新政后，真实成交数据出炉！东莞二手房，谁先跑赢？

新政的威力无需怀疑。

5月14日，东莞发布“莞七条”新政，增值税免征5改2、限售3改2，多证房合一，一大批二手房喜提“入场券”。

二手楼市瞬间热闹起来，卖方腰板挺直，不少房源反价出售，涨价数十万也不足为奇。

大批房源纷纷挂牌上架，新政后一周网上房源超6.2万套，回到二手房参考价发布前的水平。

｜5月14日东莞新政后，二手房源大量上架

注：2021年10月8日，东莞二手房参考价发布，房源大量下架

至今，新政已实施一月有余，二手房市场回暖之势已是肉眼可见。

无论是看房还是成交都明显增多，除周末外，东莞每日网签二手房都超过了100套。

需要注意的是，市场并非“普暖”，而是愈加冷热不均。

镇街之间持续分化，市场热度拉开差距；甚至同片区之内，有的楼盘炙手可热，有的楼盘鲜人问津。

具体情况如何？我们接着往下看。

回暖明显，每日网签基本超100套

二手楼市冷暖，最直观的就是成交量的变化。

变化有多大？数据告诉你。

数据显示，5月14日起，东莞二手房成交量蹭蹭往上涨。

除了周末外，东莞每天二手房网签量基本超100套（含住宅、非住宅）；下半月网签量足足是上半月的2倍！

回暖已是肉眼可见，对比往月，更是直观。

要知道，2021年调控政策频出，二手住宅成交量一路下降，尤其是去年10月东莞二手房指导价出台后，连续半年月成交量跌破千套。

而今年5月份，新政实施半月，二手住宅成交量已达到1319套，一改颓势，基本回到二手房指导价出台前的成交水平。

成交均价，同样展现“暖意”。

据东莞东莞住建局数据，东莞5月份二手住宅网签均价为20551元/平，环比增长4.26%，价格稳中有涨。

这也是2021年以来，东莞二手住宅网签均价首次突破2万/平。

市场分化加剧，3镇街网签破百套

总体而言，新政实施后，行情回暖。但镇街之间分化加剧，有的镇街每日网签超10套，有的镇街连续多日“颗粒无收”。

先来看看哪些镇街热度更高。

据住建局5月份二手房网签数据显示，三个镇街突破百套。

南城遥遥领先，以网签140套稳坐榜首位置，二手市场“常青树”常平以网签125套位列第二，东城以107套排在第三。

此外，樟木头、莞城、寮步三个镇街网签超过70套，表现较为出色。

茶山、长安、中堂、企石、石排、望牛墩、东坑、洪梅、高埗、谢岗，二手楼市则相对冷淡，一个月的住宅网签量不足15套。

其实，东莞楼市经历起起落落，各镇街楼市价值已拉开差距，冷热不均是必然结果。

二手网签量前3的镇街，又有什么共同点？

首先，网签前3镇街，均位于重点发展片区，或是区位优势明显。

而且，南城、常平、东城，无论是GDP还是人口总量，都排在全市前10，有城市规划做支撑，发展预期向好。

南城、东城是城区双子，GDP分列全市三四位，城市地位稳固；常平是东部一哥，拥有多个轨道TOD站点，发展后劲十足。

2022年5月东莞二手房网签量TOP3镇街对比
二手网签量	镇街	GDP	人口
140套	南城	700亿	42万
125套	常平	422亿	44.5万
107套	东城	670亿	60万

其次，网签前3镇街，二手房存量都不小。

南城、东城、常平，目前新盘供应紧缺，给到买家的机会寥寥无几。

好在，这三个镇街拥有充足的二手房存量，承担了旺盛的购房置换需求，为二手房市场活跃度奠定基础。

如南城二手挂牌房源高达8000套，东城接近4700套，常平也超过了3300套。

｜东莞挂牌房源数量TOP10镇街

揭秘！热门二手盘都有这些特点

二手楼市分化，不仅体现在镇街之间，也体现在片区中的不同楼盘。有的二手楼盘热度颇高，而一路之隔的楼盘却可能冷冷清清。

那么，怎样的楼盘更容易出圈？

我们以南城为例。

南城二手房热门成交板块，为西平、石竹、南城车站。在南城之中，这几个板块位于核心片区，规划利好无需多言，生活成熟度也是有目共睹。

｜东莞南城@东莞房姐

在潜力镇街的优质板块，挑选优质楼盘，是众多买家所坚持的信条。综合来看，热盘的共同点有：

1、更靠近核心城市资源，如地铁站学校。

2、楼龄较新的大型社区，产品设计较好。

3、同一片区内，价格相对实惠的次新房。

如南城车站板块的恒大御湖，位于核心地段，与R2蛤地站距离不足500米。其为大型社区，楼龄不足10年，二手报价约4.6万/平，个别房源单价在4万/平以下。

又如西平板块的光大景湖时代城，与西平站直线距离约600米，楼龄12年，总户数超2000户，在5月份有不错的成交量。

而一路之隔的金地格林小城，体量不足景湖时代城一半，楼龄也较旧，部分房源受到主干道噪音影响，故而总体成交量并不多。

当然，也有买家看准南城的发展规划。

今年CBD北部学校已动工，将于2023年9月开学，与学校一路之隔的石竹新花园市场热度明显提升。

石竹新花园2004年建成，社区房源挂牌均价约3.4万/平，相比周边的万科金域华府（均价约4.5万/平）有一定的价格优势，在近期有不错的成交量。

其实，楼市经历起起落落，买卖双方都很明白，虽然市场回暖，却很难再回到2020年的火热状态。

在房住不炒的主基调下，房子回归自住价值，而只有地段好、配套好、产品好的房子，才能在市场上脱颖而出。

楼市分化已是大势所趋，新政之后，市场又会往什么方向发展，这就要交给时间来证明了。

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城区3所公办学校来了

9月开学启用

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