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今天三宗地拍卖结果你已经知道了,但更该知道的是这些……

太子 地产全说 2022-07-23

闷热的天气终于因为一场暴雨降温了。


巧的是,今天颇受市场关注的主城区三宗地公开拍卖,也让人再度感受到了凉意。

 

青白江、视高、仁寿等自去年下半年以来火热到令人难以理解的区域,终于在近期现了颓势,土拍也一再“流流流”,于是,市场的焦点重新回到主城区。此次锦江区、成华区分别出让3宗土地,合计148亩,对于这两个今年供应量一直追尾巴的区域而言,不仅供应体量难得,也令其成交结果显得更为敏感。

 

我们整理了今年主城区以拍卖方式出让的16宗地,发现3月27日出让的锦江地块溢价率达到37.63%,在16宗拍卖地中溢价率位列第二,而溢价率居于首位的是6月27日出让的高新地块,溢价率达到40.69%,并且溢价率位列前五的地块中,高新地块占据四宗。在市场大范围唱衰的情况下,高新区、锦江区的土拍成绩使关注一级市场的人们看到希望:郊区流拍,但是主城区依然坚挺啊。



但是,今天出让的锦江区地块起拍楼面价达到11000元/㎡,成功捅破起拍楼面价天花板一事儿,还是不禁令围观群众捏了把汗。不过,令围观群众没有想到是,在土拍开始15分钟后,三宗土地就快速以底价全部成交了。


我是感性和理性的分割线


纵观5月5日之后大成都土地供应数据可以看出,2018年同期无论是土地供应宗数还是亩数,均呈现大幅增长的情况:土地供应宗数增长近三倍,亩数增长3.3倍。

 

整个2017年供应土地面积为14960亩,仅5月15日至今三个月的时间,土地供应量就达到2017年全年的近一半。



与之对应的是土地流拍情况。2018年同期流拍8宗共401亩,2017年同期仅流拍一宗。这8宗流拍土地集中在二三圈层,其中双流1宗、龙泉驿1宗、青白江1宗、郫都1宗、蒲江2宗、都江堰2宗。



三四线城市,情况更为突出。监测数据显示,8月5日-8月26日期间,除成都外的川内其他城市,近三周共计拍卖42宗土地,流拍23宗,流拍率54.76%。



土地市场开始持续变冷。自5月15日成都限购升级以来,从房企到购房者均开始呈谨慎观望态势。2017年疯狂拿地、地王频出的情况,在2018年几乎销声匿迹。部分2017年的高价地王,目前仍旧在为如何突破限价入市而苦恼,而摸着限价的石头过河拿预售,也成为部分高价地不得而为之的选择。

 

在市场持续降温的当下,土地市场价格在逐渐下降。而土地价格的持续下降,也将成为2018年下半年的一大趋势。


最新的转变在7月31日。在年中中央政治局会议上,坚决遏制房价上涨成为下半年经济工作的一大重点。在此之前,里面还有“过快”二字。房价上涨的预期直接被斩断,房企拿地的价格预期,也开始大幅度降低。 


通过梳理2017年-2018年8月22日期间,大成都成交土地的起拍楼面价和成交楼面价发现,2017年第三季度为土拍楼面价最高点,起拍楼面价和成交楼面价分别为4760元/㎡和6726元/㎡。

 

此后,楼面地价一路下滑,最近两个月的起拍楼面价和成交楼面价分别降到2647元/㎡和3046元/㎡,起拍楼面价比最高峰降幅超2000元/㎡,成交楼面价降幅则超3500元/㎡。溢价率也从最高的68.4%,降到近期的15.1%。



最新的8月29日东三环十陵40亩住宅地块的成交,可以从侧面窥探目前楼面地价的下滑和房企拿地的谨慎度。6月12日,此宗地起拍楼面价9200元/㎡,且设置底价+限价竞买+竞配无偿移交租赁住房套数,当时惨遭流拍;2个月后,此地块再入市起拍楼面地价降了2000元/㎡,拍卖规则调整为不设底价,最终以8750元/㎡楼面价成交,未达到之前的起拍价。

 

