最全盘点 | 海外置业最热的7个国家：税费/利率/购房成本/政策限制

前言：

过去10年被称之为国内房产的“黄金十年”，国内一线城市房价如火箭般上涨，一夜之间，造就了北上广深一线城市众多高净值人群，也引来了一波波的“史上最严”的楼市调控。

先知者先觉，一部分土豪或许早看到了国内房地产泡沫终有破裂的一天，再加上目前国内经济下行、人民币贬值风险加大，到海外买房置业已经被越来越多国内投资者认识和接受，尤其是一二线城市的高净值人群成为主力人群。

但有不少人问米筐，海外置业虽说可以规避汇率风险，实现保值，但国外的税负名目繁杂，买一套房各种税费占多大比重？每年的持有成本能比较得过升值幅度吗？

本文将美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、日本、新加坡等7个国家的税费归纳整理，为您海外置业算一笔细账，以作参考。

中国投资者海外置业主要国家 

北美洲

北美洲地区主要包括美国和加拿大，是中国移民和投资购房的主要热点地区之一。有数据显示，2013-2014年，中国人在美国买房花了220亿美元(约合1300亿人民币)。

先来看下美国和加拿大的房价走势：

  （数据来源：房天下）

从图表可以看出：

1、美国和加拿大房价走势均为稳定上涨，环比涨幅不大，但近一年的房价涨幅分别为3.3%、7.7%。

2、图示价格为每栋房屋价格，包括公寓、别墅在内的平均计算价格。

3、美国多个城市房价不均衡，如最高的旧金山都会区今年2月份的成交中位数已超100万美元（合人民币650万元），而底特律都会区的房价中位数却停滞在3.7万美元（合人民币24万元），拉低了房屋均价。

4、加拿大房价一直处于上涨区间，其中温哥华房价涨势较猛，温哥华公寓1月均价443400加元/每套，较去年同期 同比上涨了13.67%，而独栋别墅则上涨了20.67%。

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美国

 美国主要置业地区 

有不少人说在美国置业“买房容易养房难”，购买美国房屋不仅要每年缴纳房产税，还有保险费、物业费等，出租或出售时要缴的个人所得税、过户税等。

 美国购房的相关税费：

置业时期	税费项目	税费金额 （美元）	支付方
购置期	产权调查费	200-300	买方
产权保险费	0.3%-0.5%	买方
登记费	100	买方
地税调整	1-6个月的地产税	买方
律师费	500-3000	买方
房管协会费	3个月物业费	买方
房屋估价费、公证费、房检费、勘查费	900-2000	买方
贷款费用	银行手续费	700-900	买方
贷款发放费	贷款额的0.5-2%	买方
按揭经纪费	贷款额的1%	买方
持有期	房产税	房产屋主每年向当地市政交纳的税种	1~3%/年	房主
保险费	为房子上的保险费，包括地震险、火灾险等。	1000-1500/年	房主
物业费	物业维修管理等费用。公寓要高一点，有的别墅没有物业费。	0.3% - 2.8%	房主
出租期	个人所得税	出租房产所得的净收入也需要向美联邦政府和所在州政府申报个人所得税	10%-35%	房主
出售期	资本利得税（所得税）	指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额（净利润）即是资本利得。	15%-35%（一年以内）、15%-25%（一年以上）	卖方
交易税	是为房地产产权交易特权而支付的税额	0-2%	卖方
房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费	7%左右	卖方

其中：

1、遗产赠与税未列入其中，因当房地产被作为遗产和被赠与时才征收，针对美国国民超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。而外国人每年每人可赠与1万4000元免税，但在美国的遗产只有6万元免税额。

