3亿元ABS终止，融创长租依旧释放扩张信号

来源|风财讯 作者|黄小妹

融创长租公寓资产证券化之路并不是一帆风顺。

11月14日，据上交所披露显示，国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划，项目状态更新为“终止”。该项目为资产支持证券-ABS，拟发行金额3亿元，发行人为融创间接子公司合肥万达城投资有限公司，承销商为国都证券股份有限公司。

今年5月24日，上交所就曾披露过融创的该笔融资。彼时资料显示，专项计划承销商/管理人为国都证券股份有限公司，项目状态为“已回复交易所意见”。然而仅过半年，融资便进入“终止”阶段。

对于此次资产支持证券-ABS终止的原因，风财讯致电国都证券股份有限公司工作人员，其表示：该项目并未发行，不知情终止原因。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，上述资产支持证券-ABS被终止的原因，有可能是不符合交易所的备案条件。“比如底层资产存在瑕疵、风控措施不到位、交易结构的问题等等。被终止的话，说明这些方面是存在硬伤的。”

房地产与金融资深评论人黄立冲则表示，上述资产支持证券-ABS与融创的债务水平过高、发行的ABS资产质量有问题有关，上交所担心以后这个专项计划会有后续问题。

1 

扩张的信号？

事实上，此次3亿元ABS计划落空，融创失去了一笔不小的债券融资。不过，启动资产证券化的背后，折射出的是的融创布局长租公寓的决心。

2018年1月，融创战略投资链家自如，收获未来的财务回报的同时，由此开启了融创在长租公寓领域的卡位布局。在此前，融创还投资入股了自如的母公司链家。

2018年3月初，上海融创商置有限公司与盛煦地产签署战略合作协议，发起国内首只存量资产并购基金，其中双方各占50%权益。该项存量资产基金的应用范围包括长租公寓。

2018年3月底，孙宏斌在融创中国2017年公司业绩会上表态，自己也在观察长租公寓，在看有没有合适的机会涉足，并透露公司有专门的团队研究长租公寓。

2018年7月，融创东南区域正式发布其长租公寓品牌名称“zhuzhu”，中文名“住住”意味着，融创的长租公寓试水从东南区域率先开始，而杭州成为融创长租公寓的第一个公开试水城市。

融创东南区域首席品牌官张小磊及相应负责人曾对媒体表态，融创东南区域所属的杭州、合肥将落地长租公寓，定位中高端，“不走量”，做中国长租公寓领域的奔驰。杭州数量达约400套，合肥滨湖新区项目房源数量达700余套。

2018年3月，融创上海区域的长租公寓产品将被命名为“心地”，落地的第一个项目为上海融创香溢花城，价格定位为2万月租金以上。该项目为涵盖商业、住宅、酒店、写字楼等多业态的综合体。融创上海区域同样采取“不走量、做高端”路线。

有观点认为，融创东南区域和上海区域推出的长租公寓但仅为区域公司产品，也仅在个别融创自有项目运营，并未升级到集团层面。只是孙宏斌派出的先遣探路部队，以此断定融创“进军”长租公寓可能还为时过早。

市场亦有声音表示，从未有资产证券化动态的融创长租公寓，此次启动ABS融资或许向外界释放了“寻求资金扩张长租公寓”的信号。

2 

打破“不盈利”魔咒？

如果融创是选择在当下扩张长租公寓业务，或许融资收紧的行情对融创来说并不友好。

2017年曾是长租公寓和金融资本的蜜月期。当年，不仅保利发行了首单租赁住房类REITs，建行等银行也支持开发商租赁业务。

但到了2018年下半年，这一盛景不再。据了解，2018年多家房企的租赁融资被叫停。包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。

数据显示，仅在2018年四季度，超7家企业的租赁专项债券被叫停，总规模超200亿元。今年3-5月，房企曾迎来一个融资窗口期，但即便如此，能够获得租赁融资的也不多。仅有万科等租赁融资获批。

进入今年5月份，监管层收紧了房地产的整体融资。5月17日晚间，银保监会下发23号文，精准狙击房地产信托和其他非标融资；6月初，市场传言部分房企公开市场融资受限，包括债券及ABS产品；随后在陆家嘴论坛上，监管层又直指房地产金融化的风险。

融资难，无疑会成融创长租公寓扩张的阻力之一。不过，在业内看来，开发商布局长租公寓本身充满了挑战。

黄立冲表示，开发商做长租公寓失败率会大幅度提高，公寓运营效率和回报率不高。

黄立冲进一步表示，长租公寓要求很细、要求成本节约、要求持续运营，是非常繁琐的工作。开发商往往不是一个企业，是一些项目公司，不大讲究总部对子项目的持续运营监控。同时长租公寓运营实重运营、轻资产的商业模式，然而开发商是重资产，轻运营，注定会失败，而且失败率会非常高。

融创已经从试水长租公寓进行到了资产证券化阶段，至于融创如果获得资本加持后，又将如何推进长租公寓，融创能否打破长租公寓长期不盈利的“魔咒”，风财讯将继续保持关注。

完

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