与之相对的是,2017年6月27日,中海地产以11400元/㎡的成交楼面价、75%的溢价率拿下十陵片区近百亩土地,该宗地块起拍楼面价仅6500元/㎡。

南充三宗地接连遭遇流拍、视高三宗地流拍、广汉三宗地卖出两宗流拍一宗、眉山两宗肥地流拍……

 

预计从目前开始,不光大成都市场,整个川内市场,土地流拍率仍将继续增加。

 

土地市场的冷意正在加剧,房企拿地变得越来越谨慎,而之前信心满满的各地政府,也在不断增多的流拍土地中,开始感受到寒冷。

 

天凉好加衣,部分政府为让流拍土地重新上市,开始选择大幅调低起拍楼面价和出让条件。

 

下半年的市场,土地价格或将继续下降,房企的谨慎拿地与流拍的增加,也将倒逼各地政府不断调低土地的价格预期,放宽捆绑在土地上的各种条件。


逆周期拿地机遇来临

楼市主角将持续更替


2017年可谓土地市场大周期。楼面价持续攀升、土地溢价率大幅上升、地王频出。在此期间,大成都土地市场也迎来土地抢购热潮,中南、金茂、万科、保利、人居等企业开启了市场抢购风,中梁、旭辉、绿城等企业也借机高调进入成都,开启了扩张道路。

 

而以碧桂园、金科、中梁、领地、邦泰等企业为主,也开启了川内二三线城市的圈地之路,同时带动这些城市楼面地价的持续攀升:乐山、楼面价4378元/㎡、遂宁5892.5元/㎡、达州5100元/㎡、西昌7988元/㎡德阳、4916元/㎡绵阳4249元/㎡……

 

与之相对的是,川内多数二三线城市,人均收入在2000-4000元/月的水平线,人口也处于净流出状态,市区人口主要依赖下辖县市及乡村人口入城的补充。收入水平低、人口净流出、乡村人口进城等带来的,是有限的购房群体及滞缓的群体补充能力。


2017年部分城市人口情况(数据来源:各城市统计公报)


实地调研的绵阳市,房价上涨乏力,开始呈现疲软下调的态势;乐山已走出上半年开盘基本清盘的阳线,4%的优惠幅度已开始普遍存在;德阳房价也开始呈现企稳横盘的态势。

 

一级土地市场的冷风,已开始传导到二级市场。

大肆扩张的房企,不管是在成都还是川内其他城市,均在面临高价地如何入市的尴尬:大成都有限价的制约,川内二三线城市则受制于当地的收入水平和客群量级。

 

地主家也要变得没余粮了。前段时间风口浪尖的碧桂园,为了余粮开启的极致高周转是整个行业的缩影。前期高价拿地的企业,高价地难以入市所带来的,是资金的无法解套和余粮流转的不足。


前期风光的代价,是现在没余粮买地的尴尬,还有就是楼面地价持续降低下难以解套,所带来的更大尴尬。

 

当然,并不是所有房企都在尴尬中凌乱。纵观2017年和2018年的土地市场,蓝光、恒大、融创、华润、龙湖等企业,鲜少有身影出现在一级土地市场中。多数房企土拍现场的热情,并没有引起他们挥手的冲动。


在过往的经验中,市场下行期转冷期,代表着逆周期操作的机会来临。曾经,融创通过逆周期操作,成为目前行业领军企业;中海的逆周期操作,在规模增长的同时,登上了“利润王”的宝座,万科、恒大等房企在2013—2014年期间,通过逆周期操作握有大量土地资源在手,当市场好转时,迅速转化为销售业绩,也是逆周期操作的典型,行业甚至有一种认知,就是跟着万科的节奏去拿地。 


当下,土地市场的转冷与楼面地价持续下降,代表着市场理性回归的同时,也表明逆周期操作机遇的来临。前期激进拿地扩张的房企,在市场下行下,将面临高价地入市、销售困难、资金周转等方面的压力。

 

企业承压下,战略收缩成为必然。部分杠杆利用过高、资金成本高的企业,或将成为子弹充足企业的目标,由此可能将带来行业的新一轮洗牌。

 

在2017年高价拿地、一时风光的部分房企,在2018年上半年的土地市场,已难觅身影。也许下半年的土地市场,主角将换成蓝光、恒大、融创、华润、龙湖等前期未激进拿地的企业。

 

股转、并购、收购,也可能在2018年下半年到2020年,不断登上房地产媒体头条。



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