房地产不良资产处置——AMC+开发商模式

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房地产不良资产，主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、烂尾楼、存量房等。

一、不良资产处置主体

90年代末亚洲金融危机爆发时，中国也出现了大批的不良资产，也就是在那个阶段国家发起设立了华融、长城、东方和信达四大AMC。作为不良资管行业的龙头，资产管理公司主要业务就是剥离、处理不良资产。资产管理公司从金融机构和非金融机构手里收购不良资产，再经营卖出，或重组经营、培养发展，以获取盈利。

为了化解地方不良资产，优化地方金融环境，2012年2月，财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，规定各省级人民政府原则上可“设立”或“授权”一家资产管理或经营公司，参与本省范围内不良资产处置转让工作。随后，银监会先后分三次批准设立了15家地方资产管理公司。经过8年的发展，截至2021年6月底，全国共有58家持牌地方AMC。

二、不良资产收益潜力

以往，不良资产中，房地产类不良资产由于其抵押物价值高，在认定为不良后，AMC如果能够低价收购并盘活，往往预示着项目处置完毕后有可能获得高收益。所以一段时间房地产不良资产成为各界疯抢“香饽饽”。

从目前各金融机构的房地产相关不良资产来看，在”房住不炒”的主基调下，限购、限售、限贷、土地供应增量等政策调控下，中小房地产企业的周转变现速度下降，债务违约风险加剧。未来房地产不良资产增长空间，显然是很大的。据相关媒体的报道，峰值可能会达到万亿之巨。

三、AMC处置房地产不良资产现有方式

AMC是主要的房地产不良资产处置主体，它的处置主要就是为了解决两个问题：

一，金融方面，需要对之前的信贷和风险予以处置，引进资金，为未来的开发经营做准备；

二，实物方面，需要对资产进行管理，让引进的资金发挥作用。

就实物端操作而言，四大AMC大多成立旗下地产子公司，直接对实物进行开发升值。

在这个模式里，金融和资本的操作是AMC房产子公司的优势，但相比专业大型房企，其在开发经营中所能实现的品牌溢价是较低的。

四、房地产不良资产处置新格局

对于AMC面临的问题，房企可利用自身对房地产市场的经验，对于开发、规模布局和品牌形成有利影响。

同时，可以借助AMC处理不良资产背后的复杂信贷问题，并在“拿地难、拿地贵”的现状下，开拓资源，并或享受AMC带来的融资便利。

现在，房企与AMC合作有三种模式：重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建。

其中，重组再开发较为主流，由AMC利用自身优势，负责不良资产的处理和重组，然后由房企作为重组方再开发和运营。

不良资产处置基金，这一模式下由房企和AMC共同出资设立基金公司，由基金公司对不良资产进行处置。这一模式下房企可将重组后的物业二次开发运营，享受代建和管理收益。

联合开发管理或代建，这一模式下房企与AMC旗下地产子公司直接合作，联合开发经营或进行品牌代建与小股操盘，获得共同开发或代建收益等。

五、房企和AMC合作三种模式各有优劣

拿不良资产处置基金模式来说，它可将不良资产处置开发的风险转嫁基金，并减少房企和AMC的资金投入，但这样也意味着要受到更严格的金融监管；

联合开发管理或代建能够减少房企的风险，但如何做好利益分配、开发理念协调，也是值得探讨的。

房企凭借自身的开发运营优势，与AMC合作，将银行急于抛掉的不良资产收入囊中，低价收购并且盘活，是一个不错的战略选择。

作者：地 产 线 上 线 下 交 易 平 台

来源：地 产 线 上 线 下 交 易 平 台

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