恒基讲政治

编者按：纵观当下的内地房地产市场，在经过长达3年的政策调控后，楼市转向平稳，内地房企保持谨慎，收缩战线，港企却加快布局节奏。风财讯以港企为透视横切面，借此解析此次港企翻身战的布局策略和思考。

来源|风财讯 作者|黄小妹

恒基地产似有“杀回马枪”之势，开始转向内地楼市，为此最近的“出借”和“捐赠”成了绝佳的示好之意，为恒基的回归铺平最后一块砖。

今年以来，恒基地产以近70亿元拿下北京孙河、合肥滨湖区共三宗住宅用地。

有观点认为，像恒基地产如此豪掷内地住宅用地并不多见。大多数港资房企均布局上海、杭州、大湾区等区域，且都是以争夺城市代表性项目为主。

直到2017年，恒基地产撤资内地的声音不绝于耳。为何却在两年后，内地楼市发展不甚明朗之际，恒基地产再次攻入内地？恒基地产征战内地楼市，是否坦途一片？

1 

“杀回”内地

今年5月，新当家人李家杰在接棒恒基地产内地业务后，恒基地产未来将加码内地业务的战略愈加清晰。

基于上述战略，不到一年的时间里，恒基地产接连斩获北京、合肥共三宗地块。

5月28日，恒基地产以30.2亿元的总价爆冷摘得北京孙河住宅地块，溢价率23.3%，6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。

6月25日，恒基地产与旭辉集团通过各自属下子公司共同合作开发一宗合肥市滨湖区住宅用地。恒基地产拥有该项50%权益。总规划建筑面积达约11.9万平方米，土地代价约为17.31亿元。

9月12日，恒基地产+北京天恒置业集团联合体以24.25亿元总价拿下北京孙河住宅地块，溢价率仅1.51%。

事实上，自2018年以来，恒基地产地产一改往年“撤出内地”的标签，积极布局内地楼市的动作强烈。 

战略层面，2018年年报中说，“本集团将继续于一线及极具经济增长潜力之二线城市物色发展项目，务求扩大土地储备。”

2018年，恒基地产以不同方式在内地市场新增5个项目。恒基地产与九龙仓共同开发一幅位于广州市白云区的住宅用地，恒基地产拥有该项18%权益。恒基地产以约4.25亿元，向北京鸿坤集团取得深圳市南山区一个城市更新项目的50%权益。恒基地产与中南建设、旭辉控股共同开发一幅位于苏州市高新区的住宅用地，拥有该项目约35%权益。恒基地产与中粮地产、天恒置业、旭辉控股共同开发一幅位于北京市顺义区的商住用地，拥有该项目约24.5%权益。恒基地产与华润置地、首创置业、中海地产、保利发展及旭辉控股合作，共同开发一幅位于广州市增城区的住宅用地，拥有该项目10%权益。

相比往年，2019年以来，恒基地产的内地土地储备有所提升。2015年-2018年及2019年上半年，在内地的土地储备中，恒基地产的自占可建楼面面积分别约为1084万平方米、845万平方米、329万平方米、297万平方米、362万平方米。

值得关注的是，从恒基地产“杀回内地”的布局上看，恒基地产格外青睐内地的住宅物业与一线城市。

2019年年中报告显示，截至2019年6月30日，恒基地产内地土地储备中住宅物业占比高达72%。

来源：恒基地产2019年年中报告

此外，上述恒基地产的土地储备共分布于内地的13个城市，恒基地产在北上广深四座城市的土储共688万平方尺（约合76.44万平方米），北京的土地储备79万平方尺（约合8.78万平方米）。

来源：恒基地产2019年年中报告

对于恒基地产布局一二线城市及住宅领域的背后考量，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，港资房企属于战略与财务稳健型企业，在不看好整体市场和融资环境及后市的情况下，必然会将项目与投资布局调整到去化风险较小的一二线核心城市和无需长期恋战、可快速套现的住宅业务上。

至于内地房企对恒基地产带来的竞争压力，优淘城总裁薛建雄表示，恒基地产会跟国内较大的私人地产公司合作，借用当地高效和专业，发挥自己的低成本资金优势，优质商办可能会自己全资做。

