编者按：他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。
来源|风财讯 作者|侯燕婷
成立于1997年的广州，粤系房企方圆，一贯低调。唯独今年，频繁活跃于招挂拍市场，还一举在广州拿下4个旧村改造项目，涉及旧改面积达265万㎡。
10月28日，方圆以底价53890万元拿下广州南沙2019NJY-13地块，楼面价1.1万元/㎡。根据要求，该地块成交后30天内与南沙街东瓜宇村民委员会签订开发协议。而早在6月15日，方圆以35.7亿金额拿下东瓜宇村旧村改造项目。
2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式落地，大湾区成为房企的布局要塞，而这与方圆2017年定下的企业战略“聚焦广东省，深耕大湾区”不谋而合。
立足广州，方圆或将大展身手。
地产主业：十年起伏，聚焦收敛
2006年，方圆曾经试图走向全国，以扩大规模，为上市做准备，陆续在常州、昆山、苏州、成都、海南等地落子。因为“水土不服”，尽管项目销售情况不错，方圆集团执行总裁徐珺在接受采访时却表示，“做得还是比较辛苦”。
2007年，方圆准备在港交所上市，聆讯已经通过，不料遭遇2008年的金融危机，便就此搁置。
放弃上市计划，方圆也改变策略，立足广东，深耕广佛。2013年，方圆调整企业战略为“聚焦广东省，深耕珠三角”。2017年，意识到粤港澳大湾区上升为国家战略后，方圆将企业战略再调整为“聚焦广东省，深耕大湾区”。
“战略调整后，我们的战略方向就是希望方圆未来能够做到湾区领先。所谓领先并非成为湾区龙头，而是在湾区有一定的市场份额和品牌知名度。” 方圆集团执行总裁徐珺近期接受媒体采访时透露了企业最新的销售目标，“在此战略方向下，2022年，方圆销售额争取达到500亿元。”
据悉，在“聚焦广东省，深耕大湾区”的企业战略之下，方圆重点布局的粤港澳大湾区已进驻广州、深圳、珠海、佛山、惠州、江门、肇庆、清远、湛江等城市。目前，方圆在粤港澳大湾区有4个区域公司，分别是广佛肇区域、粤西区域（粤西总部在江门）、粤东区域、及南沙。
公开信息显示，广州市方圆房地产发展有限公司2018年销售额为263亿元，销售面积229万㎡。克而瑞数据显示，2019年前10月，方圆全口径销售金额为188.9亿，排名第97位。
其实在2018年，徐珺在接受媒体采访时，表示方圆“2020年冲刺实现500亿销售目标”，而今年对外则改为“2022年争取达到500亿销售额”。可见，在严峻的市场环境下，方圆欲扩大规模，是极大的挑战。
谈及如何布局500亿市场，徐珺指出，“我们内部有个控制标准，大概来说，招拍挂占三分之一，收并购占三分之一，城市更新占三分之一。”这大概就是今年，方圆在广州旧改市场加速步伐的原因。
十年磨剑 探路旧改谋突围
公开信息显示，自2010年起，方圆就开始进入城市更新蓝海，至今合作开发10个旧村庄，改造5个旧工厂。目前，除了广州，方圆在珠海、惠州都有旧改项目。据凤凰网房产广州站此前报道， 1月17日，方圆集团与美林基业合作获得海珠区新市头村旧改项目，总投资4.56亿元，改造范围内总建筑面积8.1万㎡。新市头村旧改范围不大，但寸土寸金，作为中心城区，这里邻近广州最繁忙的地铁3号线，商业、文化配套成熟，人流密集，新房价格已近9万/㎡。3月14日，方圆以23.98亿拿下荔湾区鹤洞村旧村改造项目，规划总建设量62.19万㎡。鹤洞村，是广州中心四区最大的居住板块广钢新城的组成部分之一。