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眉山这两宗“肥地” 延期20天后又在今日终止拍卖

山大王啊 地产全说 2022-07-23



昨天下午,眉山市公共资源交易中心网站上突然更新了一则公告,公告内容称此前计划于2018年8月28日,也就是今天上午拍卖出让的位于眉山阜成路的两宗地块因故终止。

 


此次终止拍卖的两宗地为连襟地块共计294.72亩,其中宗地一出让面积为130亩,宗地二出让面积达164.72亩,起拍价均为415.38万元/亩,折合楼面价3115.35元/平米。

 

宗地一、二位置


眉山市场近两年在品牌开发商的扩张版图中备受重视,万科、富力、恒大、中梁、龙光等品牌房企纷纷拿地入驻,且溢价率大多超过了100%。本月,合景泰富也拿地进入眉山,溢价率21.8%。


此前就有业内人士透露,其实这两宗地的地块条件及区位都是较好的。小全全也去到眉山实踩。可是2018(S)-1号和2018(S)-2号这两宗地,原本计划于8月8日拍卖,而后因故延期到了8月28日。于是小全全昨日就已经摆好板凳准备坐等今天的土拍,但等来的却是因故终止。


不过,小全全也不虚此行,带回的实踩观察情况如下。



实踩:

宗地紧邻恒大悦府和万景進园


 

宗地一

 

宗地已打围,宗地内有杂草杂树,后期需拿地企业自行清理。

 

宗地对面青衣街

 

宗地对面已建成小区下的底商业态较少,人气尚可。

 

小全全一路骑自行车过来,见到附近有许多小型临街店铺,配套种类少,以汽修和餐饮为主。今年7月29日新开业的万达广场距离宗地3公里,不在该宗地可享受的商业配套范围之内。

 

不过,目前地块附近已经有许多正在建设的品牌楼盘,未来生活配套的完善还是比较有保障。

 

如图,宗地左侧即恒大悦府。该项目系恒大地产进入眉山城区的首个产品。


恒大悦府营销中心已正式开放,营销中心门口有“即将开盘”的气球广告

 

小全全7月28日(周六)下午4点到达宗地附近,恒大悦府尚未正式开盘,但营销中心内已经有许多咨询客户。恒大悦府新房在安居客上的参考价格大约11000元/平方米。而去年年底恒大拿下该项目地块的成交楼面价为2623.8元/平方米,溢价率104%。相对于首批次产品的预计开盘价格,项目拥有十分可观的利润空间。

 

万景進园示范区仍在建设中

 

在恒大、富力、中梁、万科等品牌房企入驻前,本土品牌房企占据了眉山80%的市场,如玫瑰园、阳光置业、鸿通、万景等。其中万景、领地在当地开发的项目多是以改善类产品为主。

此次万景的新产品万景進园,主打新中式风格。小全全实踩并比较其它楼盘发现,此类风格的产品在眉山还较为新颖。万景進园紧邻恒大悦府,安居客参考价格10000元/平方米。万景和恒大的地块为同批次出让宗地,万景成交楼面价为3017.83元/平方米,溢价率达130%。

 

阜成路

阜成路开阔平坦,两侧绿化带尚显单薄,尚且不能有效遮阴。沿着道路以西,放眼望去,已有不少在建楼盘,但最大的问题是缺乏人气。

 

 

宗地二

 

宗地二也已打围,内部无杂树杂草,但有许多建渣和生活垃圾等。

 

 宗地对面街道

 

虽然与宗地一仅相距几百米,但宗地二旁边要热闹得多。距离宗地二以南200米处有启明星市场,其周边成熟住宅聚集,人口较多,已经有一些菜农在市场外摆起小摊,让人感受到了浓浓的生活气息。


关于两宗地的其它信息:


1、周边配套稍显缺乏,以小型商店和摊贩为主,但由于阜成路以南片区成熟住宅较多,具有一定人口支撑,商气氛围足,且部分品牌房企已开始布局低密改善项目,消费力将逐步提升。

 

2、 阜成路距离直达成乐高速收费站的眉州大道仅400米,城际交通出行算是比较便捷。

 

3、东坡竹园和苏辙公园距离宗地不到1公里,为宗地附近重要的文化、休闲配套。

 

 

眉山是否也将凉凉?

 

据当地人介绍,眉山曾经只有“一个巴掌大”的老城区,居住、商业、教育、生活、休闲娱乐均集中在这里。随着北部新区的开拓,人口和资源纷纷外迁。尤其的是湿地公园一带,不仅是住宅,商业发展也已经非常成熟,大家的生活及消费重心明显在向新区倾斜。

 

近几年成都的规划“南拓”,眉山起承接作用并从中获得利好,规划有北部新城,岷东新区、东坡岛等。伊藤洋华堂在老市中心开业,万达广场在北部新区开业。

 

眉山远景楼



眉山伊藤洋华堂


但是随之而来的,是眉山迅速上涨土地出让价格。2016年眉山东坡区平均溢价率仅1.74%,2017年平均溢价率猛涨至67.29%,楼面地价上涨155%。到2018年,最高成交楼面价已达到5638元/平方米,最高溢价率更是高达248%,品牌开发商对眉山土地的争抢异常激烈。当然,土地起拍价也是迅速上涨,此次出让的两宗地的起拍价为3115.35元/平方米,相比旁边去年12月27日万景地块的最高起拍价1307元/平方米已经翻番。

 

房价也不例外。眉山近期将开盘的项目房价也直逼万元大关。尤其是恒大悦府附近楼盘。

 

 


目前成都东/南站往返眉山的动车已从最初的每天不到10车次增加至每天20车次,40分钟的车程时间,确实拉近了眉山与成都的时空距离,融入成都一小时经济生活区圈,也是成都客户到眉山买房投资的重要理由之一。


然而,2018(S)-1号和2018(S)-2号这两宗地块,经历了延期后,又在今日终止拍卖。本月视高、南充、广汉等接连遭遇流拍。在如今的市场环境下,企业拿地愈发理性,棚改货币化安置收紧和全省“限贷政策”加码后,眉山这个市场还会像之前那样备受品牌开发商关注吗?或许让这宗地不能如约拍卖的两次“事故”正在侧面反映着答案。


 

宗地详情

 

一号宗地:

宗地位置:青衣街与阜成路交叉口东北角,东临储备土地,南临阜成路,西临青衣街,北临齐通路。

净用地面积(亩):130

土地用途分类: 住宅兼容商业

计算容积率:2.0

起拍单价 (万元/亩) :315.38

起始楼面地价(元/㎡) :3115.35

建设条件:需配建建面大于500平米的社区用房、室外体育健身活动场地、综合文化活动室、公厕、住宅及商用用机动/非机动车位等。

 


号宗地:

宗地位置:青衣街与阜成路交叉口东北角,东临储备土地,南临阜成路,西临青衣街,北临齐通路。

净用地面积(亩):164.72

土地用途分类: 住宅兼容商业

计算容积率:2.0

起拍单价 (万元/亩) :315.38

起始楼面地价(元/㎡) :3115.35

建设条件:需配建建面大于7亩的幼儿园、室外体育健身活动场地、综合文化活动室、公厕、住宅及商用用机动/非机动车位等。

 


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