惜售！量跌！但成交价一路走高，东莞二手楼市你懂吗？
2020年东莞的二手市场，其复杂程度相当烧脑。
纵观全年，东莞二手房均价为2.03万/平，相比2019年1.67万/平，成交均价上涨21.6%。
全年成交套数为2.96万套（新房成交6万套），相比2019年3.43万套，成交量下降13.7%。
| 2020年二手房均价破2万/平，超过2019年新房均价
一边是二手房均价破2万，超过2019年新房2.01万/平的均价。一边是二手房成交量不足3万套，创下近5年最低。
在魔幻2020年，东莞的二手房为何走出了更为魔幻的价升量降的割裂行情？
在分析之前，不妨先来看看我们准备的2020年盘点系列，让你更全面了解东莞楼市：
👉土拍：年度土拍大戏提前收官！收金621亿！20镇街纪录被破！
👉旧改：208宗！5475万平！2020年东莞房企旧改版图来了！
👉公寓：虽然住宅市场很火，但，东莞还有超1.6万套的公寓存量啊……
/// 成交下滑，是二手房不香了吗？ ///
来看单月数据。2020年，成交价与成交量，都有一个明显的分界点，来自7月。
| 2020年7月，是二手房成交量的分水岭
7月25日，东莞发布楼市新政，限购升级。（回顾：👉东莞限购正式升级！购买二手首套需一年社保，二套两年！）
单看新政，对二手房的影响更大。二手房由原来的非本市户口不限购，调整为限购，需满足相关社保条件。一夜之间，大批外地购房者失去购买东莞二手房的资格。
从数据上看，8月二手成交马上腰斩，但其实并不完全是市场原因。
实际情况是8月处于新政后细则、流程、系统的过渡期，大批的二手网签滞后。于是在9月，二手成交数据上涨明显。而10月回落至不足2000套，此后连续上涨恢复至12月2500套水平。
而2500套/月的成交水平，仅与4月持平，与2019年12月3220套，仍是下降明显。（在725新政影响下，其实这样的对比意义已经不太大。）
| 2019年，12月二手房成交3220套
在一手新房成交创新高的当下，二手房真是要凉凉了吗？
/// 成交价上涨，上车门槛更高 ///
回答之前，先祭出一张真实成交图，醒醒神。
据链家数据，2020年12月13日，一套位于松山湖的万科虹溪诺雅二手房，以358万总价成交。
乍一看可能没什么，不到400万能入手真·松山湖，有点香。
但细一看，该房源面积不足50平，成交单价去到7.25万/平！再细一看，成交周期1天，也就是说前一天挂牌，第二天便已成交！这……么香的吗？
| 数据来源：链家
虽然样本为小户型低总价的稀缺产品，但仍代表着多数东莞二手房，从前面所列整体数据得不出来的真实情况。
在这割裂的二手楼市，数据并不是全部。实际上，与一手房类似，二手房同样受供需影响较大。
一方面，限购升级，对于外地户口购房者而言，二手房门槛变高，二手房需求减少。（而实际二手房外地客的成交比例并没有大家想象中那么多，这在后文有列出数据，需求方面影响有限。）
而另一方面，2020年频现的一二手倒挂，不少业主惜售的情绪仍在上升，二手真实供应实际在减少。表现出来的便是挂牌价持续走高，据诸葛找房数据，12月二手挂牌均价24179元/平，已与2020年新房网签均价24227元/平持平。
| 数据来源：诸葛找房
二手房，无论是购房资格、可选房源、预算范围，门槛都在升高。这是仅从成交数据上反映不出来的。
综上，二手成交量难以放量，保持目前博弈后的平稳状态，大概率将是常态，而这并不代表着二手市场不好，725新政后，二手成交量将迎来的是目前新的参照标准。二手成交价则受一手供应影响，在热点缺货区域，一二手倒挂，也大概率将会是常态。
看完整体数据，再来看各区域二手房成交情况吧。
/// 城区成交最多（涨幅最高），水乡新城成交最少（涨幅最低） ///
从东莞六大片区的二手房成交情况来看，城区依然是扛大旗，水乡新城片区最弱。
| 2020年各片区二手房成交情况
成交量方面，城区成交达8961套，全市最高。
一方面，城区规划利好较多，比较受关注，另一方面，城区一手较为紧缺，自然会有比较多买家会转向选择二手。
东南临深片区受新政影响较大，全年网签量为6216套排名第2，但相比2019年下降39%。
水乡新城片区及滨海湾片区的二手房网签量，虽然排名靠后，但是相比2019年均有所上涨，主要受供应影响。
| 2019年各片区二手房成交情况
而房价方面，六大片区的二手均价都同步上涨。
其中，城区均价最高，涨幅也领先其他片区，高达40.6%，水乡新城的房价涨幅全市最低，仅有9.8%。
/// 松山湖均价超4万/平，谢岗仅1字出头 ///
再细化到各个镇区来看，看看2020年东莞各镇区二手房成交量排行榜情况。
据乐有家统计，东城区、樟木头镇和黄江镇2020年网签量较猛，排进全市前三。
