有一种可怕，叫东莞房价永不会跌
现在的东莞，人们对楼市的信心，还在顶点。
东莞楼市集体狂欢了几个月，全国人们欢欣雀跃买票进场，买票的人，都很笃定，进场后的未来，闪着彩虹般的绚丽光芒。
这样的狂欢，在7.2新政（回看新政内容）出来后，依然没有终结。
不少人快速把新政的消化为“被调控的地方才值得入手”、“调控就是为了涨得慢一点”的论调，继续狂欢。
但，世界上没有房价永远上涨的城市。狂欢总会结束，非正常的跳涨，必然不会长期存在。
我们都看好东莞，但，东莞不应该，也不可能成为一个依靠买房就能致富的城市。
政策的大锤不会放过任何一个侥幸者。作为一个普通的买房者，我们要确保，当大锤落下，你，没有在正下方。
/// 关于7.2新政 ///
讲真，你们真的误会7.2新政了。
叫嚣着对新政失望的人，可能连新政本身的重点都没读懂。
如今新政出台已一周，各项解读早已出炉，在此不展开。总结以下要点：
1、新政即时生效，没有给市场缓冲时间，接下来是市场对新政的消化时间，再加上上半年冲刺结束，新房市场将进入短暂的休整期。
2、新政的重点，在于“总建筑面积3万方及以下的一次性申请预售，总建筑面积3万方以上，每期申请预售的建筑面积不少于3万方”这一条。
仅这一条，就足够打乱不少项目的推货节奏，不少项目的工程节点、推货方式必须调整，对某些项目的现金流也是考验。
“小步快跑”、“加推必加价”等专门吸引投资客的手段，也不管用了，而如果此时投资客离场，市场氛围会大为不同。
3、至于大家关注的“三个月上涨10%”的技术性问题，重点已不在技术上，而在于觉悟上，大家都懂。而且目前价格已不低，继续拉高房价，相信不会是绝大多数房企的重点。
4、新政后的备案价，将会直接反应新政的执行力度，到时见分晓。
5、目前仍注重“稳”，而不是“重拳治理”。这也就意味着，政策还有许多加码的空间和可能，基本上没有侥幸的机会。
6、新政不可能一颁布就见成效，给点时间市场冷静一下，购房者也冷静一下，切莫盲目追高。
/// 关于二手房相关政策 ///
政策是否在路上还没有最终定论，但目前市面上传的有关二手房的限购消息全是假消息。
一切以红头文件为准。
但其实，东莞的二手房不限购，对于东莞而言，不仅仅是购房政策，而是关系未来发展的民生政策。
这，体现的是东莞对于留住人才的诚意，是作为新一线城市的包容。这应该是东莞面向全国劳动者发放的城市红利，不该沦为炒房的漏洞。
本次新政，仍只治内，不限外，值得珍惜。
/// 关于房价上涨 ///
东莞房价这几个月的情况，大家都心中有数，不再罗列数据证明了。
于是存在的谜之问题就是：为何大经济环境不明朗，东莞还可以逆势上扬？
核心原因可罗列一二：
一、存在肉眼可见的供不应求情况
无论一手还是二手，部分地区都确实存在供应不足的情况（这也是新政的重点在于加大供应的原因）。
需要注意的是，存在供不应求的，只是部分地区（城区、松山湖），一二手有着充足供应的常平、樟木头，市场显得更为理性。
二、土拍，旧改，规划等多重刺激
东莞的售楼部，有一个其他城市较为少见的现象：几乎所有销售中心的现场，都挂有旧改、土拍的示意图。
在东莞，来自土拍与旧改的刺激，往往显得直接有效。而今年东莞上半年的土拍情况，大家也都看到了。
三、拥有正常补涨空间
厚积薄发多年的东莞，有自身产业支撑，房价一直处于广深之间的洼地，有正当的上涨理由。
这一点毋庸置疑。
困惑点在于：是否应该涨到现在的价位，现在的高位，是不是最高？
四、来自深圳乃至全国的投资客的冲击
这可能是本轮疯狂的核心原因之一。
2020年的东莞，吸引的是全国的目光。由于二手不限购，全国不少投资客在这一波热潮蜂拥而至。
一个城市的力量是有限的，但如果，有其他城市的力量加入呢？局面会大不一样。
/// 东莞楼市的下半年 ///
说完政策，接下来我们聊一下东莞楼市的下半年。
如今的楼市，用一句话来形容，那就是前所未有的敏感，前所未有的未知。
这种敏感，来自于多方的神经，都处于弦上。