2、各州对待海外投资者态度不一，比如加州可以贷款，而亚利桑那州则不能对外国人贷款。

3、房屋购置期最大头的费用支出是房产经纪费，但可与雇佣的房产经纪人协商降低费用。

4、房产税各州甚至每个市税率不一，且为每年都交，直到你将房子卖出或转让。

5、若贷款买房，外国人首付至少30%，房贷利率也有所区别，无合法身份的外国人贷款利率在5%左右，而有合法身份的为3%-4%。

为了更方便理解和计算，我们以加利福尼亚州洛杉矶尔湾（Irvine）地区一套独栋别墅学区房为例，看看购置一套房产的持有成本。

项目概况：

建筑面积：261平米四房

交付标准：精装修

总金额（美元）：109万

人民币美元汇率：6.5（2016年4月25日汇率）

折合人民币：109*6.5=708万元

折合单价（人民币）：2.7万元/平

首付40%：43.6万美元（合283万元人民币）

贷款60%：65.4万美元（合425万元人民币）

贷款年限：30年（可选15年或30年）

物业费：208美元/月（合1352元人民币）

地产税：加州尔湾地区房产税为1.3%

那么在购买该房子时的成本计算如下：

税费分类	税费金额（美元）	总计 （美元）	占房屋总额
购置费用	200（产权调查费）+3000（产权保险费）+100（登记费）+0（律师费）+14000（地税调整）+624（房管协会费）+1200（房屋估价费、公证费、房检费、勘查费）	19124	1.7%
贷款费用	800（银行手续费）+3270（贷款发放费）+6540（按揭经纪费）	10610	0.97%
持有一年成本	14170（房产税）+1000（保险费）+208*12（物业费）	17666	1.6%
最初一年购房的成本	47400 （合人民币30万元）	4.37%

注：

1、加州可以不用律师费，其他州都需要找律师缴纳律师咨询费。

2、再加上首付款的43.6万美元，在最初一年购房的购置+持有成本共计48.44万美元，合人民币315万元。

3、各项税费加起来占总房款的4-4.5%左右，如果和律师或者经纪人再协商，比例可能再低一些，这个在买房前需留出预算空间。

4、房产税越高，政府对小区的教育、交通等公共设施投入越大，公共环境会更好，更多的是为业主造福。

5、因房子是永久产权，一年的持有成本占总房款1.6%，如果每年房子升值3%左右，还是可以有所增值的。因此买房还是考虑好地段，不是看到税费高就不买了，而是房产税越高的地方升值越快（大概率），增值越快！

美国各州的房产税区间 

注：

1、红色地区平均房产税率低于1%，绿色地区位于1%至2%之间，蓝色地区平均房产税率超过2%。

2、约有15个州和哥伦比亚特区的房产税率中值低于1%，28个州的税率中值在1%到2%区间，还有7个州的税率中值大于2%。

3、就全国水平而言，房产税率中值为1.31%。这意味着，如果买家购置价值200万美元的房屋，年平均缴纳2万6200美元的房产税；如果购置价值500万美元的房屋，年平均缴纳6万5500美元。

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加拿大

加拿大一直是中国人移民或投资购房的三大热点国家之一，主要集中在温哥华、多伦多等大城市。那么在购房期和持有期的投入成本有多少呢？

加拿大购房相关税费 ：

置业时期	税费项目	税费金额（加元）
购置期	律师费	800-1500
物业转让税（产业购置税）	前20万1%，超过20万的余额2%
商品购置消费税（联邦税）	5%（仅限新房）
产权证书费	1000-2000
房屋检查费	300-500
贷款费用	房屋保险	0.1%-0.2%
房屋估价费	150-300
抵押贷款保险费	首付低于20%，约0.75-3.75%
首付款	5%以上，国外买家通常在35%以上；房贷利率2.4%左右。
持有期	物业税/土地税	约1%，依不同物业政府估价价值不同（多伦多、温哥华为0.8%-1%）
物业管理费	0.42-0.6加元/平方尺，一般公寓需支付，独立屋无此费用
出租期	出租管理费	100-400/月
所得税	各省不同，房租计入年收入计税，税率为15%-29%
转让期	资本利得税	增值部分的50%，但自己首套自住房豁免，非加拿大居民预缴房价预估价的25%税金
律师费	800-1300
中介费	成交额的4%
相关遗产税	无
赠与税	无

注:

