没想到，新政之后，最该多看的，竟是这类资产？

一次楼市大洗牌，箭在弦上。

今年以来，限购、限售、限贷、限价，东莞政策层层加码，通往住宅的大门被锁紧了。

但，购房需求依然存在，刚需客、投资客、新莞人，甚至，随着东莞发展，未来，想要投资这座城市的人可能会越来越多，他们，该何去何从？

再看大环境，疫情依然肆虐，全球处于大放水时代，股市扑簌迷离，对很多高端人群而言，资产避险，愈发迫在眉睫......

| 图源：大盘云图

住宅的大门关上了，却打开了另一扇窗

种种汹涌的购买力，将扑向哪里？

相对于外地住宅来说，本地的商办市场，可能会更吃香。

其一，不论投资哪种房产，本质上，是投资城市红利，而东莞的机遇，也属稀缺资源。

诚然，每个地方都有投资价值，但广东的新一线城市，仅两个，其中一个是东莞，这座城市的地位和速度，别人是难以赶上的。

| 东莞城市景观

其二，新政之后，东莞商办物业的需求端发生了变化。

失去住宅门票的人，多数会变成商办市场的潜在买家，需求端变大了，某些优质公寓，即使你未来想转手，成功率会更高。

而且，现在买普通住宅，一套套紧箍咒算下来，你的金钱、时间成本可能并不比商办物业低。

所以，很多高端买家，可能会加速涌入商办市场，对他们来说，商办产品和住宅差别不大，重点是资产的避险性和升值空间，来对冲通胀。

| 示意图

其三，对于年轻人来说，假如你手握30多万，商办物业，可能是你挤进核心区域的最低门槛，而且一举多得。

它不限购，不限贷，不占名额，解决你的住房问题，不用白白浪费租金，同时，它还可以注册公司，创业、办公、开店，一房多用。

未来，即使你不住在这里，也可把房子出租，以租养贷，算是一笔长期投资，对以后的购房计划，多一份助力。

优质商办物业，要吻合四大定律

商办产品的春天，似乎就在眼前。

不过，这并不代表着，所有商办产品都能稳赚，市场分化，将越演越烈，虽然供应不少，但能杀出重围的，都有其独特性。

比如去年网签榜第一的卓越华堂时光，有商业大佬卓越加持，周边的成熟商业，也成为一大利器。

第二名万科首铸东江之星，手握城区地段、轨道旁、品牌三大王牌，所以格外给力。

｜排前三的，多数出自品牌房企

所以，总结来说，挑选这类产品，眼光要更精准，也需要带着不一样的投资逻辑。

第一，最重要的，要看城市的高占位地段。

如CBD区域、核心产业园区，受到官方重视，资金、政策、人口，配套都将源源不断地倾注到这些地方，才能保障物业长期升值。

第二，要看流量入口。

如商圈集中地、交通枢纽中心，越是能吸纳人流的地方，消费、住宿、租房的需求才会越多，人气，正是盘活商办物业的前提。

| 商圈就是人气引擎

第三，小户型、高拓展性户型，租金回报率往往更高。

投资商办物业的核心逻辑，就是把时间线拉长，不断提高租金回报率，而不是短期套现。

面积越小，投入越少，放在租房市场上，小户型更稀缺，更受年轻人青睐，若是双钥匙户型，还能拆分出租，赚取多份租金。

同时，商办物业得创造更多元的功能性，如改造成民宿、工作室、轰趴馆等，以运营价值无限放大附加值，来拔高租金。

第四，大品牌优先，尤其是深耕本地的企业。

显然，作为商业产品，它更需要专业运营。

如商业大佬卓越，就手持一套独门运营秘籍，他们对本地的了解程度，资源调配和运营能力，乃至后期的管理水平，都不是一般人能比。

一座TOD综合体，连接双CBD

其实，看完这四大定律，足以排除市面上80%的商办产品，毕竟，做到全优的商办物业，始终是稀缺品。

所以，在这样的背景下，保利卓越中环广场的出圈，几乎是必然。

可以肯定的是，从地段、交通、品牌、产品，全都堪称“顶配”版。

1个TOD，连接两大CBD

只要摊开地图，你就会明白项目所在的“神地段”。

项目位于寮步TOD新城，城区与松山湖，东莞两大发展极核，均以其为中心。

我们参考高铁网站时间，在寮步站出发，仅需约4分钟，1站直达松山湖北，约10分钟，2个站点便到西平西。

｜数据仅供参考，需结合实际情况

5-10分钟的时间、低廉的票价、密集的班次，使得寮步TOD和东莞双CBD的边界感无限压缩。

所以，对于保利卓越中环广场来说，相当于一口气执掌了三大中心，资源的丰富程度和层级，可能就比别人高出几倍。

比如商业，项目周边竟有多达10个商圈环绕，其中不乏CBD顶级商圈：

