5000字长文梳理！东莞楼市的上半年，内情都摸清楚了

这是瞬息万变的半年。

短短的一个季度，我们经历了恐慌—扶持—火爆—再恐慌—调控等几个关键的大阶段。

下半年，楼市将带着新政前行，但多变的上半年，终究是过去了。而上半年这一波行情，东莞楼市依然是交出了不错的成绩单：

上半年新房一共网签20978套，其中6月最后一周网签2376套，创2016年新政后单周新高；全市网签均价达22815元/平方米，同比2019年上涨16.6%。

各镇街数据排位发生不小变化，有退居二线，有后来居上，竞争同样激烈。

来吧，房姐准备了大量图文，我们一起，撸清楚全市这半年的真实情况。

👉回顾上半年土拍市场：

👉回顾上半年旧改情况：

///塘厦继续稳坐销冠宝座，麻涌跃升第二///

来看各镇街上半年网签数据图，三甲为塘厦、麻涌、常平三镇。

其中，麻涌与常平，在2019年表现平平，成绩处于中游，在今年，可谓迎来了自己的高光时刻。

｜上半年各镇街网签套数

🍀冠军塘厦

妥妥守住自己冠军地位的，是成交量榜单的常胜将军塘厦。2019年，塘厦同样以全年共成交4232套的成绩，位列全市第一。

塘厦在2020年上半年的成绩，是1829套，继续领跑全市。

塘厦成交套数的主要贡献者有两个：其中御城花园网签480套，单盘成绩全市第3；星河时代网签398套，单盘成绩全市第10。单这双盘，便占据了塘厦几乎半壁江山。

｜6月24日御城花园别墅销控，别墅均价2.5万/平

不仅塘厦，临深镇街总体表现优秀，其中常年供应不足的长安、黄江双镇，与凤岗一起，网签量均超1000套，表现亮眼。

🍀亚军麻涌

今年规划加身、热盘扎堆的麻涌，顺利爬到了亚军的位置。

麻涌上半年的网签套数为1451套，一镇几乎占据整个水乡片区网签量的一半，一枝独秀。

麻涌有三宝：量大、地铁、价格好。

其中，量大是因为麻涌品牌房企众多，且均为体量不低的大盘。

目前已知的麻涌销冠为碧桂园铜雀台（珠江万科城数据不详），网签成绩为426套；紧随其后的有保利滨湖堂悦、招商·雍华府、华阳湖1号等热盘。

其中值得说明的是保利·滨湖堂悦，此盘开盘成绩不算轰动，但后续成交劲头十足，目前，该盘所推货量已基本售完。

| 保利·滨湖堂悦别墅

保利·滨湖堂悦目前已开放别墅样板房，极受广州客与华阳村土著喜好。

请看房姐单篇：👉这样的湖居大宅，大湾区5.6万平方公里，也仅有112套。

🍀季军常平

作为东部大佬，常平不负众望，以1188套的成绩夺下季军，为东部片区争了一口气。

与麻涌一样，常平同样为库存大户，且价格较为亲民。

在2020年上半年，常平曾采取过勇敢的放价走量的策略，效果显著，部分上一年销售不佳的项目，今年顺利解套。

房价走量的项目，以碧桂园双盘、华润·幸福里为代表，如今，上述几盘已顺利度过难关。

请看房姐单篇：👉扛不住？碧桂园常平大盘突降5000元/平！两天认购60套！

其中，华润·幸福里更是接近清盘状态，据数据，该盘成绩最好之时，能保持连续数周，单周成交套数在80套左右。

| 华润·幸福里6月中旬销控表

除了冠亚季军外，刚被纳入松山湖功能区的东坑，上半年的成绩达到988套，成绩不错。

支撑其成交的，是本土开发商打造的和昌众筑·中央松湖项目，其单盘成绩达448套。目前该盘均价已突破2字头，是东坑首个破2的项目。

而最近占据东坑热榜的，还有即将入市的全新盘——保利·松湖和府，该盘将于7月4日开放样板间。

｜保利·松湖和府展示区

感兴趣的，房姐同样写了单篇：👉松山湖往北19分钟，这个盘，竟独揽4500亩私家公园！）。

///中心区价值凸显，城区网签价跃升第一///

在各片区价值方面，2020年上半年，迎来了格局价值的洗牌。

东城区，以34220元/平的价格，从凤岗手里夺走了全市均价第一的宝座。同时，东城区网签面积达到全市第三，两个重要指标，均位于前列。

莞城、南城表现同样不俗，东莞城区核心三区的价值，得到印证。

｜上半年各镇街网签均价

为东城区做出贡献的，当然是城区的数个家喻户晓的明星盘——均价约38429元/平的海德·琥珀臺；均价约32865元/平的万科·皇马郦宫；均价不可说的万科·御景湾8号，此三盘一出，东城区地位几乎无法撼动。

