房价下调不设限？趁机敲打楼市才是真！

最近楼市新政层出不穷，当然，被紧急叫停的政策也不少，颇有一种乱花迷人眼的感觉。

3月4日，东莞市人民政府官网公布了《关于进一步优化新建商品住宅销售价格申报治理的通知》（以下简称《通知》），提到要增强商品住房销售价格的指导工作，房地产开发企业应当科学合理地确定申报价格。

在取得预售许可证或现售存案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价钱进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

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整治楼市乱象

最近东莞在楼市上动作频频，就在上周，东莞市才出台了住房公积金个人住房贷款的最新管理方法，规定从今年3月1日起，东莞市公积金贷款的最长贷款年限统一延长至30年，另外，首套房的最高贷款额度上浮至120万元，二套房的最高贷款额度为80万元。

此前想要在东莞用公积金贷款30年，只有在首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房(含商转公)才能申请。而符合购买装配式住宅、本市认定的特色人才或申请贷款时往前推算连续满5年（累计汇缴满60个月）未提取公积金任一情形，可贷额度可在计算公式计算额度的基础上最高上浮20%，其中首套房的最高贷款额度上浮至120万元，二套房的最高贷款额度为80万元。

对比之下，新管理办法在公积金上有所放宽，但放宽的幅度又不是那么大，可谓恰到好处。同此前驻马店那一波政策改动相比，东莞调整上调的主要还是贷款年限和贷款额度，而没有动到根本的“调整首付比例”上。所以驻马店被约谈了，而东莞没有。

就在3月4日东莞下发《通知》的同一天，广州市政府发布的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控狙击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》被暂时撤销了。广州市住房和城乡建设局的相关负责人表示，“细则所规定的措施并非无效，只是一些关于商服类项目销售的具体细则需要住建局等相关部门再行研究确定”。

之前广州取消了商服（商业、办公）类项目的销售限制，包括取消最小分割单元（＞300㎡）的限制、个人可以购买以及转让商服类项目，此举可以说是全方位放商服类项目入市，而商服类项目又没有限购措施，释放的信号自然也是不言而喻。（《广州发布重磅消息，这种被打晕的房子要苏醒了》）

据了解，此次广州方面需要重新确定的点，还是在“单套面积最小分割单元”的划分上。毕竟在政策推出的当天，民间就就出炉了一份广州当地的商服产品攻略，覆盖各个区，包含商铺、写字楼和类住宅，小户型的类住宅是最多的。显然，购买力强大的广州居民已经在摩拳擦掌准备入市了，毕竟他们此前对于商服类房产就情有独钟。

在未对商服类项目进行管控之前，类住宅销售的行情曾一度好过住宅。而在相关政策颁布之后，类住宅的市场大受打击，房价下跌过半。以广州为例，广州的商服住宅价格大约在每平米2万元左右，面积从20平到100平不等，首付款在50%。以最低的标准来算，只需要20万元的首付款，就可以在广州市“安个家”了。

按照广州日前发布的新政，不引起市场关注是不可能的，商服类项目的价格上扬在所难免。这显然不符合当下“房住不炒”的定位，所以仅在一天后，这份通知就被撤回了。

之所以会出现政策一日游的现象，主要还是出于两方面的考虑，一方面是担心政策会带来一些市场不良反应，并且有关方面也不愿意被市场过度关注；而另一方面，则是对细则的修订工作，继续以“房住不炒”作为定位，限购短时间不可能取消。

而东莞近期出台的楼市新政，可以说是非常“巧妙”的，次次都踩在红线上一点。此次东莞出台的《通知》更是如此，内容核心是“明码标价”，要求房地产企业必须向住建局申报项目的价格。在《通知》中，明确表示“严格根据明码标价钱式要求对外销售，实际成交价钱不得高于申报价钱，也不得低于申报价钱的90%”。

对于房企来说，现在还没申报价格的楼盘怎么降价都没关系；但是一旦报价了，那么实际成交价格就不能低于报价的90%。

这个报价有什么意义呢？站长给大家简单解释一下其中内幕。现在不少房企动不动说打折，楼盘原价全凭他们的一张嘴。而这份《通知》针对的就是该类房屋，要求房企在取得商品住房项目的预售许可证或现售存案证书后，必须在10日内一次性公开全部遵守房源以及每套房屋的申报价格。

而那些不能就项目前期成交价格做出合理说明的、项目申报价格明显高于同类在售项目的，东莞市住建局将暂停核发预售许可证，或暂不办理现售备案。

除此之外，《通知》还要求房地产开发企业不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的用度，不得通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，不得以“毛坯报建和验收、精装报价及交付”等方式规避住宅户内装修监视治理。

对于不少房地产企业来说，这可以说是一剂狠药，明摆着告诉你想要浑水摸鱼、趁机哄抬房价，没门儿。

02

趁机敲打楼市

其实，此次东莞“下重令”，还是有几分警示在里面的。

毕竟在2003年非典过后，中国房价就开启了坐火箭模式，一路突飞猛进。而如今新冠肺炎疫情之下，全球都笼罩在阴影之中，造成的影响远胜当年。尤其是开春以后，受到新冠肺炎疫情的影响，央行也出手紧急救市。

就在昨天，美联储紧急降息50个基点，货币宽松政策已是大势所趋。然而针对美联储这一波降息，央行并未立即跟随，采用的依旧是7天逆回购、1年期MLF利率这两大政策利率。

中银国际证券固定收益首席分析师杨为敩表示，针对美联储这波降息，政策目前还处于观望期，因为“当前中国货币政策收紧或宽松的理由都不充分”。中国外汇投资研究院独立经济学家谭雅玲也表示，“此时不宜过于急躁预期和操作”。

从2月以来，国内在楼市上的动作也越来越多了，前有驻马店、东莞、南宁等城市相继调整住房公积金的额度和贷款限额，后有广州取消商服类项目的限制，虽然驻马店、广州的“救市”政策被暂时取消，但无不向外界透露出一个信号，那就是房地产行业要“解封”了。

“因城施策”的城市在持续增长中，若是不加控制，仍由其野蛮生长，很可能楼市会重现当年非典疫情过后房价上涨的局面。

这不是央行想要看到的，毕竟在2月21日，央行在2020年金融市场工作电视电话会议上已经对于疫情之下的房地产金融政策表态进行表态，要保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性。银保监会在2月25日的媒体通气会上也表示，房地产金融政策没有因为疫情调整和改变。

而在今天央行发布的《金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会》上，又重申了这个观点，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

如此一而再再而三地表态，其想法自然是可想而知。

东莞提出的《通知》，虽然有着“房价调低没下限”这个噱头，但本质意义还是在规范楼市的乱象，也趁机敲打一把当前不老实的楼市。而楼盘在取得预售证180天后才可以再次调价，调高的幅度不超过5%，也表露出了东莞市的决心。

就当前的情况来看，政策“恩威并重”，可能是楼市未来走向的最好写照。

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