富力地产年销售目标两度落空 短债压顶迎广州城投“救急”

近753亿元的短债承压，富力地产近日迎来广州城投“解囊相助”。

1月4日，富力地产（02777.HK）发布2020年全年未经审核营运数据，公告称公司权益合约销售金额约达1387.9亿元。虽然该值相较于去年同期略有上涨，但与2020年1520亿元销售目标相比，富力地产仅完成既定目标的91%。记者注意到，这已是富力地产年销售目标二度落空。

业绩承压的同时，富力地产还面临着高企的短期债务。据富力地产2020年三季度报，公司短期债务（短期借款+一年内到期的非流动负债）约为753亿元，然而其货币资金仅为359.5亿元。这意味着，富力地产在手资金难以覆盖其短期债务，资金缺口高达400亿元左右。

为缓解资金压力，富力地产将旗下3家公司股权出质给广州市城投投资有限公司（下称“广州城投”）。企查查显示，广州城投实际控制人为广州市人民政府国有资产监督管理委员会，其经营范围包括投资管理服务、企业管理服务、资产管理等。

连续两年“爽约”销售目标

回溯富力地产这几年的销售额，再参考2020年最新数据，公司已经连续两年没有完成年度销售目标。

历年财报显示，富力地产2017年至2019年全年销售额分别为818.6亿元、1311亿元、1382亿元，完成既定目标的比例分别为102.3%、100.8%、86.4%。2019年销售目标落空后，公司便把2020年销售目标从1600亿元下调至1520亿元。然而事与愿违，富力地产仍没能完成销售目标。

记者注意到，近年富力地产的销售增速已呈现疲态。公司于2018年首次突破千亿规模，同比增幅达60.2%。2019年富力地产销售额同比增速显著放缓，相较同期微涨5个百分点，而2020年则进一步收窄至0.4%。

事实上，为冲刺销售目标，2020年富力地产不断在销售端发力来加速回款，并在12月下旬亮出了非常规动作。

据多家媒体报道，富力地产自去年12月23日起推出“富力25载员工感恩回馈”活动。在网络上广为流传的活动海报中，记者看到“最低75折、不限套数、免费更名”等三重优惠。

具体来看，此次活动时间从2020年12月23日起，截止于今年1月22日，如果在去年12月23日至28日购买且一次性付清全款，折扣为75折。活动对象为富力集团、全国及海外各分公司、子公司的员工，参与优惠政策的则包括广州、佛山、肇庆、桂林等多座城市项目。

富力地产推出“富力25载员工感恩回馈”活动，是简单的感恩回馈活动，还是业绩承压下倒逼的“自救”行为？就相关问题，《中国科技投资》记者致函富力地产，截至发稿未获回复。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，富力地产推出上述活动一方面可以快速回笼资金，加快销售速度；另一方面有助于公司业绩回升，增加现金流，减少负债压力，此外该活动也有利于实现员工福利。

知名地产分析师严跃进认为，富力地产通过内部方式销售，拓宽了公司营销渠道。同时也说明企业正面临着资金压力，销售回款的急迫性较强。“这个（活动）从企业本身来讲没有什么问题，只不过免费更名容易被认为是‘炒房’。”严跃进提醒道。

753亿短债压顶 广州国资解“近忧”

除销售端承压以外，富力地产还面临着高企的短期债务规模。据富力地产2020年三季度报，公司短期债务约为753亿元，然而其货币资金仅为359.5亿元。这意味着，富力地产在手资金难以其覆盖短期债务，资金缺口高达400亿元左右。

为纾解富力地产短期债务困境，广州城投施以援手。企查查显示，富力地产将旗下广州富景吉山房地产开发有限公司（下称“广州富景”）、广州圣景房地产开发有限公司、广州天力建筑工程有限公司等3家公司股权出质给广州城投。

记者从企查查进一步获悉，此番股权出质登记日期分别为2020年12月29日和30日，出质股权数额共计3.25亿元。截至1月5日，富力地产尚未披露上述股权出质细节。而据市场消息，富力地产在3家公司所持有的全部股权均将出质给广州城投。

值得关注的是，此次股权出质中还包括一家刚成立不久的公司。企查查显示，广州富景成立于去年8月19日，其中富力地产持股50%，而剩下股份由广州合景控股集团有限公司（下称“广州合景”）持有。广州合景法定代表人为孔健涛，即合景泰富集团（01813.HK）执行董事。

公开资料显示，广州合景开发建设的是广州市天河区珠吉街吉山村全面改造项目，总投资金额约206亿元。

上述专家谢逸枫表示，无论是降价售房，还是出质子公司股权，实际上都是房企“自救”的表现。“富力可能还会清理一些不要的负资产，（比如）土地项目或者楼盘，接下来可能会有联合开发或者合作拿地的举措出现。”谢逸枫补充道。

事实上，这并不是富力地产首次“减负”行为，早在去年11月公司便甩卖了旗下物流园项目七成股权。

根据2020年11月9日公告，富力地产将广州国际机场富力综合物流园（简称“富力物流园”）70%权益转让给黑石集团，涉及金额达44.1亿元。公告显示，此次交易完成后，富力地产预估获得15亿元的出售收益，其拟将合并事项所得款项净额用于降低负债及用作集团的一般营运资金。

富力物流园官网显示，公司创建于2007年，所拥有的项目总占地1470亩，规划总建面积达142万平方米。

除接连转让子公司权益以外，富力地产在去年10月还完成配售2.57亿股份，此次配售所得款项净额为24.98亿港元。富力地产称，拟将配售所得款项净额用于偿还公司境外债务。

虽然“卖子”、配股能解决“近忧”，但是富力地产的“远愁”何解？2020年三季度报显示，富力地产债务总额增幅有所减缓，仅为3%。不过，富力地产债务规模仍处于上升态势，面临着逾3500亿元的债务。富力地产如何摆脱资金困局并调整债务规模，《中国科技投资》将持续关注。

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