眉山这两宗“肥地” 延期20天后又在今日终止拍卖

Original 山大王啊地产全说 2022-07-23

昨天下午，眉山市公共资源交易中心网站上突然更新了一则公告，公告内容称此前计划于2018年8月28日，也就是今天上午拍卖出让的位于眉山阜成路的两宗地块因故终止。

此次终止拍卖的两宗地为连襟地块共计294.72亩，其中宗地一出让面积为130亩，宗地二出让面积达164.72亩，起拍价均为415.38万元/亩，折合楼面价3115.35元/平米。

宗地一、二位置

眉山市场近两年在品牌开发商的扩张版图中备受重视，万科、富力、恒大、中梁、龙光等品牌房企纷纷拿地入驻，且溢价率大多超过了100%。本月，合景泰富也拿地进入眉山，溢价率21.8%。

此前就有业内人士透露，其实这两宗地的地块条件及区位都是较好的。小全全也去到眉山实踩。可是2018（S）-1号和2018（S）-2号这两宗地，原本计划于8月8日拍卖，而后因故延期到了8月28日。于是小全全昨日就已经摆好板凳准备坐等今天的土拍，但等来的却是因故终止。

不过，小全全也不虚此行，带回的实踩观察情况如下。

实踩：

宗地紧邻恒大悦府和万景進园

宗地一

宗地已打围，宗地内有杂草杂树，后期需拿地企业自行清理。

宗地对面青衣街

宗地对面已建成小区下的底商业态较少，人气尚可。

小全全一路骑自行车过来，见到附近有许多小型临街店铺，配套种类少，以汽修和餐饮为主。今年7月29日新开业的万达广场距离宗地3公里，不在该宗地可享受的商业配套范围之内。

不过，目前地块附近已经有许多正在建设的品牌楼盘，未来生活配套的完善还是比较有保障。

如图，宗地左侧即恒大悦府。该项目系恒大地产进入眉山城区的首个产品。

恒大悦府营销中心已正式开放，营销中心门口有“即将开盘”的气球广告

小全全7月28日（周六）下午4点到达宗地附近，恒大悦府尚未正式开盘，但营销中心内已经有许多咨询客户。恒大悦府新房在安居客上的参考价格大约11000元/平方米。而去年年底恒大拿下该项目地块的成交楼面价为2623.8元/平方米，溢价率104%。相对于首批次产品的预计开盘价格，项目拥有十分可观的利润空间。

万景進园示范区仍在建设中

在恒大、富力、中梁、万科等品牌房企入驻前，本土品牌房企占据了眉山80%的市场，如玫瑰园、阳光置业、鸿通、万景等。其中万景、领地在当地开发的项目多是以改善类产品为主。

此次万景的新产品万景進园，主打新中式风格。小全全实踩并比较其它楼盘发现，此类风格的产品在眉山还较为新颖。万景進园紧邻恒大悦府，安居客参考价格10000元/平方米。万景和恒大的地块为同批次出让宗地，万景成交楼面价为3017.83元/平方米，溢价率达130%。

阜成路

阜成路开阔平坦，两侧绿化带尚显单薄，尚且不能有效遮阴。沿着道路以西，放眼望去，已有不少在建楼盘，但最大的问题是缺乏人气。

宗地二

宗地二也已打围，内部无杂树杂草，但有许多建渣和生活垃圾等。

宗地对面街道

虽然与宗地一仅相距几百米，但宗地二旁边要热闹得多。距离宗地二以南200米处有启明星市场，其周边成熟住宅聚集，人口较多，已经有一些菜农在市场外摆起小摊，让人感受到了浓浓的生活气息。

关于两宗地的其它信息：

1、周边配套稍显缺乏，以小型商店和摊贩为主，但由于阜成路以南片区成熟住宅较多，具有一定人口支撑，商气氛围足，且部分品牌房企已开始布局低密改善项目，消费力将逐步提升。

2、阜成路距离直达成乐高速收费站的眉州大道仅400米，城际交通出行算是比较便捷。

3、东坡竹园和苏辙公园距离宗地不到1公里，为宗地附近重要的文化、休闲配套。

眉山是否也将凉凉？

据当地人介绍，眉山曾经只有“一个巴掌大”的老城区，居住、商业、教育、生活、休闲娱乐均集中在这里。随着北部新区的开拓，人口和资源纷纷外迁。尤其的是湿地公园一带，不仅是住宅，商业发展也已经非常成熟，大家的生活及消费重心明显在向新区倾斜。

近几年成都的规划“南拓”，眉山起承接作用并从中获得利好，规划有北部新城，岷东新区、东坡岛等。伊藤洋华堂在老市中心开业，万达广场在北部新区开业。

眉山远景楼

眉山伊藤洋华堂

但是随之而来的，是眉山迅速上涨土地出让价格。2016年眉山东坡区平均溢价率仅1.74%，2017年平均溢价率猛涨至67.29%，楼面地价上涨155%。到2018年，最高成交楼面价已达到5638元/平方米，最高溢价率更是高达248%，品牌开发商对眉山土地的争抢异常激烈。当然，土地起拍价也是迅速上涨，此次出让的两宗地的起拍价为3115.35元/平方米，相比旁边去年12月27日万景地块的最高起拍价1307元/平方米已经翻番。

房价也不例外。眉山近期将开盘的项目房价也直逼万元大关。尤其是恒大悦府附近楼盘。

目前成都东/南站往返眉山的动车已从最初的每天不到10车次增加至每天20车次，40分钟的车程时间，确实拉近了眉山与成都的时空距离，融入成都一小时经济生活区圈，也是成都客户到眉山买房投资的重要理由之一。

然而，2018（S）-1号和2018（S）-2号这两宗地块，经历了延期后，又在今日终止拍卖。本月视高、南充、广汉等接连遭遇流拍。在如今的市场环境下，企业拿地愈发理性，棚改货币化安置收紧和全省“限贷政策”加码后，眉山这个市场还会像之前那样备受品牌开发商关注吗？或许让这宗地不能如约拍卖的两次“事故”正在侧面反映着答案。

宗地详情

一号宗地：

宗地位置：青衣街与阜成路交叉口东北角，东临储备土地，南临阜成路，西临青衣街，北临齐通路。

净用地面积(亩)：130

土地用途分类： 住宅兼容商业

计算容积率：2.0

起拍单价 (万元/亩) ：315.38

起始楼面地价(元/㎡) ：3115.35

建设条件：需配建建面大于500平米的社区用房、室外体育健身活动场地、综合文化活动室、公厕、住宅及商用用机动/非机动车位等。

号宗地：

宗地位置：青衣街与阜成路交叉口东北角，东临储备土地，南临阜成路，西临青衣街，北临齐通路。

净用地面积(亩)：164.72