房企融资“生死劫”

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第一条：保住本金最重要。第二条：永远不要忘记第一条。——沃伦·巴菲特

“现金流”正成为横在房企规模与野心上不可跨越的“劫数”。在融资渠道逐渐收窄的背景之下，现金紧缺的房企不得不“勒紧裤腰带过日子”。

有数据统计显示，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。一方面，房企“钱囊”日渐干瘪；另一方面“减粮”已经成为部分房企的“主旋律”，全国大规模土地流拍成为融资难下的“投影”与“反射”。

据诸葛找房数据统计，截至今年8月20日，全国共流拍土地1761宗。其中，一线城市共流拍土地14宗，二线城市流拍土地333宗，三线城市流拍土地1414宗。各家机构统计数据有所出入，但矛头都指向不断增长的流拍率。据中原地产数据统计显示，今年1-7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

屋漏偏逢连夜雨，在钱少、减仓的情况下，房企融资又释放出收紧的信号。8月20日，据媒体报道，福建、浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备，已过审的信托可发行。虽传闻已被辟谣，但是对房地产领域融资形成重要的风险警示。

“中国房企的下半年将会是‘生死攸关’的现金抢夺战，如果很多房企不能在短时间内回笼现金，将会出现财务困境或者崩塌。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受凤凰网房产记者采访时表示。

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“勒紧裤腰带过日子”

对于开发商而言，资金无异于贯通全身不断流动的“血液”，土地则寓意着开发商的寿命。如果血液不回流，企业将缺少生存的根本，而融资就如同“输血”。

作为资金密集型行业，就房企现有融资途径来看，融资方式主要有银行贷款、境内发行公司债券、境外发债、股权融资、非标融资等。2016 年“930”政策以来，房企多元化融资渠道不同程度上受到了限制，此轮调控可谓房企融资史上最严。

“前两年的去库存和三四线城市的棚改货币化安置将楼市推向了新的高点，推高了房地产市场可持续发展的风险，当然过高的房价也是其中之一。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜道出了房企融资收紧的原由。

据同策研究院监测数据统计，2018年7月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计541.21亿元。其中，前7月融资金额相当于2017年下半年融资体量。此外，据国家统计局数据显示，2018年上半年，房地产开发企业国内贷款同比下降7.9%。

一方面，银行对房企信贷申请的门槛和监管进一步收紧，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。另一方面，伴随着不得将信托资金违规投向房地产领域的规定出台，以委托贷款、信托为代表的房地产非标融资正在减少。此外，各渠道融资成本提升，而房企融资诉求依然较强。

房企融资成本及诉求走势 数据来源：wind、方正证券

在融资难的背景下，在公司债、银行贷款等传统的融资方式受阻之后，房地产行业已经成为股权质押比例高的“高危区”。

8月8日，泰禾集团公布收到控股股东补充质押股份的公告。公告显示，泰禾集团第一大股东泰禾投资对所持有的450万股办理了质押手续，用途显示为补充质押。事实上，在此之前泰禾已经分别在7月2日、7月12日、7月19日和7月27日进行了股权质押。

泰禾只是房企通过股权质押进行融资的一个缩影。wind数据显示，截至7月25日，已有银亿股份（83.11%）、泛海控股（71.83%）、新光圆成（67.93%）、九鼎投资（67.22%）、皇庭国际（64.18%）、粤泰股份（63%）、财信发展（61.06%）、粤泰股份（63%）、海航基础（60.10%）、阳光城（60.05%）等15家房企股票质押比例超过50%。

除了融资规模减少之外，压力也随之而来。据凤凰网房产了解，7月仅仅一周时间，包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10余家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计，中止发行债券累计金额接近500亿元。7月12日，上交所披露的信息显示，保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态变更为“终止”，这成为央企融资遭受重创最为典型的一例。

2018年上半年，受《资管新规》落地影响，境内银行贷款监管趋严，融资总额骤降，致使海外银团贷款的再度“复出”，让房企背负上了过高的融资成本，7月份境外发行的公司债利率均超8%。

方正证券发布研究报告显示，从各渠道融资申请难易程度上来看，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低；房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已基本停滞。

随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，中小房企面临“生死之年”。中弘股份8月9日晚公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为50.33亿元，全部为各类借款。为了疏解资金难题，中弘股份今年出售全资子公司如意岛公司 100%股权。

“下半年房企整体的融资环境仍然不容乐观。一方面，金融机构对于房企的合作选择更加谨慎，融资资源会更倾向于龙头企业集中。另一方面，全国范围内住宅调控持续，或面临调控进一步升级，这将给传统以住宅开发销售为核心业务的开发商带来更加严峻的周转风险，而一些激进型房企目前的财务指标也给自身房企信用资质打上了问号。”国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事张平称。