1、在加拿大购买新房需缴纳房屋总价5%联邦税，是一笔不小的支出。

2、同样举个栗子来说明，假如在温哥华一套100万加元（合人民币512万元，4月26日汇率1加元=5.12元人民币）的二手独立屋，其在购置期要投入的成本为：

1000（律师费）+（200000*1%+800000*2%）（房屋转让税）+1000（产权证书费）+300（房屋检查费）+（1000000*0.1%+200+1000000*0.75%）（无首付款的贷款费用）=29000加元（合人民币14.8万元）

占总房款的2.9%，再加上首付款的35%，购房初期成本至少留总房款的38%左右的预算空间。

3、购房持有一年的成本可计算为：1000000*1%（土地税）+0（物业管理费）=10000加元（合人民币5.12万元），即占总房款的1%（公寓会再高点）。

澳大利亚

近年来澳大利亚日益成为华人投资移民胜地，中国富豪在澳买豪宅的新闻更是层出不穷。悉尼、墨尔本则是投资置业的热点城市，那么在这买房又需要多少成本呢？

澳大利亚热门城市 

先看下澳大利亚近年来房价走势 ：

注：

1、图表中统计以每栋房产价格标示，包括公寓和别墅。

2、随着外来投资不断增加，澳大利亚房价也不断走高，在2015年12月达到近一年中最高，今年又开始缓慢增长，超过去年高值铁板钉钉。

3、以4月26日人民币兑澳元汇率换算，1澳元=5.0047元RMB，今年3月每栋房屋价格合人民币258.5万元。

澳洲置业的相关税费 ：

置业时期	税费项目	税费金额
购置期	律师费	1000-1500澳元
印花税	各州不同，一般在1.2%-5.6% 维多利亚州针对海外投资者征收额外3%印花税
房屋检查费	约350澳元
外国买家购房申请费	房价在100万澳元以内，费用为5000澳元;房价高于100万澳元交1万澳元，房价每多增加100万澳元，手续费加1万澳元
贷款费用	贷款申请费	约600-1000澳元
首付款	10%起，海外投资20%起，房贷利率5.5%左右
持有期	物业费	0-2000澳元/年
市政税	800-2000澳元/年
保险费	300-700澳元/年
水费	150-200澳元/季度
中介管理费（如出租）	约1%-2.5%
转让期	房产增值税	自住房：无； 投资房：需要由专业的会计师帮忙计算扣除所有购房/持有物业成本后的增值部分，并且按一定比例缴纳增值税。
中介费用	约1%-2.5%

注：

1、澳洲并没有房产税，但在买房时有印花税，各州也不尽相同，但都采用进阶制缴纳。如悉尼所在的新南威尔士州，采用六档进阶缴纳，最高为超过100万澳元的房产，计税金额为超出100万澳元的部分，每100澳元缴纳5.50澳元+40,490澳元。

2、4月28日有消息称，澳大利亚维多利亚州宣布，外国人购买房产印花税从7月1日起将从原本的3%调高至7%，是对中资大举进入澳洲房市的忧心之举。

3、澳洲对海外投资者购买二手房有限制，没有永久居住权（绿卡）的海外人士不能购买二手房，只能购买新房，且旧房拆除以后如果没有增加房屋数量，也即拆一套建一套也不能被认为是新房，海外人士不能购买。

4、另外，假如你一年里有超过6个月的时间居住在澳大利亚，那么你也必须交纳收入所得税。

5、以墨尔本西区一套独栋别墅为例，建筑面积206平米，房屋总价45万澳元（合人民币225万元）。按照维多利亚州的印花税缴纳规定，其处在13-96万澳元期间，印花税为（房屋总价-13万）*6%+2870澳元，其购置税费如下：

1000（律师费）+（450000-130000）*6%+2870（印花税）+350（房检费）+5000（申请费）+450000*3%（额外印花税）=41920澳元（合人民币20.9万元）

6、购房后自住一年的持有成本为3600澳元，合人民币1.8万元，占到总房款的0.8%。购置期税费占总房款的9.3%（注意：此为维州征收额外印花税导致数据较高，其它州会低于此数据），如果再加上贷款首付的20%，预算空间为总房价的27%-30%。

