买还是不买？新房还是二手？坐我旁边那个平平无奇的讨厌同事都买房了，我还不上车吗？对于一个家庭而言，买房这样大宗且低频的消费，需要慎之又慎（毕竟预算不够）。对于是否该上车大家还是比较一致的，但可上的车有千千万，又老又破又小的车，你愿意上吗？来吧，今天房姐带你看看，“老破小”这趟车，该不该上。发车了，请系好安全带。首先，大家要明确一个概念，到底什么才算老破小？其实官方并没有太准确的概念，房姐根据各方资料，为大家做了一个大概的标准，供大家参考：
根据国家、省有关政策，老旧小区是指：建成于2000年年底以前、公共设施落后影响居民基本生活的小区。不仅楼龄老，居住人员老龄化、年轻居民流失的情况也会出现。除了楼龄，这些小区的老化速度问题外，安全隐患也是一个问题。所谓“破”，其实80年代末和90年代末的房子是完全不同时代的产物。80年代末的房子在户型、选材和施工建筑专业度上面都有明显的弊端。例如供水、排水、供电、供气、垃圾分类、消防等基础设施，随着楼龄的增长，会出现外墙脱落、小区设施坏、占用通道等一系列问题。90年代末的房子会相对友好，商品房来了，居住环境改善。在户型和外观方面有了较大的进步，但也存在着不少“破”的问题。光大花园作为东莞最早的一批商品房，是光大1997年在东莞的首个楼盘开发项目。但由于当时的建设条件和材料可选择不多，小区的水管出现隐患。再加上恶性循环：物业服务质量下滑 —>拖欠物业费 —> 物业继续恶化，逐渐突破能正常运转的底线。60平以下的房子（参考多篇文章得出来的概数，仅供参考），不仅面积小，空间布局也有不合理的一面。不少房子会出现奇葩户型，暗卫、暗厨、卫生间和厨房连在一起、采光差这些问题也正常不过。甚至，有部分户型并不少完美的坐北朝南四四方方，而是身处拐角，格局鸡肋。通常，我们要分清楚，老破小房子本身的价值和房子脚下这片土地的价值。地理位置是无可挑剔的。“老破小”一般都在主城区，享受优越的公共资源。通勤时间的减少，周边教育资源丰富、医疗的配置完善。稻花村和菊香苑都位于汇一城和国贸商圈，出门即CBD，基础设施和配置无可挑剔。
再加上东莞的新房紧缺，好学校同样紧缺。来看一组数据，2021年2月，东莞教育局公布了各类学校基本情况。其中，2020-2021学年，东莞小学招生总人数约140231人，民办招生87810人，而公办招生人数只有530511人。公办初中的招生人数同样很少，不及总招生人数的一半。从去年开始，东莞也实施了小升初公民同招，该政策的公布，让学费低、优质资源集中的公办小学，比民办小学更有吸引力，尤其是名公办，更成了炙手可热的香饽饽。
当然，对于年轻家庭是选择市区老破小还是远郊新房，不同人有不同的看法。无法否认的是，有孩子的家庭都偏向于城区，关键不仅有学位，上学或上班都能省下通勤时间，万一孩子生病了也能迅速到达医院，享受优质的医疗。同样，我们以光大花园为例子，光大花园被光大景湖蓝郡、景湖花园、天骄御峰等一众名盘包围着，但房价却排不上榜。光大花园挂牌价约23000-25000元/平，周边的项目挂牌已经约40000-60000万/平，对于刚需家庭来说，在价格方面有明显的优势。
把时间拉长了看涨幅，老破小会因市场总体向好，同样享有涨幅，但涨价速度慢，反应慢，成交周期相对也较长。但地段好总价低，给了很多上不起车的人机会。有喜有忧，除了楼龄大、房子破旧、面积小、户型差的条件外，还有更多需要考量的问题。
对于刚需家庭，房子是用来居住的。老破小有良好的地段，却无法实现与相匹配的居住体验。除去部分建筑先天建筑质量问题，缺乏维护是不少小区“早衰”的原因。很多老破小没有正规物业管理，或者物业公司缺乏改善服务的动力，长年累月地堆积，会让居住感不满。
居住人口老龄化也是老破小的问题之一。随着时间的推移，人口老龄化越来越严重，老破小小区居住的人群大多数为上了年纪的老年人。主要注意的是，对于“老破小”的贷款也不要太乐观，无论是首付资金的比例还是贷款年限，都是有一定弊端的。据了解，贷款年限＝50－房龄（但各银行间有差异）。老破旧由于房龄比较老，所能贷款的年限有限；在东莞，如果房龄超过20年，那么银行批贷的可能性低。
对于投资客的角度，投资老破小不仅可以放租，每个月有固定的租金收入，还可以等拆迁赔偿。但是在东莞，这样的想法太难了。城市发展的本质，其实就是一个由内向外的过程。也正因为如此，很多镇街也在最近几年快速发展。那么，东莞不同镇街、不同小区房屋租金是怎样的情况？总的来说，租金更高的小区，有以下几个特点：同一镇街，地段好的，租金更高；同一地段，楼龄新，租金更高；大品牌开发商楼盘，租金更高。虽说东莞非户籍人口多，受各种条件限制，大多会选择租房，但全市租房市场远比购房市场大得多，不仅有公寓，还有不少城中村的房子大量出租，价格优惠。老破小的出租情况在各种冲击下，缺点还是容易暴露，在东莞并没有太吃香。
现在就回答你。东莞在城市更新方面，以改造旧厂房、旧村为主。将老破小小区推倒重建，不仅浪费资源，还意味着巨大的成本，对居民也是不必要的折腾。比如2020年，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了老旧小区的改造方式。资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区。
这是什么意思？意思就是：要改造啊，改完继续住啊，而不是拆迁啊各位！
说了这么多，给大家的建议就是：如果能不买老破小，就不要买。但如果你只有两个选择：要不买老破小，要不不买，那就……还是买吧……
顺手再给你们推荐几个，仅供参考~
富怡花园是2001年的小区，楼龄相对老些，有部分是步梯楼。惊喜的是，周边生活配套齐全，学位对应的是东城花园小学，性价比高。根据贝壳网交易数据，富怡花园两室一厅最近一次成交价约1.2万/平。目前，富怡花园处于客多房少的情况，在花园新村片区当中客房比排名第一，但挂牌均价排名第十九。
稻花村是2000年竣工的小区，社区封闭式管理，环境优雅，园林式设计，而且间隔方正实用，采光通风好。且离汇一城商圈近，生活配套完善，居住氛围好。值得一提的是，离南城阳光中心小学近，小区性价比较高。东泰花园最早建于1993年，大型社区，居住人口多。配套齐备并且小区绿化率高，大部分是步梯房，少部分为电梯房。
完善的住宅小区配套和生活设施，据贝壳网数据，东泰花园挂牌价约2.2-3.3万/平，性价比较高。
房姐有话：
时代的车轮滚滚向前，有些事物注定的要被淘汰的，包括老破小。没有任何歧视老破小的意思，这是自然规律，要接受这种正常的淘汰。
如今房子在手上一般得5年左右才交易，按20年为“老”来考量，除非有本人特别喜欢、地段特别优秀等外在条件加持，否则不建议入手楼龄超过15年的老破小。
也许会有人说，我不赞同，我也买了老破小，多年来涨幅也不差等。但，市场好的时候，所有楼盘都会受益，而我们更应该考虑的是，市场不好的时候，哪些房子能帮我们扛过去。
当然，你杠就是你对。
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