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“减仓放粮”

由于政策及融资环境收紧加上限价严格，纵然中央历经几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，减仓成为房企的无奈之举，具体则表现在不同于2016年及2017年“地王”频出，2018年土地市场上演连环“流拍”戏码。

8月10日，太原推出热点区域8宗黄金地块，总面积约82.71万平方米，起拍价合计130.82亿元。这场曾经被业内人士预估会拍出今年太原最高楼面地价、土地单价“地王”的“史诗级”土拍，最后以全部流拍收场。其中，六幅地块无人报名，另外两幅地块由于开发商的出价与起拍价悬殊太大而未能成交。

无独有偶，8月13日,济南市章丘区19宗土地迎来挂牌竞拍。其中,8宗土地流拍、10宗土地底价成交,另一宗成交时溢价率仅为3.6%。同天，广州资源交易中心共出让五宗住宅用地，总出让面积达19.38万平方米。一宗地块以底价成交，两宗地块略高于底价，溢价率未超过1%，剩余两宗地块的溢价也在10%以内。

2014-2017年间，为了保持资金充足，房企多采用与金融机构联手的方式，“曲线”拿地。2017年8月8日，万科+平安联合体以总价18.055亿元及高达44%的自持面积，获得北京海淀区翠湖科技园地块开发权。2016年，龙光地产以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区的一块“地王”，其背后的合作伙伴包括浙商银行和平安大华基金，这种情况在政策趋严的2018年有所减弱。

受房地产调控、限价政策的影响，遭遇融资难、去杠杆压力，以及销售回款乏力的房地产企业渐趋理性，流拍、底价成交、低溢价率、整体拿地节奏较去年有所放缓已经成为今年土拍市场重要特点。

Top10房企2014-2018年1-5月区间新增土地面积及占比

“主要是资金紧张，加上政策不允许投资性需求，今年大家都在控制拿地节奏。”一家大型房企北京公司的拿地负责人告诉凤凰网房产记者，除了几个大城市刚性需求很强外，其余城市如果政策趋严的话，楼盘去化压力很大。

据某研究院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%；二线城市同比下降7.5%；三四线城市同比下降18.1%。

除了融资受限让部分企业没办法参与投标之外，黄立冲表示，土拍市场遇冷的重要原因是因为房企在收缩战线“‘春江水暖鸭先知’，房企融资面临困境，现在主要是回收现金，虽然现在还没有到‘要钱不要货’的程度，但是部分企业已经意识到如果现在还拼命扩大规模的话那就很危险了。”

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“求生渠道”

融资渠道逼仄，还债压力迫近，还债高峰、高负债正在成为压垮房企的最后一根“稻草”。在规模与利润的争相竞逐之下，大房企谋求速度和规模，中小房企需要生存，皆需要充足的现金流。环境趋严之下，如何实现快速“输血”？

“一是加快周转和去化并减少资本性开支来改善现金流，二是加强同行间合作抱团取暖和向境外融资。”柏文喜为房企开出了两道“药方”。

事实上，行业规模化优势持续凸显的背景下，行业集中度进一步提升，行业寡头时代来临。

据统计，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家；合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%。其中，据亿翰智库统计数据显示，碧桂园、恒大、万科分别以4124.8亿元、3040.9亿元、3021.8亿元分别位列2018年上半年品牌房企销售业绩排行榜前三位，1000亿以上超级阵营共7家，销售额增速为32.5%。

2018年1-6月中国典型房企销售金额前十  

数据来源：亿翰智库

亮丽报表的背后，除融资收紧之外，房企的债务水平也攀升至了历史高位。海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，负债规模之大史无前例。

“开发商加速转型为拥有可持续性创造现金流能力的运营模式，代替当前高周转的模式，是根本解决之道。”对于未来房企的融资情况，华北区研究部总监曹化行认为，第一，银行开发贷款方面对房企资质要求越来越高，龙头型企业和国有背景企业仍有较为明显的获取贷款的优势，中小企业将可能受到较大限制，部分操作灵活的地方性小银行可能成为开发商未来开拓的重点渠道；第二，供应链金融、商业物业收购、城市更新等项目方面仍有发展的空间；第三，资产证券化发展迅速，发行规模不断攀升，各大开发商纷纷进军的领域之一，预计该领域仍将有较为快速的发展。

在“钱袋子”收紧、负债濒临“天花板”、“粮食”减少、补仓趋难的情况下，房企应该如何 “渡劫”，大概是所有房企值得思考的问题。

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