景瑞控股举债拓储背后：借新还旧 配股偿还境外债务

自今年以来，景瑞控股积极拓储，并出现溢价拿地的情况，而在资金吃紧的情况下，景瑞控股却一边借新还旧，一边配股偿还公司境外债务。

12月15日，景瑞控股有限公司（01862.HK，下称“景瑞控股”）发布公告称，公司完成1.39亿新股配售，所得款项净额为3.03亿港元。景瑞控股表示，配售事项将有助于优化公司的资本架构，并拟将配售事项所得款项净额用于偿还公司境外债务。

而在今年11月，公司也发行了一笔2023年到期的2.4亿美元的优先票据。记者注意到，此次发行的票面利率达14.5%，创下上市以来的新高。根据公告，该笔美元债拟将用于偿还公司旧债。

无论是借新还旧，还是专门配股用作偿还境外债务，均透露出景瑞控股还债的迫切。据东方财富旗下Choice金融数据平台（下称“Choice”），自2017年起景瑞控股债务总额连年增长，今年上半年已增加至447亿。债务压顶的同时，近些年景瑞控股短期借款的比重有了明显的增加，自2016年后公司长短债比一直低于2。

不过，景瑞控股今年并没有因为高企的债务而放缓拿地节奏。9月11日，景瑞控股一天内在常州、重庆分别获得一宗土地，拿地总额高达27亿元。另外，景瑞控股也在溢价拿地，11月下旬豪掷16亿元、溢价44%竞得扬州一宗地块。

另据记者梳理，除景瑞控股未披露拿地金额的地块以外，截至12月15日公司拿地总额就已达90亿元，超过了去年全年拿地总额。

溢价大手笔拿地

土储不足是景瑞控股绕不开的问题。据历年年报，2016-2019年年末公司土地储备分别为302万方、440万方、480万方及471万方，数值始终在500万方以下徘徊。

与同等规模的房企相比，景瑞控股的土地储备并不算多。以港龙中国地产（06968.HK）、金隅集团（601992.SH）为例，2019年它们的总土储分别为544万方、799万方。

意识到“粮草不足”的景瑞控股也加快了扩储步伐，2017年公司斩获23个新项目，相较于上年同期新增了13个项目。2018年则保持着上一年的拿地节奏，接连在北京、武汉、苏州等多座城市竞得22宗地块。

年报显示，2015年和2016年景瑞控股的拿地额共计96亿元，而时至2017年和2018年，景瑞控股拿地总价分别增至190亿元、151亿元。不过，2019年景瑞控股拿地节奏放缓，新增10个项目共耗资86亿元，不足2017年拿地金额的一半。

据财联社消息，今年4月举行的2019年度业绩会上，联席主席兼首席执行官闫浩坦言：“2020年我们还是希望多补充土地储备，景瑞的土地储备略微偏少，现在的土储还不能支撑2年的发展。”

因此，2020年景瑞控股定下了以上半年为辅、下半年为主的拿地节奏，以及全年90亿元至110亿元的拿地计划。据2020年中期报，景瑞控股斥资约25亿元新增5个项目，土地储备合计492万平方米。

下半年，景瑞控股拿地明显提速，并出现大手笔溢价拿地的情况。记者从公司官网和公开资料获悉，截至12月2日，景瑞控股落子常州、成都、扬州等地，将7宗地块收入囊中。

今年9月份，景瑞控股便因为大手笔拿地获得市场关注，当月11日公司在常州、重庆分获一宗土地，拿地总额高达27亿元，更是在11月下旬豪掷16亿元、溢价44%竞得扬州一宗地块。

据记者梳理，除景瑞控股未披露拿地金额的地块以外，截至12月15日公司拿地总额已达90亿元，超过了去年全年拿地总额。

不过，值得关注的是，虽然景瑞控股积极拿地后，公司总土储今年上半年已接近500万方，但是其权益土储仅有230万方，土储权益比（权益土储/总土储）低于50%。

借新还旧 配股偿还境外债

一方面是广纳土储的诉求，另一方面却是景瑞控股“捉襟见肘”的现金情况。

据Choice，2019年景瑞控股在手资金（包括受限制存款及现金）达137.5亿元，偿还94亿元短期借款后为43.5亿元。如果剔除受限制存款及现金，公司偿还短债后，其在手资金仅有13亿元。

在上述内容中，记者提到，截至12月2日景瑞控股今年拿地金额已达90亿元。也就是说，公司在手资金并不能满足其扩储的需求。2020年半年报显示，景瑞控股融资活动产生的现金流量为净流入，而经营活动、投资活动产生的现金流量均为负值，这意味着公司自身造血能力不足，只能举债投资。

景瑞控股今年共发行了两次美元债，共计4.2亿美元，其利率均高于12%。相对于规模房企，中小型上市房企的海外债利率并不占优势，比如力高集团（01622.HK）、当代置业（01107.HK）、大发地产（06111.HK）等，其海外债利率大多数高于10%。以大发地产为例，自2018年上市以来，其最高票面利率为13.5%。

而景瑞控股在11月份发行的一笔美元债，票面利率竟高达14.5%，创下其上市以来的新高。公告中，景瑞控股称拟将所得款项净额用于对其现有债务进行再融资即借新还旧。

为何借高息美元债偿还已有债务？此外，记者梳理发现，自2013年在香港港交所上市以来，景瑞控股海外债最低利率为7.75%。发债利息越来越高的原因是什么？就上述疑问，《中国科技投资》记者致函景瑞控股，截止发稿前，尚未得到回复。

除了发行更高利率的美元债去偿还旧债以外，景瑞控股还利用配股融资方式偿还债务。12月15日景瑞控股发布公告称，已完成1.39亿新股份配售，并拟将3.03亿港元所得款项净额用于偿还公司境外债务。

知名地产分析师严跃进认为，受“三道红线”的压力，景润控股在主动降负债。公司发行高利率海外债说明其对于偿还旧债较为迫切，而配股融资则是为了让公司财务更加稳健。

无论是借新还旧，还是专门配股用作偿还境外债务，均透露出景瑞控股还债的迫切。据Choice数据，自2017年起景瑞控股债务总额连年增长，今年上半年已增加至447亿。债务压顶的同时，近些年景瑞控股短期借款的比重有了明显的增加。自2016年起公司长短债比逐年下滑，2019年一度跌至1。而今年上半年该值有所改善，上升至1.2。

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