欧洲

无论是绅士国度英国，还是拥有浪漫之都巴黎的法国，亦或是行事严谨的德国，都留下过大批中国投资者的身影。我们以英国和德国为例，比较分析下投资购房所需的成本。

看看英国的房价走势：

从中可看出：

1、无论是公寓（单位：套）还是独栋别墅，从2014年12月至2015年12月涨幅均为12%，房价涨幅还是不错的。

2、德国房价数据未列出，但也不断走高。例如，目前柏林一套100平米公寓每平米的均价4106.79欧元，而其在2014年为3308.56欧元，而在2011年仅为2369.47欧元，年均涨幅超20%。

再来看两个国家的税费 ：

国家	置业时期	税费项目	税费金额
英国	购置期	印花税	今年4月1日新调整的印花税率： 12.5万英镑以下，3%； 12.5万-25万英镑，5%； 25万-92.5万英镑，8%； 92.5万-150万英镑，13%； 超过150万英镑，15%。
律师费	0.5%-1%
土地注册费	190-910英镑
物业及社区管理报告	100-200英镑
贷款费用	手续费	0.2%-1%
验房费	400-800英镑
首付款	20%-30%，房贷利率3.88%左右
持有期	物业费	1000-3000英镑/年
市政税	800-1500英镑/年
转让期	资本利得税	非英籍18-28%，根据房产价值而定
德国	购置期	土地交易税	3.5%-5.0%（各省有差异）
公证费	2.5%
中介费用	3.57%-7.14%
持有期	宅基土地税	100平米的房大概每年280至500欧元
所得税（如出租）	房租收入的25%
转让期	销售利润税	15%（购买房产10年内出售）

从中可看出：

1、英国的印花税比较高，德国交易税、中介费、公证费都较高，这都一定程度上限制了炒房现象。

2、以一套价值100万英镑的房产为例，贷款首付20%为20万英镑，贷款80万英镑，需要缴纳的印花税为200000*5%+800000*8%=7.4万英镑

在英国的购置成本如下：

74000（印花税）+1000000*0.5%（律师费）+200（土地注册费）+100（物业报告）=79300英镑

其占总房款7.93%，若加上贷款20%，预算空间至少应在30%左右。

持有房产一年的成本为：1800-4500英镑，占总房款的0.2%-0.5%。

3、同样价值100万欧元的房产为例，其在德国的购置成本如下：

100万*（3.5%+2.5%+5%）=11万欧元

其占总房款的11%，比例还是很高的。

持有房产一年的成本为500欧元左右，占比很低。因此在德国购房持有成本较低，但购置成本较高。

亚洲

日韩、新马泰都是中国人旅游的热点国家，但投资购房的热度目前还赶不上北美和澳洲。马来西亚和泰国都不是置业首选，米筐在之前实地考察马来西亚，并对在中国大投广告的碧桂园森林城市作出客观判断（回复“碧桂园森林城市”可查看该文章），因此这里只以日本和新加坡为例，看一下在这两个国家的置业成本。

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日本

日本置业热点城市 

先看一下日本东京首都圈的房价 ：

需要了解的是：

1、图中为东京及周边地区均价，4月26日日元兑人民币汇率为100日元=5.84元人民币

2、由于日本土地面积有限，东京更是寸土寸金，因此想要在此购置别墅较难，而日本人大多也是购买公寓住。富人大多购买顶级公寓，售价已超10亿日元，即5840万人民币。

普通公寓则在2800万日元左右，合人民币163.5万元。

3、另结合京都、大阪等城市房价来看，日本房价在去年11月后开始大幅上涨，截至今年3月，日本整体房屋均价达2615万日元，合人民币152.7万元。

4、整体售价相对欧美国家偏低，中国投资人便大批涌入日本市场。2015年，境外投资者在日本房产市场共达成的交易中，中国大陆买家3.4亿美元成交额居第四名，占4%。但由于中国经济成长放缓、日元近期走强，今年日本房产的价格升幅有可能逊于去年。