刚需希望降价，炒家希望涨价，政府希望稳定。任何一方舆论往上走之时，都会被另外两方拉扯。
但拉扯后的结果，一定是平衡。如果不平衡，那就继续拉扯，直至平衡为止。
于是，稳，一定是下半年的主基调。
说人话，那就是市场一定要稳，如果不稳，那就继续加码，直到稳定为止。
在这样的环境之下，还指望房价继续高歌猛涨，无疑是太乐观了。
另一个关键词，是分化加剧。
分化的概念，房姐早在4月便提出来过。👉拿好！这是房姐要告诉你的楼市真相
下半年，或者再往后，这样的分化还将继续加剧。在同一个城市，不同的片区、镇街，楼市会呈现完全不一样的状况。
在东莞这一个城市，能同时找齐一二三四线城市的特点。
本轮吸引了全国投资客的，正是东莞作为新一线城市的城市基本面：不俗的GDP、能打的产业、亮眼的规划，与佛山争老三的底气。
而这并不普遍存在于东莞的每一个镇街。
基本上，无论是涨还是跌还是横的哪一派观点，都很难用于统领整个东莞市场，必须分而划之。
头部区域已经出现，接下来还将继续引领市场，而在第三第四梯队的成员，未来想缩短距离，会越来越难。
/// 没有回落过的市场，是没有被教育过的市场 ///
涨派有一个论调：东莞躺在广深两大一线城市之间，房价不可能不继续涨，东莞要向深圳看齐。
这里还有三点需要注意：
1、东莞并不是今年才躺在广深之间，哪怕从改革开放算起，也躺了40年；
2、广深，都是经过了好几轮市场调控的城市，对市场的理解，相当成熟；
3、现在的东莞，要向广深全面看齐，还有很长的路要走。
该涨的总会来，但不该涨的，迟早要还回去。
隔壁大广州，与东莞接壤的增城，一标杆项目碧桂园云顶，2019年4月网签价一度高达3.8万/平，号称要当增城首个破4的项目，意气风发。
而在2020年，该盘网签价均价在2.6万-2.8/平徘徊，下降幅度惊人。
| 数据来源：房天下
低下头颅的项目，碧桂园云顶不是第一个，也不是最后一个。
再看看东莞房地产发展较早的，历经过房地产考验的樟木头与常平，同样会发现理性很多。
2008-2009年的樟木头与常平，已被市场狠狠教育过。供应量摆在那，市场的基本规律，起着最大的作用。
以上，请注意，房姐并没有说东莞的房价要降。
按现在的态势，实际性的降价很难短时间内来临，至少在头部区域几乎没法实现。
但是，头脑发热是危险的，盲目追高是可怕的，房价不降，不代表会一直涨。
实际上，只要房价稳定，不涨不跌，已经有相当一部分人，会感到很难受。
/// 回答几个常见问题 ///
问：如今的市场状况，刚需还能入手吗？
答：如今全国的政策都有一个特点，那就善待刚需，无论市场如何，自身的需求到了，就是最好的下手时机，别纠结。
下半年开始，往后新房的供应将会加大，刚需挑选房源时，可在产品、户型、园林、物业等方面，有更高的标准。
在产品较多的环境下，产品力，一定是下一个竞争点。
问：我有xx万，投资，哪里升值前景好？
答：这是最近出现频率最高的问题，也是最没有办法回答的问题。
房姐彷佛看到捧着钱的你，从一堆杀红了眼的人群中走来，内心的os可能是：下一个暴富的，该轮到我了吧。
想起黄子华一期的栋笃笑的一个观点：我们普通人，是普普通通的运气，不会太走运。而当我们碰到一个大牛市（股市同理）之时，不少人会有一种感觉，那是作为普通人的我们，这次真的“有运行”了，这都不杀进去，天理不容啊。
结果不必多说。
当然，投资是没有错的。
大原则，就是本地客适宜入手自己熟悉的片区，被这波行情吸引而来的外地客，再提醒一句，东莞是一个齐聚了一二三四线城市特点的特殊所在，别被东莞一线城市的数据吸引过来，买了四线城市特点的房子。
房姐有话说：
我们依然看好东莞市场，但无论城市基本面如何优秀，都需要保持理智。
欢天喜地进场后，记得考虑自己要如何退场。
要记得，我们在3月时，喊出的“共克时艰”的口号，如今依然有效。
时艰，还远远没有结束。
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