虎门，可能是东莞最适合打新的地方了

2020年的东莞，学会了一项新技能，那就是打新。

且不管是打新还是被新打，反正打新队伍是轰轰烈烈拉了起来，不久前的城区某热盘加推，数千人齐抢的架势，甚为热闹。

但，打新本身就是一件极难成功，又对普通人相对不友好的事情。想要成功，得做好多功课。

而懂得判断打新的区域的基本面，是首先要具备的能力。

/// 看清楚，能打的区域，并不多 ///

人们之所以想要打新，无非是看中成功后的红利。这中间，就注定了能把红利托起来的区域，一定不会多。

用排除法，你会发现，合适的区域，很容易能跳出来。

东莞投资房产的人有个共识：东莞价值最高的片区，只有城区、松山湖，以及滨海湾，也就是东莞官宣了的三大经济增长极。选择这三个区域，基本能保证，你的基本盘是比较稳的。

｜数据来源多方整合，仅供参考

而又从这三大区域去分析，你会发现它们各自不同的特质。

城区有着较长的地产发展历史，城市机能也更为成熟，但今年城区的新盘供应并不算多，打新竞争太大，成功率很低。

而房价一骑绝尘的松山湖，纯新盘断供多年，不仅没有打新的可能，想入手二手物业，还得神通广大，与业主斗智斗勇，置业过程不算友好。

接下来，我们把目光聚焦在滨海湾片区。

｜滨海湾由四个镇街组成

滨海湾片区的核心成员，是东莞常年占据GDP榜首的状元与榜眼，虎门与长安，这两者，也是滨海湾片区价值最高之地。

而单单对比虎门和长安，也能发现很大差别。

长安醉心于产业，常年与vivo，OPPO在一起，房地产并未被重视。面积仅约81.5平方公里的长安，有全市最多的常住人口，高达约67.4万人（来源：东莞·长安），但新盘供应远远跟不上，导致整体供需较为失衡。

单纯的供不应求不是坏事，但一个更为稳健的基本盘，应该是供需两旺，同时去化速度还优秀，未来还能有空间。

这，就只剩下虎门了。

/// 虎门，有最适合打新的土壤 ///

分析下虎门的基本盘，你会发现无数惊喜。

就与长安对比，面积约为长安两倍的虎门，人口与长安相若，但供应量比长安多出不少。

以2019年全市各镇街供应为例，虎门镇以2358套位列全市第二，而长安仅约为240套，虎门的供应量约为长安10倍。

2019年东莞各镇街住宅供应与网签量（单位：套）
排名	镇街	供应套数	网签套数
1	塘厦	4884	4232
2	虎门	2358	3384
3	凤岗	2240	1631
27	长安	240	637