再来看下在日本购房的相关税费 ：

置业时期	税费项目	税费金额
购置期	消费税	一般包含在房屋销售价格中
中介手续费	1000万日元以内的房产：60000日元； 1000万日元以上的房产：（交易价格的3%+60,000日元）+手续费*8%的消费税
登记税	0.3%
房产取得税	3%；
印花税	1000万日元以下10,000日元； 5000万日元以下15,000日元； 1亿日元以下45,000日元； 5亿日元以下100,000日元。
产权转移登记手续费	约10万日元左右
贷款费用	首付款	日本国民或有永久居留权：20%，35年利率1.89% 海外投资者：签约时可首付10%，但一个月后需付清尾款
贷款手续费	根据资产价格而定
持有期	固定资产税	固定资产评价额×1.4%/年
都市计划税	固定资产评价额×0.3%/年
物业费	物业公司规定不同
修缮金	各地有差异
转让期	遗产税	1000万日元以下是10% 3000万日元以下是15% 5000万日元以下是20%
所得税	不满5年，30% 5年以上15%
居民税	不满5年，9%； 5年以上，5%

注：

1、日本的税费项目比较繁杂，各项税费加起来占房屋总价的7%-8%左右。

2、固定资产税＝固定资产评价额×1.4%，固定资产税评价额由政府部门每三年进行一次评定，大约为市场交易价格的50%-70%。

3、日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免。另外，对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免。

4、若投资购房，注意一些房产经纪公司标注的收益率多为表面收益率，即没有减去管理费、修缮费等的收益率，要注意看实际收益率！

5、贷款方面，海外投资者一般不能再日本银行贷款（除了有永久居留权或在日本上市公司工作），签约时首付10%，但一个月后需付清尾款。

6、中国人在日本购房可通过中国银行日本支行贷款，但条件较多：

国内年收入在20万元以上，或在日本年收入400万日元以上，并开具近三年的纳税证明；

在日本贷款购买的房产，面积需在25平米以上，且为近30年所建的房屋；

还款期限为20年（最长25年，投资用则最长15年），贷款偿清时年龄不得大于65岁，贷款期限+房屋房龄之和小于60年；

满足以上条件（其实并不难）可贷款，首付10%，贷款为固定资产评价额的50%，剩下的则要在签约后一个月付清，一般可贷20年，利率在3%。

7、以一套东京都新宿区西早稲田二丁目的30平米二手公寓为例，总价为2580万日元（合人民币150万元），固定资产评价额按市场价的70%计算即1806万日元，管理费8280日元/月（合人民币483.5元），修缮费4650日元/月（合人民币271.5元）。

若贷款的话，计算如下：签约时首付2580万*10%=258万日元，贷款1806万*50%=903万日元，剩下1419万日元需在签约后一个月付清。

那么购置税费为186万日元，占总房款的7.2%；若加上贷款部分需付清的款项，那么它的初期购置成本为：1863万日元（合人民币108万元），占总房价的72%，持有一年的成本为46.2万日元（合人民币2.6万元），占总房价的1.8%。

8、若贷款买房，在购置房产之前预算空间至少在总房价的60%-70%左右。若不贷款，则为总房款外加7%左右的税费。

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新加坡

新加坡热点地区

（数据来源：居外网）

新加坡置业相关税费如下 ：

置业时期	税费项目	税费金额
购置期	印花税	当地国民为3% 海外投资者为房价*（3%+15%）-5400元新币
律师费	约3000元新币
贷款费用	首付款	首付20%以上 利率配套：每个银行实施方案不同。大多维持在1.4%-2.8%之间
贷款手续费	由房价决定
持有期	物业费	100-300元新币/月
房产税	根据新加坡国内税务局 (IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。 自住：55000新币年租金估值以内，征税4%。接下来每多15000的估值，税额递进增加2%。 出租：头30000新币年租金估值，征税10%。接下来每多15000，税额递进增加2%。
转让期	所得税	第一年，16% 第二年，12% 第三年8% 第四年，4% 超过4年免征

注：

1、新加坡房产分为三种类型：政府组屋，产权99年；私人公寓，产权99年或999年；有地住宅，产权999年或永久。

2、海外投资者印花税（ABSD）是新加坡政府针对房地产的降温政策。2011年12月8之前并没有ABSD，2013年1月12日后，外国人购买住宅的ABSD增加到了15%。但并不是所有的外国人都需要支付ABSD，5个和新加坡有自贸协定的国家的公民购买新加坡住宅将豁免ABSD。这5个国家分别是：美国、瑞士、列支敦士敦、冰岛和挪威。

