今天三宗地拍卖结果你已经知道了，但更该知道的是这些……

闷热的天气终于因为一场暴雨降温了。

巧的是，今天颇受市场关注的主城区三宗地公开拍卖，也让人再度感受到了凉意。

青白江、视高、仁寿等自去年下半年以来火热到令人难以理解的区域，终于在近期现了颓势，土拍也一再“流流流”，于是，市场的焦点重新回到主城区。此次锦江区、成华区分别出让3宗土地，合计148亩，对于这两个今年供应量一直追尾巴的区域而言，不仅供应体量难得，也令其成交结果显得更为敏感。

我们整理了今年主城区以拍卖方式出让的16宗地，发现3月27日出让的锦江地块溢价率达到37.63%，在16宗拍卖地中溢价率位列第二，而溢价率居于首位的是6月27日出让的高新地块，溢价率达到40.69%，并且溢价率位列前五的地块中，高新地块占据四宗。在市场大范围唱衰的情况下，高新区、锦江区的土拍成绩使关注一级市场的人们看到希望：郊区流拍，但是主城区依然坚挺啊。

但是，今天出让的锦江区地块起拍楼面价达到11000元/㎡，成功捅破起拍楼面价天花板一事儿，还是不禁令围观群众捏了把汗。不过，令围观群众没有想到是，在土拍开始15分钟后，三宗土地就快速以底价全部成交了。

我是感性和理性的分割线

纵观5月5日之后大成都土地供应数据可以看出，2018年同期无论是土地供应宗数还是亩数，均呈现大幅增长的情况：土地供应宗数增长近三倍，亩数增长3.3倍。

整个2017年供应土地面积为14960亩，仅5月15日至今三个月的时间，土地供应量就达到2017年全年的近一半。

与之对应的是土地流拍情况。2018年同期流拍8宗共401亩，2017年同期仅流拍一宗。这8宗流拍土地集中在二三圈层，其中双流1宗、龙泉驿1宗、青白江1宗、郫都1宗、蒲江2宗、都江堰2宗。

三四线城市，情况更为突出。监测数据显示，8月5日-8月26日期间，除成都外的川内其他城市，近三周共计拍卖42宗土地，流拍23宗，流拍率54.76%。

土地市场开始持续变冷。自5月15日成都限购升级以来，从房企到购房者均开始呈谨慎观望态势。2017年疯狂拿地、地王频出的情况，在2018年几乎销声匿迹。部分2017年的高价地王，目前仍旧在为如何突破限价入市而苦恼，而摸着限价的石头过河拿预售，也成为部分高价地不得而为之的选择。

在市场持续降温的当下，土地市场价格在逐渐下降。而土地价格的持续下降，也将成为2018年下半年的一大趋势。

最新的转变在7月31日。在年中中央政治局会议上，坚决遏制房价上涨成为下半年经济工作的一大重点。在此之前，里面还有“过快”二字。房价上涨的预期直接被斩断，房企拿地的价格预期，也开始大幅度降低。 

通过梳理2017年-2018年8月22日期间，大成都成交土地的起拍楼面价和成交楼面价发现，2017年第三季度为土拍楼面价最高点，起拍楼面价和成交楼面价分别为4760元/㎡和6726元/㎡。

此后，楼面地价一路下滑，最近两个月的起拍楼面价和成交楼面价分别降到2647元/㎡和3046元/㎡，起拍楼面价比最高峰降幅超2000元/㎡，成交楼面价降幅则超3500元/㎡。溢价率也从最高的68.4%，降到近期的15.1%。

最新的8月29日东三环十陵40亩住宅地块的成交，可以从侧面窥探目前楼面地价的下滑和房企拿地的谨慎度。6月12日，此宗地起拍楼面价9200元/㎡，且设置底价+限价竞买+竞配无偿移交租赁住房套数，当时惨遭流拍；2个月后，此地块再入市起拍楼面地价降了2000元/㎡，拍卖规则调整为不设底价，最终以8750元/㎡楼面价成交，未达到之前的起拍价。

