南昌首宗住宅自持用地来袭 专家：未来现房销售成趋势！
4月2日，南昌市自然资源局公示了南昌新建经开区几宗土地挂牌。其中，有一宗住宅、商服用地引起大家的关注，这是南昌首个住宅自持的地块，需要自持5年。该地块面积46.851亩，计划2020年4月21日竞拍。
DAK2020005地块，位于江西新建经济开发区宁远大街东侧、兴业中大道南侧，规划为住宅、商服用地，容积率1≤FAR≤3.2，建筑密度35%，绿地率30%，地块起始价600万元/亩，起始楼面价2812.5元/㎡，毛坯限价8300元/㎡。
DAK2020005地块位置图
1，该宗地采取“限房价、竞地价”方式出让，毛坯住宅最高销售均价为8300元/平方米。
2，普通商品住宅144平方米以下的建筑面积占住宅总建筑面积的比例不低于70%。
3，配套商业建筑面积19989.85㎡（不小于计容总建筑面积的20%)，自持年限不少于10年；
4，住宅建筑面积约79959.44平方米（不低于计容总建筑面积的80%）自持年限不少于5年。自持时间自取得房屋不动产证之日开始计算。此项工作由区房管局负责监管落实。
南昌首个现房销售的楼盘
小编发现此宗地块不同寻常：住宅建筑面积约79959.44平方米（不低于计容总建筑面积的80%）自持年限不少于5年。自持时间自取得房屋不动产证之日开始计算。
“自持”？什么意思呢？即开发商拍得土地所建筑的商品房只能出租不能出售。小编翻看了出让须知，这宗地块签订《出让合同》后，12个月内进行项目动工建设。在项目动工建设后2年内完成项目施工建设，并申请竣工验收。
按照自持时间自取得房屋不动产之日开始计算，自持年限不少于5年，再加上施工竣工的时间，整个项目中住宅部分至少7-8年不能对外销售。一旦对外销售，这个地块的住宅将是现房销售，这也就意味着，它是南昌首个现房销售的楼盘。
自持已经成为开发商拿地的新常态
虽然，这是南昌首次规定住宅需要自持的地块，在全国却不是。早在去年，多个城市的土地出让就要求住宅也要有一定比例的自持，在北京、广州等地这一比例甚至达到了100%，这意味着开发商盖出的房子一套也不能对外出售。如今，“自持”已经成为开发商拿地的新常态了。
“自持”！现房！要求这么苛刻，究竟会有哪个开发商会拿地呢？首先，指望着缩短销售周期来盈利的中小房企不太可能，资金流转对于他们来说是命脉。其次，从全国可以看出，对这种地块有兴趣的开发商，大多是资金雄厚的一线房企，比如万科，联发，融信等开发商；这些企业有实力，也有兴趣试水新型模式，至于怎么盈利，并不是这些企业放在第一位的。
住宅“自持”，对开发商来说也是一个极大考验，各个房企应对方式也不同，例如中粮拿下北京海淀区地块时，虽然住宅是100%的自持，但是商业却是10%的自持，商业部分的营销收入用来缓解资金所带来的的压力。再例如万科，用众筹的方式来解决资金压力和回报率问题；又或者开发商抵押贷款；但是，无论哪种方式都要考虑到利润回报这一最终的现实目的，如果自持住宅的投资回报率没那么理想，最终，也只会害苦拿地的开发商。
住宅自持是平稳土地价格的良药？
如果说自持是为了限制开发商拿地的热情，不对外销售不就减少了商品房的供应数量吗？这样会不会造成供不应求的现象呢？又或者是为了提供更多的租赁房源，那就更不能理解了，高价卖给开发商，开发商也肯定会提高租赁价格给租户，最后受伤的还不是老百姓。
如今这股“自持”风吹到了南昌，也算是给南昌的开发商们一个考验，至于如何运作，就要看拿地的开发商定位了。而且现房销售对于购房者而言，绝对算一个大利好，周边配套，生活设施，交通环境，更重要的是房屋装修质量一目了然，不用再听信置业顾问的片面之词。
以上观点都是小编的猜想，也欢迎各位提出不同的观点。4月21日，爱房君将持续关注这宗地的最新动态，让我们静候佳音。
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