｜万科·皇马郦宫最后一期

排名第二的莞城，网签均价约32753元/平。莞城的主要担当是丰华珑远翠珑湾，该项目均价约38379元/平。项目临近东城地铁口，且拥有莞城学位，广受城区本地客欢迎。

感兴趣的，房姐同样写了单篇：👉惊呆！总价132万拿下丰华珑远翠珑湾！你心动吗？

城区的万江表现同样亮眼，万江目前的明星盘为信鸿·御江东岸，几乎每开必火，目前项目均价为36499元/平。

看单篇吧：👉敢信？万江名盘信鸿御江东岸，5天卖了78套！

万江新秀中海·十里溪岸同样火爆，在城区一众高价盘中，该盘首开价算较为良心，开盘既大卖9成。

看单篇吧：👉日收8亿+热销9成+大卖200套！三盘齐开，好热闹！

｜中海·十里溪境开盘现场

排名第三的，是滨海湾片区的长安。上半年，长安网签均价约31159元/平，主要热盘有首铸御峰华庭与龙光·江南大境。

其中，首铸御峰华庭均价约35536元/平，由于位于长安镇中心，深受长安本地客认可。

看单篇吧：👉广州男子：我真后悔，没在东莞多买2套房！

｜首铸·御峰华庭效果图

而龙光江南大境于今年6月刚加推，该盘主打约89—116平三四房单位。据数据，在2019年，该盘新房售价约32000元/平，而如今该盘案场最新均价约34000元/平 。

而2019年的全年均价冠军凤岗，2020年上半年的均价回落至30763元/平。主要原因，为凤岗的价格担当——均价35000元/平的中海云麓公馆只剩尾盘在售，价格支撑力有所下降。

看完贵的，我们来看看价格友好的镇街。

从宜居度来看，滨海湾片区的沙田、水乡的望牛墩与道滘、松山湖片区的茶山、东部的常平，镇街条件尚可，存在与城区通勤的可能。目前均价仍在2字头左右徘徊，可上车。

莞北片区的石碣镇、石龙镇，受到惠州石湾镇的价格影响，目前均价同样不高。目前地铁2号线已经开通，往返城区便捷，是刚需客可以考虑的片区。

///万科碧桂园，珑远挤进三甲///

房企成绩方面，依然是万科与碧桂园的天下，万科依然保持着绝对领先的优势。

万科半年网签4879套，销售金额90亿，市场占有率达13.9%。

｜上半年房企成交金额排行榜

万科对于2020年东莞楼市的贡献，不仅仅是冠军这么简单。

在大家对市场忧心忡忡的3月，是万科城区双盘——万科首铸翡翠东望、万科皇马郦宫率先开盘，并以漂亮的去化，给与市场信心，同时打枪了今年楼市的第一枪。

而同时，万科今年推出的每个新盘，都极具区域代表意义。

其中，神秘的黄旗山庄园万科·御景湾8号，网签套数已达55套；珠江万科城，抢足了麻涌的话题度与眼球；位于莲花山的万科瑧山府，是长安目前最高端的项目；万科汉邦·松湖半岛，同样成为松山湖南片区的代表。