｜数据来源：合富研究院，仅供参考

供应大，还要搭配的一个重要指标，便是房价走势。在供应量较大的情况下，发展势头还能保持，才真正能说明片区的后劲。

来看数据，在2019年11月，虎门镇的均价在20641元/平，而在2020年12月，虎门热盘华侨城云麓台的最新备案，均价早已破3，势头依旧迅猛。

| 虎门热盘——华侨城云麓台，设计意向图

什么叫高价值区域，就是给你相同的时间，高价值区域能兑换的红利，能轻松吊打其他区域。

能反映红利兑现的最直观的表现，是二手市场的数据。而虎门在二手市场的表现，同样极为优越。

在2019年二手成交前十的楼盘中，虎门以一己之力占据3个席位，为全市之最，楼盘众多，但虎门有不少盘，是市场定海神针般的存在。

｜2019年二手交易榜单，仅供参考

在2020年，虎门二手的表现更为突出，以7月份为例，虎门几乎是霸榜一般的存在，在全市top10榜中，虎门独占4个席位。

| 榜单受贝壳门店业务布局影响，仅供参考

要知道，市场交投活跃，才能为自住以及投资都保留了极大的空间，片区内数量有足够多的项目，有足够多的支撑，才能不担心因一时的起伏影响片区均价。

纵观全市，有大规划支撑、有经济托底、市场成熟、交投活跃、供需两旺之地，虎门，算是佼佼者了。

基本面如此优秀，虎门，拥有的是最适合打新的土壤。

这也就不难理解，为什么虎门的华侨城云麓台，能在如此短的时间，创造如此杰出的成绩了。这不是偶然，这中间，有着无法忽视的必然性。

| 华侨城云麓台设计意向图，仅供参考

从某种程度上说，华侨城云麓台，正是虎门市场的一个样板——产品优秀、备受追捧、去化神速，标准的稳如泰山的虎门体现。

从8月开盘至今，仅仅5个月，这个神盘，已被抢到几近收官。想打新？看看华侨城云麓台再说。

/// 收官了收官了！这杯羹，还要抢！ ///

在基本盘已足够优秀的虎门，华侨城云麓台，还是占据了虎门更好的位置。

当你打开地图，你会发现华侨城云麓台，与虎门站TOD关系如此紧密。这里，正是与虎门TOD伴生的虎门CLD，连片的居住区，目前仅在此处才有实现的可能。

也只有聚集大规模的居住用地，才能有足够力量撑起一座居住新城，让生活氛围得以叠加，汇聚更佳的生活配套。

| 虎门CLD规划图，规划仅供参考

更为重要的是，这里还是虎门传统豪宅居住片区的延伸，一切宜居的要素，已经一早提前准备好。

片区内不但拥有虎门降水量最大的白马湖，还背靠东莞最大的森林公园，山与水在这里互相交融。

| 大岭山森林公园，图源：东莞·大岭山

连片的居住社区，还带来强大的集聚效应。

片区内教育、医疗、公园与居住互相有机融合，自成一国地有序排布，汇聚着虎门极佳的城市资源。

与这个高端居住区相匹配的资源，正加速实现。就在2020年9月，丰泰外国语实验高级中学正式开学，是全市为数不多的外国语高中，有着极高的含金量。

未来，随着片区成熟，这里将成为虎门规模最大、最为纯粹的居住区，甚至还将是服务整个滨海湾新区重要的中央生活区。

| 丰泰外国语实验高级中学，设计意向图

虎门中央生活区与滨海湾新区，关系紧密。

在2019年底开通的滨海大道，其重要性完全不亚于东莞大道，把虎门最为重要的交通、居住、产业三者互相贯通，是引领东莞下阶段经济发展的黄金通道。

华侨城云麓台，距离环莞快速路虎门大道出口仅约600米（需结合实际路况），与滨海大道无缝对接，快速通达滨海湾新区。

| 华侨城云麓台区位图，仅供参考

极佳的通达性，还有高规格的规划。华侨城云麓台，作为中央生活区内目前唯一的纯新盘，无疑是带着虎门人的期待而来，自然能备受市场认可。

自今年开放以来，每次推售均能取得快速去化的成绩，短短半年整盘已经去化约7成。目前，华侨城云麓台即将迎来收官，加推二期最后三栋产品。

其产品，正是经过多次热销的验证：

89平户型三房两卫，主卧带衣帽间；94平三房户型7个飘窗；120平四房户型专梯入户，光看关键词，便知产品打造的难度不一般。

滑动查看建面约94-89-120平户型

关键词当然不仅这么少：四开间朝南、两梯两户的别墅式入户、长约7米的阔景阳台、6大主题的全龄乐园……一个媲美别墅的配置，这里都有。

| 东莞华侨城云麓台120平阳台示意图

2020年，不少项目在市场的认可下，悄悄地卖完了。

也正如急速发展中的滨海湾新区，以肉眼可见的速度在发生改变，可能在下次重新关注时，一座新城已经诞生。

而在2020年，多次热销的华侨城云麓台，也即将加推二期最后三栋产品，迎来整盘收官。

如果想要在2021年的开端，挑选一个项目打新，那么一个在2020年，经过多次市场验证的热销项目，将是极佳的选择。

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