如城区的国贸城、汇一城、星河城；松山湖的华润万象汇、松山湖生活城；还有寮步自身的：欧尚商圈、南美商圈等等。

| 项目周边配套

再看产业：

去年，松山湖科学城启动，作为大湾区综合性国家科学中心，可想而知，企业、人才、资金还将不断流入这片热土。

目前，松山湖已聚集超8590家高新企业，就业人口约49万，未来10年，预计新增约50万高新人才。

而且，松山湖本身土地紧缺，目前，产业正有向北迁移的趋势，也就是说，仍有数十万的精英和年轻人，正在涌向项目所在的大后方。

再看回寮步TOD自身：

它是东莞首个由政府规划的TOD综合发展片区，包括13宗商业用地、17宗居住用地，居住人口近41万，满足片区长远的商务与配套需求。

除了更高的占位，寮步TOD也占据着得天独厚的C位。

把视野扩大，发现了吗？寮步TOD正好位处东莞的几何中心，通过地铁+城轨的立体路网，自由切换城区、滨海湾、水乡、东部、临深片区，都不过半个小时。

｜位处东莞几何中心的寮步站，仅供参考

未来，通过广惠城际（在建中），寮步TOD还将通达广深惠佛等城市，并连通华南交通枢纽广州南站，对接全国高铁网络。

为此，寮步TOD的流量还将不断叠加，它面向的，不止是东莞，也不止是大湾区，更是全国的巨量人流。

| 寮步站大交通网络

保利+卓越，锻造26万平TOD综合体

如果说，地段让保利卓越中环广场变得稀缺，它本身的配置，更升华和赋能了这种价值——

一个建在轨道上盖的约26万平TOD枢纽综合体。

项目和寮步TOD的距离有多近？

直接看实景图，从寮步站一出来，就能看到项目，而且，在项目门口，还预留了莞惠城轨的站口，一留就是4个！

“下了轨道，就是家门”，这样的真TOD生活，无疑是充满幸福感的，更是高效率的。

尤其对商务人士而言，他们出行最讲究的，正是效率、时间、和高通达度。

而当你踏入项目，又会沉浸在一个高能生活场。

项目规划有约150米高的地标级商业大厦、约1万平集中式商业、商务办公、臻品住宅、幼儿园等多元业态，集商业，交通，居住功能等于一体。

最具能见度的，无疑是这座150米高的地标，傲视群雄，重新定义起寮步站TOD的标杆封面。

| 实景融合图

再如约1万平集中式商业，由东莞商办市场大佬卓越开发，打造新颖的下沉式商业广场，计划引入多个品牌商家。

| 效果图

简而言之，这样的TOD综合体，更像是长在轨道盖上的“微城”，把衣食住行、吃喝玩乐，商务就业一站式完成。

其不仅大量聚集人流，更能聚拢资源与产业，高效利用土地，自带造血功能，产生的经济效益往往是传统CBD数十倍。

所以，这样的产品，从来都是罕见的，更是极具爆发性的。

如日本涩谷TOD，其上盖一座“未来之光”综合体，开业第一年营业额就超190亿日元（折合近12亿人民币）。

站点周边二手公寓均价达143万日元/平（折合约9万人民币），妥妥富人区。

还有北京琨御府，安居客数据显示，其二手售价为15.1万/平，比周边小区单价高出3万-7万不等。

约32-40平精装小户型，总价仅约53万起

最后，项目又拿出过硬的产品，让你置业一步到位。

目前，项目正在推出12栋，主推建面约32平的loft产品，和建面约40平的soho产品，全部精装交付。

建面约32平的loft产品，层高约4.5米，首层带会客厅、茶水间和化妆间，二楼则是独立休息区。

若是年轻人，首层可用作办公、开店，二层则用来休息，实现双倍利用。

| 户型图，数据仅供参考

而且，其单价仅约16800元/平起，不限购，不限贷，不占名额，超低门槛，却能撬动超高回报。

要知道，在项目约2公里之外，是寮步地价保持者，已逼近2.4万/平，昨天拍出的新地块，同样达到2.15万/平，项目的洼地属性显而易见。

租金回报呢？我们参考隔壁的中惠悦诚项目为例，16年楼龄，2房住宅租金1900元/月，商办物业租金1800元/月，相差无几。

项目作为全新盘，租金自然更高，以项目约32平型商办产品为例，月供约2700元，租金足以抵扣大部分月供。

还等什么？百闻不如一见，想要把握东莞双CBD红利，想要占位真TOD资产，想要撬动长期优质的投资回报，那就赶紧行动吧。

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