3、新加坡每年会针对房产进行年租金估值，一般会比实际年租金低。房产税征收就按照政府估值计算。如一套出租房实收年租金72000新币，政府估值60000新币，房产税=30000X10%+15000x12%+15000x14%=6900新币。

4、关于贷款利率配套，目前马来西亚的CIMB银行（联昌国际）和大华银行实施的方案不同，且都有现房和期房之分。

银行	现房利率	期房利率
CIMB	3年锁定，头三年固定利率2.08%。第四年开始为浮动利率，数额1.5%+银行拆借利率（每3个月浮动一次，目前为1.25%)。	无锁定期的配套：1.3%+银行拆借利率（每3个月浮动一次，目前为1.25%)。 有两年锁定期的：1.15%+银行拆借利率（每3个月浮动一次，目前为1.25%)
大华银行	一年锁定期配套：头两年目前为1.68%(银行内部利率-2.82%)。第三年2.28%(银行内部利率-2.22%)，之后为2.65%； 两年锁定期配套一：头两年目前为1.58%（银行内部利率-2.92%)。之后为2.65%； 两年锁定期配套二：头两年固定利率2.18%，第三年目前为2.18%(银行内部利率-2.32%)，第四年开始目前为2.65%(银行内部利率-1.85%)	无锁定配套一：所有时候的利率目前均为1.78%(银行内部利率-2.72%) 无锁定配套二：第一年目前为1.48%(银行内部利率-3.02%)。第二年目前为1.68%(银行内部利率-2.82%)。第三年为1.98%(银行内部利率-2.52%)。之后为2.65%(银行内部利率-1.85%)

大华银行的配套相对灵活，大华现房配套（除了两年期锁定配套二）均可以随时部分还清（还款后剩下的贷款不低于20万新币即可）。全部还清的话，只是在锁定期内需要给还款额的1.5%。期房配套的话，随时做部分和全部还款均无收费。

5、以一套200万新元（合人民币962万元，4月27日汇率1新元=4.8121元人民币）的自住房为例，其在购置期缴纳的税费大致为35.7万新元，合人民币172万元，占总房款的17%，比例很高。

6、按该房产的租金年估值在10万新元，一年的持有成本为5800新元（合人民币2.8万元），占总房款的0.2%。加上首付款的20%，购置该房产的预算至少在总房款的35%-40%。

总结

主要国家税费对比：

国家	首付比例	房贷利率	税费占总房款比例	持有成本占总房款（每年）	其他
美国	30%起	无合法身份的外国人贷款利率5%左右，而有合法身份为3-4%	2.67%	1.6%
加拿大	35%起	2.4%	2.9%	1%-1.5%
澳大利亚	20%起	5.5%左右	6%-9%	0.8%	不可购买二手房
英国	20%起	3.88%	7-8%	0.2%-0.5%
德国	20%起	3.5%-4%	11%	0.1%	若贷款买房，德国的银行不会贷款给没有居留或持有限居留的申请人，除非首付比例在70%以上
日本	10%起	3%	7%左右	1.5%-2%	海外投资者贷款要求较严
新加坡	20%起	1.2%	15%-20%	0.2%	针对海外投资者有额外征税

从中可以看出：

1、加拿大和美国对首付比例要求较高，其他主要国家多为20%起。贷款利率都比中国低，其中新加坡最低。

2、从购房期的税费成本比较，排名依次为：新加坡>德国>英国>日本>澳大利亚>加拿大>美国。

3、从每年的持有成本比较，排名依次为：美国>日本>加拿大>澳大利亚>英国>新加坡>德国。

4、但具体情况应根据具体项目情况计算，因地段、交通、教育等环境不同各国都会有差异，此数据仅作参考。

本文只针对几个主要国家的购房税费作统计分析，如数据有误之处，还望指正！

关于海外置业的流程、如何选房、房产的保值升值等问题，将在以后的文章具体分析。敬请期待！

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