别扯淡了！脱离实际看地价，说暴跌就是耍流氓

你真的有看懂东莞这一次的集中供地吗？

不要只看楼面价，东莞卖地的逻辑，正在起变化。

前两天，针对这一次的集中供地，房姐出了一篇分析稿。

回顾：唉！现在东莞卖地，真心不容易啊！

确实，在当前的大环境下，不止东莞单个城市，包括广深等城市供地都在调整。卖地是不容易，但并不代表房价就会暴跌，未来市场就会很差。

有底气的城市，并没有慌，仍然有着自己的坚持。

比如这次东莞，本次集中挂牌的地块，全部都有商业配建要求。

多宗地块，都要求引入重点项目，并且有明确的投资总额要求。并且实际投资总额，都远超拿地资金。

拿地企业，需要承担的不止是建房子，更重要的是要与东莞同发展。

滨海湾新区地块，总投资不少于50亿

可类比东莞比亚迪项目

滨海湾新区地块，拉开东莞“黄金内湾”滨海新城建设，项目从定位便与普通的商品房项目不同。

据挂牌文件，地块的项目类型为：现代高端服务业。

| 来源：《东莞滨海湾国际开放创新创业社区建设工作方案》

项目定位为粤港澳大湾区区域级活力商业中心，打造吸引辐射大湾区的新消费枢纽。

地块项目总投资额，要求不少于50亿元。

| 来源：滨海新区地块挂牌文件

50亿元是什么概念？要知道，最近官宣的，承担着填补东莞产业空白的，东莞比亚迪项目，其固定资产投资额也是约50亿元。

相关报道：官宣！定了！比亚迪来东莞！在谢岗建新能源汽车项目

| 来源：东莞新能源汽车产业地块挂牌文件

虽然滨海湾新区地块，起拍总价是约28.9亿元，按挂牌文件口径，住宅部分的起拍楼面价是18241元/平。

| 来源：滨海新区地块挂牌文件

但是实际成本不止于此。地块的商业部分，要全部自持。

| 来源：滨海新区地块挂牌文件

并且还需引入万象天地、太古里、SKP的商业运营管理方其中一家，打造具有奥特莱斯特色的城市商业综合体。

| 来源：滨海新区地块挂牌文件

而如果按要求的50亿元的总投资额，以及剔除自持部分来计算，实际可售楼面价，房哥不太敢算，因为不能超过那个数。

这，其实也解释了在挂地后部分人的疑惑，滨海湾新区的地块这么便宜？

实际上，这宗地块所承担的重任不止是50亿元那么简单。

地块的启动建设，对滨海湾新区意义重大。

就在地块挂牌前，东莞市科技局、滨海湾新区联合发布《东莞滨海湾国际开放创新创业社区建设工作方案》。

相关报道：交椅湾站地铁上盖！万象滨海项目，详细位置曝光

| 来源：《东莞滨海湾国际开放创新创业社区建设工作方案》

滨海湾国际开放创新创业社区，是继松山湖创新创业社区之后，东莞市第二个国际创新创业社区。

社区周边已落户OPPO智能制造中心、OPPO芯片研发中心、OPPO全球总部、vivo智慧终端总部、小天才智能科技中心、欧菲光电影像产业、正中科学园等龙头产业项目。

未来将打造为龙头企业创新项目孵化场、深港澳双创资源外溢首选地。

| 来源：滨海新区地块挂牌文件

地块正是位于社区范围图中的万象滨海位置。

其住宅部分，未来将与此前已出让的OPPO全球总部旁地块，后打造为一湾云璟，共同作为滨海湾产城融合的人居首发项目，担当着建设东莞“黄金内湾”滨海新城建设的重任。

寮步地块，实际投资不少于3亿元

约为地块起拍总价的4倍

寮步地块，则关乎到东莞谋划已久的商业项目。

地块起拍总价约7600万元，实际投资总额不少于3亿元。

| 来源：寮步地块挂牌文件

并且还规定了，仅土地建设标准，商业物业综合开发成本不得低于5000元/平。

| 来源：寮步地块挂牌文件

地块还需要引入国际仓储式会员制超市，家乐福、乐购、山姆、永旺、永辉其中一家。

| 来源：寮步地块挂牌文件

并且，对开发的物业，还要全部自持，自持年限不低于10年。

| 来源：寮步地块挂牌文件

此外，地块还需要配建不少于862个社会公共停车位。

| 来源：寮步地块挂牌文件

实际上，这些条件，对于一宗纯商业用地来说，地块的成本并不低。而简单计算楼面价，并没有反映出地块的实际成本支出。

在地块挂牌后，也有粉丝来问，寮步地块还需要花钱竞拍？当然，不花钱是不可能的~

地块详情可戳：终于来了！寮步上屯村挂地！拟建国际仓储式会员制超市

大朗地块，TID项目

需配建轨道交通相关设施

大朗地块，则是规划中的大朗西站TID地块，与东莞轨道建设息息相关。

什么是TID？

TID，一般是指轨道交通站点综合开发（车辆段上盖项目），是需综合考虑交通站点换乘对接，以及与周边物业互通的开发理念。

｜来源：@东莞规划院DUPD

一般TID地块，都会要求配建一些与轨道建设相关的设施。

大朗地块，从供地上就与轨道建设紧密联系。

首先，地块的交付时间，是根据轨道建设需要，分批交付。

| 来源：大朗地块挂牌文件

其次，地块的规划方案，还要结合轨道站点进行整体设计。

| 来源：大朗地块挂牌文件

此外，地块的建设方案，还要考虑轨道交通设施的影响，需要轨道建设单位审查通过才可以实施。

| 来源：大朗地块挂牌文件

而对于地块的地上、地下空间 ，也都有限制。

包括车辆停放、内部、外部连廊、地块与轨道站厅连接、下沉广场等，都有明确的设计要求。

| 来源：大朗地块挂牌文件

此外，地块还有无偿配建商业用房、公共设施等。

| 来源：大朗地块挂牌文件

相比其他商住项目，大朗TID地块的实际建设成本更高，而这也正是地块楼面价不高的原因之一。

而用TID地块的地价，去类比非轨道项目，再进而去类比房价，并不准确。

东坑地块，周边规划东坑首所高中

提升片区价值

还有东坑地块，则关系到东坑首所高中的建设。

地块东侧即为规划建设的东莞市第十二高级中学。

作为市镇重点教育项目，是东坑历史上第一所高水平的、公办的高级中学。

| 来源：东坑地块挂牌文件

此外，周边还有多所学校，未来地块将作为片区重要的居住补充。

结合学校的规划，地块的建设，将进一步提升周边片区面貌，可以说对东坑的意义重大。

而如果只是以楼面价来看待地块的价值，则会忽视很多重要信息，产生误判。

最终决定项目价值的，还是地段、规划，以及市场供需关系。

而这，或者也是东莞11月9日发布预售新政的初衷之一。

新建商品住房项目的备案价格，不止考虑综合成本、建造品质，还要考虑产品定位、市场供需。

从完全成本定价，优化调整为成本、市场定价。

脱离实际成本、真实市场，仅以楼面价去推导未来实际楼价，其推导出来的结果，除了误导，又能准确到哪里去？

实际上，本次供地还有另外一面。在土地供应减少的背景下，未来市场的供需关系，或又将迎来新的变化。

对于购房者而言，依然是要结合自身的实际需求，做出决定。

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