与之相对的是，2017年6月27日，中海地产以11400元/㎡的成交楼面价、75%的溢价率拿下十陵片区近百亩土地，该宗地块起拍楼面价仅6500元/㎡。

南充三宗地接连遭遇流拍、视高三宗地流拍、广汉三宗地卖出两宗流拍一宗、眉山两宗肥地流拍……

预计从目前开始，不光大成都市场，整个川内市场，土地流拍率仍将继续增加。

土地市场的冷意正在加剧，房企拿地变得越来越谨慎，而之前信心满满的各地政府，也在不断增多的流拍土地中，开始感受到寒冷。

天凉好加衣，部分政府为让流拍土地重新上市，开始选择大幅调低起拍楼面价和出让条件。

下半年的市场，土地价格或将继续下降，房企的谨慎拿地与流拍的增加，也将倒逼各地政府不断调低土地的价格预期，放宽捆绑在土地上的各种条件。

逆周期拿地机遇来临

楼市主角将持续更替

2017年可谓土地市场大周期。楼面价持续攀升、土地溢价率大幅上升、地王频出。在此期间，大成都土地市场也迎来土地抢购热潮，中南、金茂、万科、保利、人居等企业开启了市场抢购风，中梁、旭辉、绿城等企业也借机高调进入成都，开启了扩张道路。

而以碧桂园、金科、中梁、领地、邦泰等企业为主，也开启了川内二三线城市的圈地之路，同时带动这些城市楼面地价的持续攀升：乐山、楼面价4378元/㎡、遂宁5892.5元/㎡、达州5100元/㎡、西昌7988元/㎡德阳、4916元/㎡绵阳4249元/㎡……

与之相对的是，川内多数二三线城市，人均收入在2000-4000元/月的水平线，人口也处于净流出状态，市区人口主要依赖下辖县市及乡村人口入城的补充。收入水平低、人口净流出、乡村人口进城等带来的，是有限的购房群体及滞缓的群体补充能力。

2017年部分城市人口情况（数据来源：各城市统计公报）

实地调研的绵阳市，房价上涨乏力，开始呈现疲软下调的态势；乐山已走出上半年开盘基本清盘的阳线，4%的优惠幅度已开始普遍存在；德阳房价也开始呈现企稳横盘的态势。

一级土地市场的冷风，已开始传导到二级市场。

大肆扩张的房企，不管是在成都还是川内其他城市，均在面临高价地如何入市的尴尬：大成都有限价的制约，川内二三线城市则受制于当地的收入水平和客群量级。

地主家也要变得没余粮了。前段时间风口浪尖的碧桂园，为了余粮开启的极致高周转是整个行业的缩影。前期高价拿地的企业，高价地难以入市所带来的，是资金的无法解套和余粮流转的不足。

前期风光的代价，是现在没余粮买地的尴尬，还有就是楼面地价持续降低下难以解套，所带来的更大尴尬。

当然，并不是所有房企都在尴尬中凌乱。纵观2017年和2018年的土地市场，蓝光、恒大、融创、华润、龙湖等企业，鲜少有身影出现在一级土地市场中。多数房企土拍现场的热情，并没有引起他们挥手的冲动。

在过往的经验中，市场下行期转冷期，代表着逆周期操作的机会来临。曾经，融创通过逆周期操作，成为目前行业领军企业；中海的逆周期操作，在规模增长的同时，登上了“利润王”的宝座，万科、恒大等房企在2013—2014年期间，通过逆周期操作握有大量土地资源在手，当市场好转时，迅速转化为销售业绩，也是逆周期操作的典型，行业甚至有一种认知，就是跟着万科的节奏去拿地。 

当下，土地市场的转冷与楼面地价持续下降，代表着市场理性回归的同时，也表明逆周期操作机遇的来临。前期激进拿地扩张的房企，在市场下行下，将面临高价地入市、销售困难、资金周转等方面的压力。

企业承压下，战略收缩成为必然。部分杠杆利用过高、资金成本高的企业，或将成为子弹充足企业的目标，由此可能将带来行业的新一轮洗牌。

在2017年高价拿地、一时风光的部分房企，在2018年上半年的土地市场，已难觅身影。也许下半年的土地市场，主角将换成蓝光、恒大、融创、华润、龙湖等前期未激进拿地的企业。

股转、并购、收购，也可能在2018年下半年到2020年，不断登上房地产媒体头条。

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