其中，东城区以成交3890套排名全市第一，成交量甚至占城区成交的43%，几乎撑起城区一半的成交量，成交均价2.42万/平。
临深片区虽然受新政影响相对较大，但是樟木头镇的成交量还是高达3353套，挤进全市第二。主要原因在于，其成交均价仅1.66万/平，在临深片区也具有价格优势。
成交量排名第三的，是黄江镇，一整年成交2753套。黄江镇之所以也这么受欢迎，从其区位就可以窥知一二，其位于松山湖和光明科学城交界处，而这两个地方，也是政策红利频出，黄江镇受利好辐射带动，近几年也逐渐受重视。
| 数据来源：东莞住建局、乐有家研究中心
再从各个镇区的房价来看，松山湖成交价全市最高，达4.42 万元/㎡，也是唯一超过3万/平的镇区。这主要跟松山湖全年无新房可售、政策规划利好较多有关，未来发展空间被看好，也吸引了比较多有实力的买家。
而实际上，从链家平台来看，松山湖有不少二手成交价已超5万/平，前面已有截图成交周期仅1天，成交均价7.25万/平的稀缺小户型。
| 数据来源：链家
此外，33个镇区当中，成交均价最低的是谢岗镇，仅1.11万/平。
/// TOP10热销楼盘出炉，虎门、樟木头瓜分前四 ///
接下来看，购房者最关心的，2020年究竟哪些二手房最好卖呢？
房姐拿到了贝壳2020年二手房成交统计数据。
从东莞2020年成交前10热盘来看，虎门镇和樟木头镇均有2个楼盘挤进前十，前三名中，虎门镇就占了2个楼盘，这是因为，虎门的一手楼盘相对较少，所以二手楼盘交投比较活跃，二手成交也相对较高。
| 榜单受贝壳门店业务布局影响，仅供参考
其中，常年排二手成交第一的虎门南部湾万科城以143套的成交量排名2020年二手成交第一，其成交均价和套均总价，也同样最高，均价达2.9万/平。
南部湾万科城北面就是虎门新城市中心区，是万科在虎门打造的成熟大盘，曾创下单盘破40亿的热销业绩，其位于南部湾CBD核心，周边交通网络密集，本身配套也比较完善。
| 项目体量近35万，共分三期开发
其实，该盘也是多次登上虎门热销二手楼盘榜单，是虎门目前体量最大的楼盘。
位于樟木头镇的中惠香樟绿洲为排名第二热销盘，其成交量约109套。
为什么该楼盘这么热销呢？主要是价格方面比较有优势，位于临深片区，成交均价仅需1.6万/平，比较能吸引购房者。
与销冠同样位于虎门镇的虎门国际公馆，排名第三，其成交量为102套，成交均价约2.1万/平。
该项目位于虎门中心区，距东莞首条轻轨R2线白沙站不足300米，属于R2轻轨第一站，交通比较便捷。
不过，由于贝壳门店布局影响，统计楼盘有限，仅供参考。
如果想了解更多二手楼盘情况，也可以打开房姐此前二手房摸查：摸查23家门店！7大板块29个小区！东莞二手房价大起底！
/// 本地客占7成，三房户型最热销 ///
那么，二手房买家，以及购买的二手房，都有怎样的特征呢？一起来看看。
据乐有家统计数据显示，2020年购买东莞二手房的购房者中，刚需客户占主流，约为76.0%，投资客不多，仅为13.6%，其余的买家则为改善型客户。
此外，这些二手买家当中，绝大多数也是东莞本地人，约为75.2%，深圳客则占比 22.9%，与 2019 年相比减少了2.4%。
因此，也可以看出，尽管725新政出台，深圳客等外地人在东莞买二手房受限，但其实对东莞二手楼市影响，也不会特别大。
近几年，购买二手房的90 后人群占比逐年递增，已从2019 年的 24.8%上升至 27.2%，但80 后依然是目前购房人群的主流。
再从成交户型和成交价格上看。
据乐有家成交数据统计，超一半成交为三房户型，三房依然是成交主流。
60-90平的小户型最受欢迎，有4成购房者购买，其次是90-120平的大户型房源，成交占比3成。
从成交价格方面来看，一半的二手房成交均价在1-2 万元/平；大于3万/平的二手房，仅占6.7%。
总价方面，约半数二手房成交总价在100-200万之间，占比最高。而值得注意的是，200-300万元占比为 24.6%，相比2019 年的12.6%，几乎翻了一倍。
这也看出，有实力的买家涌入二手市场，也在逐渐增加，而同时也说明，二手房的门槛也正在升高。
2020年，东莞二手房外地户口不限购的漏洞已经补全，本地刚需迎来利好。但是在一手市场的带动下，二手市场的博弈其实仍在继续。不过对刚需来说，仍然是，结合自身条件，不要等~
欢迎添加房哥微信
加入楼市群，了解更多东莞楼市资讯！
↓ ↓ ↓
往期回顾 🔍
肇庆新区实踩：一边骂一边买，东莞人，为什么买下半个肇庆新区？
生态园规划：生态园雄起！463万平大规划出炉！带飞整个莞北！
东莞CBD：2021年第一件大喜事！东莞CBD万象城终于要来了！逼格超高！
旧改盘点：208宗！5475万平！2020年东莞房企旧改版图来了！