万江一役，又一场群雄环伺之战。
刚刚，万江谷涌社区地块（编号：2021WR009），被碧桂园以20.4亿夺下，折合可售楼面价20761元/平。
此前，万江最高楼面价为18750元/平，由天健地产于2019年创下，后项目打造为“天健阅江来”。
可以来看，房姐整理的，近三年各镇街最高地价一览图：
| 近三年各镇街最高地价情况，数据不含本次竞拍地块
土拍回顾
东莞上一次拍地，还是3月16日万科拿下虎门地块，其中间隔已超过40天。
特别是在经历完隔壁省城广州两天拍地48宗的盛宴后，等不及的选手，早已按捺不住。
4月26日：在正式开拍前两天，地块已迎来多轮出价。其中4265选手，连续出价3轮。
4月27日14:00：在正式开拍前一天，已有11轮报价。
地块引起众多房企争夺并不意外，位处城区+一线江景，已足够吸引。可来看房姐此前地块航拍，直观了解~
从房企参拍的情况来看，万江地块必然封顶，又是靠抽奖的一天。
来说说本次报名房企情况，参拍房企超过25家，由于在东莞拿地难度越来越大，不少实力不够的小房企，已在上一轮的拍地后，黯然离场。能留下的都是大佬。从阵容上看，到场的几乎全是国内赫赫有名的头部，其中不少是国家队成员。
本宗地块，拍到第48轮破纪录，67轮封顶。在10：00正式开拍前，万江地价已被刷新。
而其中，10121号房企报价特别积极，多次报价。本次拍地，可以看到，竞拍数字已来到5位数了。
09：51 又一次，赶在10：00正式开拍前，地块顺利封顶。
地块位于万江谷涌社区，占地44883.65平，容积率2.5，建面约112209平。地块性质为R2二类居住用地。配建方面，地块须无偿配建建面10660平安居房+3420平12班幼儿园。地块起拍总价137100万，剔除无偿配建后，折合可售起拍楼面价约为13971元/平。竞拍方式上，本次竞拍采用的是“竞价+终次报价”方式。如拍到最高限价，则转为终次报价确定最终竞得人。
终次报价区间为203099万元至204099万元，折合可售楼面价将在20697-20799元/平之间。而万江此前最高楼面价为2019年的天健地块，可售楼面价为18750元/平。此外，本次竞拍地块建设期限也有要求，地块建设期为3年，须在2022年6月2日前开工，在2025年6月2日前竣工。地块位于万江谷涌社区滘联路高效农业园旁，处万江北部，毗邻中堂。
地块邻107国道及环城路，可快速通往莞深高速或广深高速，交通便利。
地块紧邻东江南支流、万江儿童公园，周边有第七小学、谷涌幼儿园、谷涌医院、谷涌市场等，配套较为齐全。值得一提的是，地块南侧一线临江，自然资源景观优越。
地块离万江街道办事处直线距离约5公里，离南城CBD直线距离约8公里，离万江中心及城区中心均有一段距离。不过，地块所处万江北部片区，是中心城区和水乡经济区的重要组成部分。周边世纪城&鹏瑞巨无霸旧改，打造片区宜居综合服务中心万江北部片区毗邻水乡，是万江重要的北部门户，同时也是东莞城市品质提升工程中，打造市区山水格局中“水”片区的重要一环。地块位于万江北部片区中心区域，周边将打造为片区配套中心。值得一提的是，地块西侧即为万江巨无霸旧改——谷涌西围三旧改造项目。
2020年9月28日，万江谷涌西围改造单元“三旧”改造前期研究报告正式获批。谷涌西围改造单元，北至谷涌社区界线、东莞滘联路、沿河路、南至环城西路、西至环城北路，总用地面积约41.88万平。改造单元与中堂镇接壤，是进入万江的重要门户节点，现状主要为建材和皮革市场，城市面貌亟需升级。改造后，规划总建面96.99万平，其中居住建面62.7万平、商业建面10.87万平、新型产业建面23.42万平。规划有36班幼儿园、九年一贯制48班小学、15班初中、54班高中，公交首末站，以及行政办公用地等，总居住人口为16722人。未来，将打造以宜居社区为主，集居住、商务办公、休闲商业、新型产业、生活配套等混合功能为一体的综合服务中心，成为市区山水格局中”水“片区的重要组成部分。这宗将改变万江北部片区站位的巨无霸旧改，房姐也带来了最新的航拍~周边楼盘方面，距离地块最近的新房项目为直线距离约2.7公里处的中海十里溪境。该项目目前在售为31-56平LOFT商办产品，总价约55万起。
除此之外，约3公里处还有珑远的全新项目，珑远万江翠珑湾。
据珑远官网信息，珑远万江翠珑湾建筑面积约20万平，目前待建中。此外，万江还有一全新盘在建中，项目为奥园誉江苑，占地面积约2万平，坐落于东莞市万江区新谷涌村旁。而去年大火的万江标杆楼盘保利首铸天际、天健阅江来、保利世茂阳光城阅云台，也都有新的动态。天健阅江来，于4月23日备案2号楼共120套，备案均价约34890元/平（毛坯），即将加推。保利首铸天际推出商办产品，建面约33平LOFT-5526平独栋。阅云台则二期新品诚意登记中，户型主要为建面约95-140平三房至四房洋房。值得一提的是，万江目前一手洋房最高备案均价已达约4.2万/平。
再来看二手方面，据贝壳网数据，万江近期挂牌均价约3万/平，区域成交均价约2.7万/平。房客比约6.1，客多房少，不过近期房客比有所下降。其中理想0769二手成交活跃，最近一套成交为3月25日，小户型，成交均价约2.5万/平。3月22日成交一套，成交均价约2.8万/平。万江整体楼市方面，据住建局3月网签数据，万江一手洋房网签26套，网签均价约37378元/平，二手成交123套，成交均价约19003元/平。土拍方面，前面已提到，作为城区供应的主力，万江已连续三年都有土拍。万江上一次拍地是去年的3月25日。当时，世茂，通过招拍挂首进东莞，成功夺得万江街道商住地（编号：2020WR004），成交价163123万，折合楼面地价18481元/平。此后项目由世茂、阳光城、保利联合打造，即为前面提到的“保利世茂阳光城阅云台”。项目于去年12月27日首开，整体备案均价为38300元/平，精装交付。目前二期新品诚意登记中。
前面提到的由世纪城&鹏瑞联手操刀的谷涌西围巨无霸旧改，已完成方案报批，稳步推进将进入实施阶段。奥园签约的金龙旧改，也已成功备案为“奥园誉江苑”。而刚于4月25日，万江新谷涌社区新兴路工业区地块和合丰路工业区地块城市更新项目，也成功招得前期服务商：东莞市昇南城市建设有限公司。值得一提是，其背后的关联公司，为年营收超3000亿的中南控股集团。而该宗旧改，更是位于在建的地铁1号线人民医院站旁，位置极佳，为一宗妥妥的TOD旧改。据不完全统计，万江浮出水面旧改已有多达26宗，已集齐万科、奥园、光大、珑远、佳兆业、世纪城、鹏瑞等众多房企，旧改面积达461万平。东莞土拍大幕已再次拉开，接下来还有哪些地块要出让呢？-------------------------------------------------------------------
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