“经过9年多的时间，才到今天这一步。” 鹤洞经济联合社社长梁健荣介绍，早在2009年，荔湾区政府启动鹤洞村更新改造项目，直到2013年广钢新城控制性详细规划获批，鹤洞村才迎来“三村一厂”整体改造的机遇。从2009年开始介入，方圆花了近10年来推动鹤洞村旧改，2018年12月18日广州市更新局批复的《鹤洞村更新改造实施方案》才正式公开。据悉，鹤洞村拆迁补偿安置协议签约率达到80%，才能开拆，目前，项目还没传出动工信息。而同样在3月14日签约富力的陈田村旧改项目，目前一期物业拆除基本完成，日前已奠基。6月15日，方圆成为东瓜宇村旧村改造项目合作企业，该村位于南沙最为繁华的金洲商圈，旧改面积为38.17公顷。7月23日，广州方圆联合上海升龙拿下广州番禺沙溪村旧改项目，改造总投资高达200亿元。沙溪村的旧改总面积为196.98万㎡，堪称“番禺第一大旧改村”。在白云区大罗村，方圆集团为村庄改造和产业升级设计初步方案规划，今年4月3日，大罗村更新改造服务中心已正式启用。在从化太平村，今年2月，方圆集团与太平村村社干部、村民代表召开了城市更新宣讲晚会。值得一提的是，10月13日，方圆还参与佛山桂城三山北区旧改合作企业竞选，但最终失手败给广东中山一家小型房企。公开资料显示，2018年，方圆集团成立广东方圆城市更新投资有限公司，专业从事城市更新业务。据方圆集团执行总裁徐珺透露，方圆城市更新集团集中负责广佛肇的城市更新工作，对其他区域公司管理的城市更新项目，则在技术上提供支持性指导。另外，2019年8月8日，方圆与合景泰富签署了粤港澳大湾区城市更新项目战略合作框架协议。此前，双方合作开发项目的建筑面积已超过200万㎡。目前，方圆还没有比较成功的城市更新项目为人所知，今年签约4个旧村改造项目，或需静观其表现。东方意象延伸 生活服布局多元化
作为百亿房企，目前方圆集团都没有上市，但其多元化业务表现可圈可点。物业公司方圆现代生活服务于2015年11月在新三板成功挂牌上市，而方圆房服集团2017年11月登陆香港联交所，是国内第四家上市的房地产综合服务商，日前已申请转往主板上市。
2018年，徐珺在方圆集团2019年品牌发布会上表示，方圆集团提出要从“现代东方建筑与生活的研发商”向“现代东方生活服务商”转型。据悉，方圆集团目前涉足领域包括房地产开发、金融服务、房地产服务、教育、医养健康等板块。
2015年，方圆现代生活开始做“保险入社区O2O”项目，在广州白云荷塘月色小区引入业主车险咨询服务。同时，构建智慧社区、开发优家园社区APP，实现线上线下商务服务一体化。
目前，方圆现代生活是一家集物业管理服务、全链条孵化服务、社区商务服务等于一体的产业集群公司，创建了包括方圆东方管家、方圆现代科创、方圆万鹏孵化器等大小9个知名企业品牌，初步实现了公司集团化、多元化扩张的趋势。
方圆房服集团是方圆地产旗下的专业房地产服务机构，主营业务为一手房地产代理及专业策划咨询、二手房地产交易及商业招商运营管理、渠道资源整合及一站式综合服务。方圆房服能够帮助开发商加快销售去化，截至2019年6月30日止，公司已为166个项目提供代理服务，服务范围覆盖了大湾区大多数城市。
2019年上半年，方圆房服录得收益约1.28亿元，同比增长41%；录得拥有人应占溢利为832.4万元，同比增长85%。
在当前存量房时代，稳健的方圆或也难通过拿地增土储的方式扩大规模，在城市更新和多元化业务上发力，可能是方圆寻找的新出路。
【推荐阅读】点击图片即可阅读