物业服务信托模式分析

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针对物业服务行业社会公信力下降的治理危机，信托制物业模式在全国多个小区快速发展，但信托制物业模式不能从根本上解决资金的独立、安全、长期保管问题。在此背景下，信托制度独特的破产隔离及账户管理等优势，使得物业委托型物业服务信托模式及双受托人物业服务信托模式发展成为新型的信托制度物业管理模式。下面对三种模式进行详细介绍与说明。

(一) 信托制物业服务模式

2007年，北京市宣武区朗琴园小区成为全国首家试行物业管理权信托的小区。2019年，成都市武侯区创新推进“信托制物业”服务模式，通过明确党组织核心领导地位、推动自下而上的群众协商参与、信息公开透明等方式，重构了小区治理多元共治格局。从全国范围来看，目前已有北京、四川、河南、山东等地共19个小区进行试点，试点小区物业费收缴率平均达到95%以上，居民矛盾纠纷量逐年递减10%左右，小区居民满意度平均达到93%以上，取得了良好的社会效果。

在信托制物业模式中，全体业主成立业主大会作为委托人，将物业费及公共收益作为信托财产，委托给物业企业。物业企业作为受托人，按照约定标准对信托财产进行运用及管理，获得管理人报酬。全体业主作为受益人获得物业公司提供的社区治理、活动组织、环境卫生管理、安全管理、协调沟通等服务，实现业主利益最大化。“信托制物业”服务模式以《物权法》《合同法》为基础，运用信托理念，解决传统“包干制”“酬金制”等物业管理模式的弊端，重新建立业主、业委会与物业企业之间的信任关系。

图1 “信托制物业”服务模式图

(二)万向信托——物业委托型物业服务信托模式

2021年9月，万向信托与成都智乐物业签署“阳光物业系列”服务信托合同，实现国内首单物业服务信托落地，这也是服务信托首次进入物业服务领域，发挥信托制度优势促进社会共同富裕。

万向信托作为“阳光物业系列”服务信托的受托人，受让成都智乐物业从成都市武侯区机投桥街道某小区的业主大会获得的物业费，通过信托账户财产独立、破产隔离的制度优势，对小区物业费及公共收益等涉众资金进行安全及高效运用管理，为小区业主提供资产保值增值、破产隔离、安全管理及资金运用信息披露等专业服务。相比较信托制物业服务模式，物业服务信托特色在于小区物业费及公共收益资金由专业金融机构实施监管，物业公司回归“忠诚管家”的角色，按需支取小区维护所需费用，资金收支情况公开透明，最大程度保障业主权益。

图2 物业委托型物业服务信托模式图

“阳光物业系列”服务信托是万向信托基于物业服务应当建构在信义关系基础之上的认识而推出的新型服务信托产品，有助于充分发挥信托制度优势以及专业的信托机构的资产管理能力。该服务信托是发挥受托服务的本源优势、彰显服务信托真正价值的重要探索，创新物业管理模式的重要体现，也是以信托方式助力社会治理，建设共同富裕下的和谐家园的重要实践。

(三)中航信托——双受托人物业服务信托模式

2021年10月，中航信托与成都市香城丽园小区、香江岸小区、福珠苑小区业委会以及成都益民源、成都诚智物业、成都智乐物业签订合同，成立物业管理服务信托。

该物业服务信托最大特点就是“双受托人”，物业企业和信托公司共同作为受托人，发挥各自领域的专业优势，既相互配合又相互约束，从而保障作为受益人的小区全体业主的利益最大化。

此信托业务中，业主大会将物业费及公共收益等涉众资金交于信托公司，信托公司与物业公司作为双受托人，共同设立物业服务信托，对所收缴的物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理。其中，物业公司承担小区物业服务管家角色，负责小区安全保障、环境养护和设施维护等各类基础物业服务工作；信托公司承担小区物业费、公共收益等业主共有资金的管家角色，以业主共有资金信托专户为载体，根据委托人的意愿，开展财产保管、权益登记与分摊、支付结算清算、监督执行、信息披露等专业托管运营类金融服务，在保障资金安全的前提下，实现小区业主共有资金的账户事务管理和保值增值需求。在此基础上，小区业主可以定期了解账户资金变动情况，有效监督物业费的支出使用。

图3 双受托人物业服务信托模式图

中航信托设计的双受托人模式的物业服务信托，既可以发挥信托的制度优势及资金管理的专业能力为业主提供安全有保障的资产管理，又可以让物业公司真正回归“管家”角色，真正做好社区服务，最终实现业主、物业公司、信托公司多方共赢。未来，随着信托制度的推广及普及，信托公司在涉众性资金管理方面将有更多发展空间，服务信托的内涵与实践有望进一步丰富和拓展。

(四) 模式对比

通过对以上三类物业信托模式相比较，中航信托双受托人的物业服务信托模式能够更好地实现有效的风险隔离，解决物业费及公益资金独立、安全及长期保管问题，同时也对信托公司的资金受托管理能力提出更高要求。

表1 三类物业服务信托模式比较

作者：光 大 信 托

来源：光 大 信 托

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