德信中国求扩张：多次高溢价积极拿地 接连高息发债融资

今年以来德信中国已耗资约291亿元拿地，且多次拿地溢价率超100%，与此同时德信接连高息发债，利率均在9%以上。

11月27日，温州盛银企业管理有限公司（以下简称“温州盛银”）以15.92亿元摘得台州路桥区一宗宅地，成交楼面价15346元/㎡，溢价率34.92%。天眼查显示，温州盛银系德信中国（02019.hk，以下简称“德信”）旗下子公司。

类似拿地动作对于2020年的德信来说较为常见。据记者不完全统计，截至12月16日，公司已经耗资约291亿元拿地，接连落子杭州、徐州、温州、成都、武汉等城市，且多次因高溢价拿地引发市场关注。

与此同时，记者注意到德信频繁高息发债融资。今年1月份德信发行了2亿美元的优先票据，利率为11.875%。12月3日，公司再发公告称发行2022年到期的2亿美元9.95%优先票据。

不过，相较于291亿元的拿地金额来说，上述融资可谓是“杯水车薪”，因而德信大手笔高溢价拿地扩张的资金来源颇令市场关注。《中国科技投资》记者亦就融资情况及大手笔拿地扩张等相关事宜致函德信，截至发稿，未获回应。

高溢价拿地扩张

成立25年的德信深耕浙江，但与滨江集团（002244.SZ）、中梁控股（02772.HK）、绿城中国（03900.HK）等千亿浙系房企相比，其规模仍属于中小型房企。

不过，德信从不掩饰其对扩大规模的渴望。2018年德信新增22宗地块，2019年公司继续加快扩储步伐竞得38宗地块，当年新增土储总价高达295亿元。

2020年亦不例外。据记者不完全统计，截至12月16日，德信已耗资291亿拿地，落子杭州、温州、成都、武汉、徐州等城市，其中因多次溢价拿地备受市场关注。以徐州为例，德信接连在徐州拿下3宗土地，溢价率均高于100%。

今年6月4日，德信以总价7.25亿元竞得徐州鼓楼区徐运新河东D地块，成交楼面价7469元/㎡，溢价率135%；8月7日，德信全资控股公司徐州锦迪企业管理有限公司以4.21亿元竞得江苏省徐州市以挂牌方式出让的一宗住宅用地，楼面价5038元/㎡，溢价率103%。

此外在成都，今年5月28日德信以12.28亿元总价拿下成都“地王”地块，溢价率为80%。6月10日，德信以总价10.55亿元摘得天府新区成都直管区正兴街道TF(07)2020-09地块，成交楼面价15935元/㎡，溢价率为47.8%。

截至2020年6月末，德信运营149个项目的土地储备合计达到1570.52万平方米，相较于2019年全年246.2万平米的销售量来说，约为当年销售量的6倍。

此外，经记者梳理发现，德信自上市以来仅发行了3次美元债，共获融资5亿美元，利息均高于9%。

扩张同时，德信的整体融资成本也一路走高。历年财报显示，2017-2019年德信加权平均实际利率分别8.33%、8.36%和8.52%，今年上半年该值高达9.13%。对此，2020年中期业绩会上，德信管理层解释称：“一方面是上半年的信托平均融资成本小幅上升，另外我们在境外增加了一些美元债，拉高了整体的资金成本”。

在这种情况下，德信大手笔拿地资金从何而来？公司目前融资状况如何，融资渠道有哪些？就上述疑问，《中国科技投资》记者致函德信，截至发稿前，尚未得到回复。

值得关注的是，据企查查，德信今年有效股权出质多达15起，出质股权数额逾24亿。其中，质权人包括3家信托公司和2家资管公司，比如五矿国际信托有限公司、杭州工商信托股份有限公司、淳石资产管理（宁波）有限公司等等。

*截图来源于企查查

与此同时，记者注意到德信还有来自第三方的贷款及垫款。2020年半年报显示，来自第三方的贷款同比上升57%至3.89亿，年利率在13%-13.2%之间。

低权益比冲规模

需要提及的是，与大多数中小型房企成长轨迹一样，德信自2018年以来一直将合作开发作为其规模扩张的主要方式。

2018年年报显示，在2018年德信新增的22幅地块中，仅有2幅为100%权益，其他全部为合作开发。2019年更甚，年报显示2019年德信收购了38幅地块，而在所获地块中其权益超过50%的仅有9幅，包括杭州空港项目、杭州时光之宸、杭州富阳东洲4号地块以及湖州德清莫干山049号地块等。

2020年同样如此。今年上半年德信新增20个项目，仅有一处成都项目的权益达到了100%，并有15个项目权益比在50%及以下。

凭借着合作开发，德信的规模确实得以扩张。12月3日，德信披露其今年前11个月的营运数据，实现累计合约销售额约551.2亿元。按照克而瑞房企销售额排名，前11月德信销售额位居第59名，而在2016年德信才刚刚跻身房企第100名。

不过德信的权益销售比并不高。据克尔瑞统计，2017-2019年以及2020年上半年该值分别为93%、77%、41%、33%。记者注意到，公司今年前三季度的权益销售比进一步下降至32%。克而瑞数据显示前11个月德信销售额权益比例仅为34.8%，权益销售额只有191.9亿元。

此外，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，合作开发会让少数股东权益占比增加，这对归母公司股东权益产生了一定的稀释作用，从而导致归母净利占比下降。

正如陈霄的分析，自2018年以来，德信归母公司股东权益占比常年低于50%。以2020年上半年为例，公司归母公司股东权益仅占股东权益的42%。而另一方面，2020年上半年，德信在营收增长117.4%的情况下，归母净利润同比下滑29.7%。

在2020年度中期业绩会上，德信管理层坦言合作开发是把双刃剑，并表示“公司在投资端进行了相应的调整，会逐步加大权益比，这些调整将会在未来两到三年的业绩当中会逐步体现出来”。

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