我们总算看到，市场开始展示其残酷的一面。
永远的上扬本来就不存在，优胜劣汰、进场与出局，才是永恒的主题。
2021年的东莞楼市，与魔幻的2020年不一样了，这已经成为比较公认的市场感知。
但这并不是坏事，市场原本就该回归本真，一个正常的市场，风险更低，对购房者也更为友好。
为了明确这样的感知，房姐摸查了东莞38个具有代表性的新盘，结论，写在了题目上。
但真相并没有那么严峻，凉凉、冰封、横盘并不是现阶段的主题，我们应该从这份报告读到的，是片区在调整期内，展现出来的抵御风险的能力。能不能打，看报告就知道了。
来，上数据。
房姐摸查的38个楼盘，遍布六大片区，都是市场关注度较高的楼盘。对比4月19-26日、5月1-9日两个时间段的楼盘到访量，可明显看出冷热变化。我们把日均来访量下降的楼盘标红，于是就有了以下这一长串红色。值得注意的是，5月1日-9日这段时间，有5天的假期，各楼盘基本都举办暖场活动吸引访客，而来访量不升反降。我们再来看看，来访量下降的30个楼盘，和人气上升的8个楼盘，是什么情况？统计到的30个来访下降楼盘，大多在售货量不多，或暂未有推货计划，拓客力度减弱。如来访下降最明显的中堂滨江新城某盘，已于4月份加推，目前只有少量余货，暂时没有新货推出，所以5月来访量大幅下降。有部分处在蓄客期的楼盘，因没有大动作，在近期都出现人气下滑的现象。如寮步的三个楼盘、茶山TOD大盘等等。此外，五一期间不少楼盘举办暖场活动，或推出特价房源、一成首付活动，但到访量仍不理想。这正说明了市场继续分化，买家不再盲热。如万江某临江楼盘，五一期间进行加推，来访量超800组，当天去化率高达100%。谢岗银瓶湖湿地公园某盘开放样板房，来访量较前一周翻倍；谢岗某TOD大盘五一首次开盘，人气也相当火爆，去化近约9成。来访量变化最小的是主城片区，几个顺销楼盘来访降辐微乎其微，有动作的楼盘，来访量都不错。从中可以看出，主城片区抵御风险的能力较强。毕竟，地段和配套都摆在那里。水乡、东部两个片区，来访波动幅度较大，原因是这两个片区在五月有多个楼盘入市。这两个片区房价较为亲民，对刚需买家有较强的吸引力。那么，5月来访量下降，跟新政有没有关系呢？看看大家是怎么说的？茶山某盘工作人员表示，新政之后，整个茶山片区的到访量都明显减少。该楼盘尚未推新，没有房源在售。新政后一周，现场人气大打折扣，“到了五一期间，人气才有所恢复，达到了之前70%的水平”。厚街某盘策划则表示，因为项目未有推货计划，访客比之前少了一点点，可能因为没有货，不一定是新政的原因。根工作人员介绍，新政后，案场到访量有所下降，以前每天接七八组客户，现在每天接待五组左右。而且，很多买家看房时变得犹豫，但真正有购房需求的买家群体，受新政影响较小。城区某中介则说，我们跟新盘有合作，前几个月，每天都会带客看盘，现在带客变少了，不是每天都有。房姐与几位粉丝进行沟通，发现他们的想法大致相同，未打消购房计划，还是有置业需求的，但新政出来后，想先看看市场在什么变化，多对比一些楼盘。新政落地半个多月，楼市普遍降温，但也不必消极看待，凉凉、横盘等言论更是主观判断。与历次新政一样，政策落地后，楼市持续分化，价值更高的片区，热度持续提升，房价虚高的片区，也会被挤出泡沫。在调控从严的东莞楼市，资本将流入更稳定、更有潜力的片区。买家也会更珍惜购买名额，选择更能抵御风险的资产。从摸查的38个楼盘来看，来访量只是小辐下降，而不是猛降，市场的购房需求本质上是没有变化的。所以，房价将逐步稳定，买家不必盲目狂热抢房，可以有更多的时间理性分析，挑选自己喜欢的产品。当然，利率高、放款难，也是现阶段买家观望情绪加重的因素。真相，往往需要我们用心去调查分析，才能得出结果。2021的东莞楼市有所降温，未尝不是楼市稳健的表现。楼市挤出过多泡沫，让商品房回归居住属性，还原了楼市供求真实的一面。新政抑制房价、打击炒房，市场才会更稳健，刚需买家才会有更多机会。
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