竹把它比作了“杨超越”，形容其C位出道的锦鲤姿态，很贴切。但与其说超越，我更宁愿把它理解为一种城市建设和板块开发的迭代。

在梳理怡心湖成熟路径的过程中，我们意外触及了不少有趣的往事，比如万科700亿框架的伏笔，又比如绿城的“怡心湖情结”。从某种程度来说，这些“往事”才是我们解读怡心湖现象不可或缺的真实论据。

早有伏笔，非典型的高端板块迭代之路

怡心湖的苗头，至少可以从2015年开始说起。当时板块规划尚未披露，但在我们团队承办的双流城市价值推介会上，双流政府有关人士已经明确“怡心湖”板块的存在，并向参会开发商表露了招商意愿，时任万科成都公司负责人沙骥还专程到场为推介会站台。草蛇灰线，伏延千里，一切似乎隐约已有伏笔。

2016年11月，怡心湖板块规划出炉，这个引发成都高端板块发展迭代的故事正式展开。对于怡心湖板块，需要分成两个维度来解读它的迭代路径：

第一，从1.0到3.0，怡心湖是产城湖的迭代典型

在提出198生态圈规划之后，成都的城市建设诞生了“产城湖”这一全新组合，顺便催生出许多新的高端板块。所谓“产城湖一体”，即产业、城市与生态湖区协同发展的模式。

从锦城湖到兴隆湖，成都的产城湖探索已经完成了至少两个版本的迭代。锦城湖本质上是一个城市级生态湖区，公建配套属性明显，类同于东湖、南湖等1.0版本的湖居。兴隆湖偏重科技产业和商业商务，因此被定义为2.0版本。

怡心湖规划出炉后，高度强调产业、城市、居住、游憩功能的有机融合发展，算得上是真正意义上的产城湖一体。作为双流“一港三心四组团”城市规划的核心，怡心湖被赋予的城市功能远远超越公建配套和产业园区，代表着产城湖3.0时代的到来。

产城湖的典范新加坡滨海湾

第二，从花园到公园，怡心湖是城市开发的迭代典型

怡心湖最初的范本是新加坡滨海湾，尽管有“花园城市”的良好示范，怡心湖在紧扣上位城市规划方面却做到了与时俱进。

2018年3月初闭幕的成都市两会，通过了最新修编的《成都市城市总体规划（2016~2035）（送审稿）》，“公园城市”这一全新理念被写入新总规，明确将加快建设美丽宜居公园城市。紧接着，双流区委十三届九次全会7月18日审议通过《决定》，建设“美丽宜居空港公园城市”提上日程。

公园城市美丽格局示意图

从“花园城市”到“公园城市”，仅有一字之差，但其发展理念已经有了本质不同。成都市规划设计研究院院长曾九利认为，公园城市是全面体现新发展理念，以生态文明引领城市发展，以人民为中心，构筑山水林田湖城生命共同体，形成人、城、境、业高度和谐统一的大美城市形态的发展新模式。

按照中国工程院院士、成都市公园城市规划建设首席顾问专家吴志强的理解，“公园城市”四个字可以拆开来看，概括为“公共底板下的生态、生活和生产”，怡心湖未来极有可能成为成都公园城市的建设示范区。

难得“湖图”，绿城为何首选怡心湖

怡心湖往事的前半段，属于困守华府多年的本土开发商，也属于率先抢占先机的万科和蔚蓝卡地亚。但怡心湖未来的大图景，必然有绿城的一席之地。

对成都来说，绿城是迟到者，一直到2017年11月14日，容积率2.5的怡心湖175亩地块被绿城以10900元/平方米的价格拿下。业界老炮段愚奇曾开玩笑地表示，绿城终于“难得湖图”。

为什么这样说？不仅仅在于绿城拿下了这宗地块，而在于绿城的到来，几乎踩准了怡心湖加速变现的每个关键节点，也在事实上促成了怡心湖产品开发的迭代。

第一：从城市和区域的发展来看，绿城选择了一个红利富集的窗口期。

把成都作为西南布局的重要承载点，绿城的信心主要建立在成都城市地位飙升、消费实力提高、开发水平迭代诸多积极判断之上。与此同时，绿城选择怡心湖板块的支撑也足够强劲，当时的怡心湖堪称天时地利人和。

