物管公司的流量变现能力有了一个衡量指标

物管公司的收入主要分为三大部分，基础物管收入、社区增值收入、非业主增值收入。

其中基础物管收入的增长已经迅速内卷化，而非业主增值收入因为大部分来自关联交易而被投资人所唾弃，如鸡肋一般，食之无味，弃之可惜。

此种情形下，社区增值成为物管公司「全村的希望」。而恰好，社区经济赛道多，想象空间足够大，可以说是海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。

读物管公司的中报，可以说是世界上最令人难受的事情了。因为从面上看，基本上千篇一律，而具体到某一项业务时，又是千人千面。

社区增值就是这样一个千人千面的业务。每家物业公司涉足的业务不同，业务的归类也不同，数据口径也不同。仅靠社区增值收入的总量和占比，并不能完整的呈现出各家的真实水平。

所以，要想仔细研究谁家的社区增值做的比较好，谁家的社区增值未来会维持比较高的增速，就成了一件相当有挑战性的事情。

其实，社区增值最直接的衡量标准，就是看单位住宅面积创造的业主增值收入，即

社区增值收入/住宅在管面积=（客单价*复购率*渗透率*服务出圈能力）/住宅在管面积

1、从分子来看，社区增值收入，主要依赖社区内业主，须是在住宅空间内的增值收入，其他业态的增值收入不算。

2、从分母来看，要与分子相对应，必须是住宅业态的在管面积，而不是合约面积或其他业态面积。

3、社区增值收入的提升路径，主要通过4个指标：客单价、复购率、渗透率、服务出圈能力。前三个已经被大众所熟知，而所谓服务出圈能力，就是物管公司的社区增值业务走出自己管辖的社区，渗透到其他物管公司管理的地盘。

按照以上逻辑，我们选取了代表性的6家上市物管公司的中报数据，进行了对比：

从以上数据我们看出，保利物业的社区增值做的相对较好，而融创服务的社区增值更具成长空间。（由于碧桂园服务并未披露住宅业态管理面积，所以我们未做对比）

融创服务自去年上市后，社区增值才刚起步。由于起步较晚，所以也一直在高速增长中。

2021年上半年，融创服务社区生活服务板块持续拓宽，服务品类和场景也更加全面。其中：

便民服务收入上半年同比增长超20倍；

空间运营服务收入同比增长了约121.6%；

房产经纪服务收入同比增长了约41.1%；

美居服务收入同比增长了约278.7%。

值得注意的是，融创服务在社区生活服务收入中剔除了车位使用权的销售业务收入，而这项业务恰恰是众多物管公司社区增值收入的主要构成部分。

融创服务的社区生活业务，不仅促进了收入的增长，同时也更有力的提升了毛利润的增长水平。

2021年上半年，融创服务基础物管毛利润增长136%，非业主增值毛利润增长91.2%，而社区生活服务收入的毛利润增长高达270%。

未来融创服务如想要维持高增长，社区增值业务必将成为工作的重中之重。而融创服务也正是这么做的，在业绩会上，管理层表示现阶段正在花大力气去推行社区增值服务。

我们相信，未来物管公司的成长，很大一部分需要依靠流量变现能力，也就是社区增值业务的增长。

虽然现在各家的社区增值业务都还处于摸索前进的阶段，但一旦有模式可以跑通，头部物管企业则可凭借管理规模，迅速复制扩张。所以谁能掌握更多的消费活跃的业主资源成为一项关键能力，因为这是一个相对较为稀缺的资源。

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