｜万科·御景湾8号

来吧，一口气上完所有单篇链接：

亚军碧桂园，销售业绩56.6亿，主要代表作有碧桂园·天钻与碧桂园铜雀台。

当中贡献最大的松湖碧桂园·天钻，网签392套。该盘位于大岭山，紧邻松山湖，是松湖片区内的代表楼盘之一。目前，该盘均价即将破3。

｜碧桂园天钻效果图

值得关注的还有季军珑远，这家在2019年房企业绩排行榜上仅排行16名的土地房企，如今一跃为第三名，妥妥成为本地房企一哥。

珑远上半年的成绩是24.3亿，而在2019年，珑远全年成绩为26.15亿。仅半年，珑远几乎达成了2019年的全年目标。

其贡献业绩的主要为莞城丰华珑远翠珑湾与寮步的星城翠珑湾与珑远翠珑湾三盘。其中，单单是丰华珑远翠珑湾，单盘便卖出408套，业绩突破15亿。

｜丰华珑远·翠珑湾区位

项目体量庞大的和记黄埔，继续以海逸豪庭单盘上榜，位列第6。项目涵盖高层与别墅，临近南城，是城区周边难得一见的生态宜居大盘。

近年积极布局东莞的招商，今年表现亮眼，位列第8。虎门的招商雍和府、横沥的招商雍景湾、还有麻涌的招商雍华府三大盘，均有一定知名度。

｜招商·雍景湾效果图

端午节假期前加推的招商雍景湾，去化接近9成，以其高品质的交标，成为了横沥镇的购房首选。

看单篇吧：

👉招商雍景湾：不敢相信！松山湖片区，竟然还有1字头的价格洼地

👉招商雍华府：今天！麻涌又炸了！楼面价破万，地铁加持！利好即将兑现！

榜单上唯一一个广系房企，为时代地产，位列第10。

时代夺下不少高价地，随后作为当地标杆来打造，如石排镇的时代天境，茶山的时代荟等。

其中，道滘时代·香海彼岸，单盘占据时代上半年一半的成交规模，贡献最大。

/// 不少盘，已悄悄解套 ///

再来看看单盘的成绩。

网签金额top10榜，皆是大家熟悉的面孔。其中，万科皇马郦宫，单盘营销金额突破20亿；丰华珑远翠珑湾单盘突破15亿。

其中，万科御景湾8号单盘突破13亿，但其仅售出55套，也就是说，每套均价超过2300万。

｜上半年个盘成交排行

供应量方面，上半年的供应大户排名同样与去年有极大变化。

top5分别为：中堂1198套、长安1004套、塘厦878套、黄江840套、常平766套。

其中，中堂、长安、黄江，均为首次上榜，而此前，长安与黄江常年作为供应不足的代表。、

据数据，2019年全年，长安仅供应240套，黄江仅供应160套。

｜上半年各镇街供应套数

上半年的供应肯定是不足的，再加上市场火热，有不少去年的“去化困难户”，今年已悄悄清盘。

还记得东莞城区首个超高端豪宅盘中海·莞府吗？

这个尽管城区房源稀缺，却一直被说售价高、销售傲娇而分不到话题度的项目，今年以每周去化一两套的节奏，稳步清货，目前已是清盘状态。

再看如今城区楼市的疯狂，忽然觉得中海·莞府当初900万/套起、260平全屋奢华定制精装交楼的配置，很亲民不是吗？

｜中海·莞府效果图

同样因价格高而难以走货的茶山时代荟，迎来了自己的松绑时刻。据数据，时代荟上半年表现出色，网签近2万平，成交约200套。

/// 商业产品仍未见起色 ///

与住宅对比，商业产品仍较为逊色。

据数据，上半年新房成交金额约649亿元，同比增加8%，其中住宅557亿元，同比增加20.7%，并创近4年最高；而非住宅类成交金额则减少33%，创下近5年新低。

｜上半年公寓成交排行榜

表现亮眼的项目也有。

公寓方面，万科·东江之星以其优质的产品条件位列第一，半年网签794套。项目自带写字楼与商业体，未来将有庞大的租赁市场。

恒大滨江左岸作为麻涌大盘，其公寓产品同样大受欢迎，当然，14200元/平的均价，颇具竞争力。

在商业领域极有经验的卓越，有两个项目上榜。分别为石碣卓越弥敦道与塘厦的卓越华堂时光。

其中，卓越弥敦道吸引不少投资客，其看中的，是石碣镇有较多工厂与外来人口，而公寓仅13500元/平的价格，入手门槛不高。

｜上半年商办成交排行榜

写字楼方面，夺下冠军的是碧桂园湾区国际，同处南城总部基地的寰宇汇金中心，位列第二。

目前，寰宇汇金中心部分已经落成启用，是片区内最大的写字楼组团，又临近地铁口，投资价值较高。

万科东江之星的写字楼产品同样受欢迎，总价不高约200万便可投资城区地铁口写字楼，入场门槛较低。

写字楼并不属于大众投资产品，想要了解写字楼投资秘笈，请戳：👉为什么，要在东莞买写字楼？

房姐有话说：

洋洋洒洒5000字长文，为你们总结了上半年，东莞楼市走过的路。

从各项数据来看，全市各镇街的排名、区域价值转移等情况都十分明显，不少镇街脱颖而出，镇街之间的界限，仍在继续打破。

多研究文中的数据图，锁定区域，再锁定项目，购房之路，可事半功倍哦~

数据来源：合富大数据、优房超、中原研究部，相关内容数据仅做参考。

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