所谓天时：天府新区各项重大工程快速实施，成都大力建设国家中心城市，双流加快发展怡心湖板块，多重红利在此汇集。

所谓地利：从华府迭代到怡心湖，怡心湖板块土地容积率从4.0左右的刚需属性，一路下调到具备改善产品开发可能性的3.0以下，绿城的高改型产品有了落地性。绿城入手的175亩地块容积率仅为2.5，为区域最低。

所谓人和：在成都新一轮人才争夺战中，天府新区和高新南区成为各类高精尖人才的首选之地，购买力充足。

第二：选择城投进行合作，是绿城对于成都城市运营水平的充分信赖。

绿城选择的合作方成都城投集团，是2004年6月由成都市委、市政府批准设立国有独资公司，目前已经成为成都资产规模最大的国有企业集团之一，累计完成投资1600多亿元，筹融资1400多亿元，成都博物馆、成都城市音乐厅、成都露天音乐公园等重大公建项目均出自城投之手。

在城市界面的塑造上，城投的经验与实力不仅得到行业认可，也赢得了公众的信赖。此次绿城选择城投进行合作，是基于双方对于城市和土地的极大尊重，在价值观上形成统一认知。未来，不排除绿城与城投在更多领域展开合作的可能性。

产品迭代，绿城的“诚意”在哪里

作为绿城的成都首发项目，也作为绿城和城投首次联手的诚意之作，绿城对诚园的重视是不言而喻的。在一个仅有少量媒体和合作方参与的通气会上，我们提前获取到一些相关的产品信息，在此不妨剧透几点：

先说项目定位：

诚园项目占地约175亩，规划为纯住宅社区，总体容积率为2.5，建筑密度仅为15%。过去成都业内对于类似容积率的规划方式一般为高低配，通过提高建筑密度实现利润最大化，但带来的不利因素就是压缩园区景观的面积。通气会上，绿城明确透露，诚园不做高低配、不做围合，追求产品的均好性和舒适度。换句话说，业主享有的地块价值得到了最大程度的尊重和平等。

诚园效果图

其次说下产品定位：

绿城此次把在杭州赢得市场认可的高端改善产品诚园引入成都，与此前怡心湖区域的高改产品皆有不同，走差异化路线。

据了解，诚园的产品属于绿城经典的“二代高层”，典型项目有兰园、西溪诚园、明月江南、玉园、梧桐郡、钱塘明月等，均取得不俗口碑。绿城“二代高层”不仅仅是一种建筑形式，更是一整套关于社区规划、建设、运营的生活服务体系，其精髓是精细、安定、恒久，强调整个社区空间环境的营造，看重利用景观设计营造宜人的邻里交往尺度。

诚园效果图

在这里，我们要多花点篇幅剧透一下诚园项目的几个设计亮点：

1、 全高层 全架空

诚园采用全高层的社区规划，整个园区的平均建筑密度只有15%，仅园区用地就占去了150亩，这意味着诚园将有超过10万平方米的园林。至于全架空的设置，既能够提升低楼层房型的采光通风等舒适度，也为社区人性化配置的户外部分留出空间。

诚园效果图

2、 正南正北 板式布局

诚园的建筑布局采用正南北朝向、板式布局的方式，且绝大多数是两梯两户结构，有别于成都市场上多年来流行的大围合布局。换句话说，就是能够让住户享受双面观景，房间的通风和采光更好。

诚园效果图

3、 园林景观 中轴对称

诚园的园林景观引入了中轴对称的经典美学。整个社区的规划严格体现了中轴对称的审美要求，所有的楼栋排布、景观轴线都是以中轴对称，充分体现对“面南背北、中轴对称”的尊重。

4、 社区空间 南高北低

值得一提的是，这次诚园项目的建筑高度从16层到30层左右不等，采用了南高北低的方式排布。这一排布方式与全板式布局相结合，能够形成整个社区的“风循环环境”：通过建筑的高低落差以及南北向最长达200米的走廊，让风在社区内部有效循环流动。

当然，诚园的价值亮点肯定不止于此，但仅就以上有别于常规项目的思考，已经不难看出绿城对于怡心湖板块的充足“诚意”。在高端改善产品即将展开激战的前夕，手握宝贵“房票”的买房人，多花一点时间对诚园的产品进行深入了解，或许能收获更满意的置业体验。

诚园效果图

最后来个特别提示：

诚园生活美学馆近期即将开放，这是一个去地产化的、品味生活的有趣之地，欢迎大家前往体验更具特色的生活美学艺术。

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