签了约却没买成的二手房长什么样？一好奇就去看了看（上集）

 

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话说成天嚷嚷“日本购房第三方咨询”的老南，假如去实地看房，会怎么看？（不含任何卖房推销暗示，可放心阅读到最后）刚好入手一个咱们常见又不常见的二手房信息：

①常见

A和B看中同一套房，先声夺人的A要是由于自愿放弃或贷款批不下来等原因，最终没买成的话，后面排队的B就有机会接手。

这类理由还经常出现在微博、微信朋友圈等网络社交平台上，被真真假假宣传“机会难得、手慢无”的卖房砖家们运用的炉火纯青。仿佛他（她）被幸运女神吻过，总能搞到被一群人争抢的珍稀房源。

②不常见

特例听说得再多，不是自己身边真实发生过的，就是不常见。这是与大数据无关的每个人的个人体会。

包括像我这样，从利用业余时间在论坛上免费普及日本房产知识，到数年后专事购房咨询工作，按理说接触到的真实买房人案例有一定数量，该见怪不怪了，也极少遇到自愿放弃或贷款没下等等购房失败的特例。

所以，当我知道发生这样的特例时，好奇心战胜惰性与30度气温，去看看！

房子本身值不值得看

感兴趣与实际去看之间，隔着——它值不值得跑一趟去看。

看到一款房子，感兴趣的下一步应该是理性分析，充分利用手头已有的图文信息，进行粗筛选。而非拔腿就跑，跑去看。

房友们漫漫选房路上的疲劳，有很大一部分来自于不做海选、初选，盲目信奉“行千里路”“不去看怎么知道好不好”。

▲我在知乎平台的日本房产基础知识讲座，一位听众的感叹，道出众多房友们曾受过的累。

经过粗筛选，决定去看这套房的理由：

①朝南

无论我自己买房还是给客人咨询意见，一般尽量推荐朝南。在冬暖夏凉问题上，优势极大。如果很普通的价格，购买很普通的房，不谈水泥密度、断热构造，那就尽量朝南。

②价位

3500~4000万日元，适合普通收入家庭

③面积

60~65平米，适合三口之家。挤挤，四口也可以。

④地点

东京近郊某JR车站，步行10分钟以内；小学、中学均在步行10分钟以内范围。

⑤大开发商

⑥每月管理费、修缮基金共1万6000日元左右，相对低廉

以上条件都建立在：假设条件普通的家庭要购房的话。满足基本需求，锦上添花式的条件，毕竟需要钱来满足。

我认为这套房大致可满足普通家庭的基本需求。那么作为一套适用于家庭居住的房子，上一个家庭买家必然谨慎挑选过，才签合同的。

是的，如果这次是某个典型的1000万日元价位的投资用老破小公寓，它发生什么“特例”情况，我基本免疫。

基本条件合格；上一个买家谨慎挑选过的，所以，决定去看。

看就看肉眼才体会得出的

既然花了时间，亲自去实地看房，那咱们就得看文字说明和照片以外，必须得肉眼亲自看才能体会的部分。

我对官方图片一般报“看看而已”态度，有意识地减少摄影技术对自己的影响。

官图

生图

接下来，请房友们跟着我的手机镜头，看看我看到的内容。如果对大家今后在自己实地看房时有所帮助，也不枉这顿瞎拍了。

01

外部环境

步行10分钟到车站，距离近、相对繁华的另一面，很可能闹哄哄。

车站出来，宽阔大路，走进一条略窄些道路后，逐渐宁静下来。比较意外的“闹中取静”位置。

楼的外围给我印象不错。虽然不是大型楼盘，空余土地有限，但在绿化上用心了，颇有螺蛳壳里做道场的精神。

02

公用设施

一般户数越少，每月物业费用越高。这栋楼共72户，不属于100户以上的大型楼盘，偏贵些也正常。但它的管理费1万日元不到，修缮费6000日元不到。

修缮费可以说相当低了。

当然，低有低的原因：公用设施少，持有成本低。

所有那些我们憧憬着的大气有格调的大堂、儿童游戏房、健身房、派对房、客房等等，都需要业主每月花钱养。

这栋楼的公用设施：每户绝对用得上的，有；受年龄层、家庭组成等因素影响使用频率的，省掉了。

极简大厅

大厅左侧是第一道封闭大门，右侧（花篮后方位置）是第二道封闭大门。

许多公寓：第一道门谁都可以进，第二道门才是需解锁的封闭式大门。

大厅更主要的存在目的：设有管理员室、邮箱、收件箱。

邮箱、收件箱

管理员室的窗口

整栋楼只安了一部电梯，修缮管理费成本大降。

这栋楼共6层，即便高峰时段需要多等一趟，也不至于时间漫长。

更重要的是这套房在3楼，对电梯的依赖性较低。对3楼业主来说，与其把钱花在依赖性较低的公共设施上，不如少负担电梯持有成本。

看到这里时，已有冲动点头：不愧是被上一个人谨慎挑选过的！

03

房子里面看什么

这套房不是走廊两头的角屋，两个卧室窗户外面就是走廊，私密度相对低些。

▲该房的卧室窗户与公共走廊

中档住宅公寓的户型里，其实这类户型占了整栋楼的大多数。

缺点：走廊人来人往，卧室私密受影响。

优点：相比较楼梯口与电梯口，停下脚步的行人少。同一走廊的住户中，它这个位置的采光明显优于邻居（结合上下两张图看）。

进入室内，先看这两个邻接公共走廊的卧室。

这套房正朝南的阳台，收获一个大惊喜，是书面资料里没被刻意强调的。

▲官图阳台只拍到这侧

另一侧设有自来水池！

这是非常实用，但几乎没办法后来自行安装的东西！所有脏兮兮，不适合放室内刷洗的，都可以在这个阳台水池完成。

在阳台发现一个惊喜，同时也收获一个缺点。

▲官图拍摄的阳台，完美错开前方建筑物

我拍的阳台，很显然前方有建筑物，而且距离比较近。

不要一看优点就“买”，一看缺点就“不买”。任何特征都有两面性，这是我看过这么多房子得到的最大的感慨。

理性分析：这个优点是我需要的吗？这个缺点是我不能接受的吗？我们最终要埋单的，肯定是恰到好处的避开最不能妥协的缺点，并且满足最大的需求，这才划算。

第一次尝试以视频方式跟房友们交流，太适合我这种打字速度跟不上说话速度的话痨了！

虽然摄影解说素人到令人发指，但能忍着都看完的你们，就不令人发指吗？哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈假装砖家的哈哈哈哈哈哈哈哈哈

由于微信公众号平台一篇文章最多只能添加三个视频，本次实地看房记录分成上下两集推送。

so，今天的文章看完后，记得点“在看”，还要记得明天接着看哦。

讲解分析日本房产最生动有趣的人

南木香

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