2 

频繁示好

积极布局内地的同时，恒基地产大手笔“捐地”、“出借土地”的善举亦引发了市场联想。

9月26日，香港地政总署发布公告称，拟收回784幅私人土地，推动发展香港北部新界的新发展区。港媒报道称，此次回收涉及恒基地产的土地占近1/7，约合9.3万平方米。

对此，恒基地产发言人表示“乐意配合”。

据统计，截至2019年6月底，恒基地产在新界拥有4590万平方英尺，约合460万平方米的农地，位居香港四大地产商首位。也就是说，恒基地产此次涉及的土地面积，相当于其新界土地总面积的2%。

此外，恒基地产积极出借地块，解决基层家庭的住房需求。

恒基地产响应《施政报告》的土地政策，其于11月2日正式宣布借出一幅位于元朗锦田锦上路江夏围约42.8万平方呎的土地，预期可供兴建约2000个组合屋单位，供正在轮候公屋的劏房户及低收入家庭入住，目标希望7年内可惠及近一万个家庭，共约4万人，为香港历来最大的社会房屋项目。

对此，优淘城总裁薛建雄认为，恒基地产“捐地”、“出借地块”等善举，公众和政治层面肯定会有好处，使得恒基地产的信认度更高。“现在内地很多是综合地块，定向转让。有政府和公众的信认就能拿到更低的地价。”

3 

坦途一片？

恒基地产在内地楼市发展不甚明朗之际，再次攻入内地亦有天时地利的机遇。

柏文喜表示，房地产行业的盈利首先是来自于行业周期形成的资产差价收益， 其次才是产品溢价能力。但是要获取资产的行业周期性差价，就要有雄厚的资金实力来较长时间持有资产以跨越行业周期或者周期的一些阶段，而资金正是港企的优势。港企也经历了成熟市场多个周期的历练，比较善于逆周期操作，在行业下行期拿地、上行期出货以赚取最大收益。

柏文喜进一步分析，目前行业形势不明朗，企业入市犹豫，融资困难，出货压力极大，正具备行业盘整与下行期特征。正是港企携资金优势卷土重来大举入市拿地和并购重组的好时机。另外，内地市场容量极大且经济发展较快，市场基础稳固和坚实，需求持续增长，对优质物业的吸纳能力很强，这也是港企大举入市的契机与原因所在。

不过，占尽天时地利的恒基地产，“人和”因素或许将会成为其掣肘。

据香港一位知名开发商分析透露，港企在用人策略上趋于保守，拿恒基来说，其在内地的团队仍以港人为主，由于文化背景、市场环境、管理模式等方面的差异，在香港的优势在内地反而吃不消，因此恒基在国内的很多项目进展受阻，这也是其他港企在内地发展遇到的普遍问题。

从目前情况来看，恒基地产似乎有所改变，选择与内地房企合作谋发展。

比如，恒基与旭辉、碧桂园、龙湖、富力及凯德中国等房企均有合作往来。

恒基地产在2019年年中报告中亦指出，集团继续加强与内地房地产开发商合作发展住宅项目。以集团品牌信誉、管理经验及财务实力，结合当地发展商的市场信息、开发效率及成本优势，让发展项目回报进一步提升。

同策研究院总监张宏伟认为，恒基拥抱内地房企是一个优势互补的策略。一方面，港企在资金上有融资成本低的优势，但在营销管理上水土不服；另一方面，内地房企有拿地及资金需求，同时兼具效率运作。双方合作可以满足港企在内地城市的布局扩张，提高开发、销售及运作效率，内地企业也可以获得拿地及资金利好，实现互利共赢目的。而资产出售则系企业战略方面的考量。

选择与内地房企抱团，是恒基地产的撬动内地楼市的策略之一，不过想要想拓展内地楼市，恒基地产或许还要继续“自我革命”。

国泰君安证券认为，恒基地产缺乏短期增长动力，维持“中性”投资评级。恒基地产2019 年上半年核心净利润同比大幅下跌 51.6%至6,702 百万港元，主要是由于房地产开发业务大幅下滑所致,业绩低于预期。

完

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