编者按：他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。
来源|风财讯 作者|谢嘉育
近日，深圳龙岗区城市更新和土地整备局拟确认，龙城街道黄阁坑工业区南片城市更新单元片区二的实施主体，由深圳市碧海投资发展有限公司作为开发主体。工商资料显示，该公司为京基旗下子公司。
房改20余年，更是深圳房地产市场波涛汹涌的二十年。在这块沃土上，不仅孕育出了万科、招商蛇口、华润置业等多家叱咤中国地产圈的大型房企，还孕育出了一批根植本地、以城市更新项目为主的中小型房企，京基集团就是后者之一。
京基地产的地标雄心
京基集团在1994年投身风起云涌的改革开放建设，当年12月，深圳市京基房地产开发有限公司注册成立。1995年，京基集团开发了第一个住宅项目——金梅花园。3年之后，京基集团开发的碧云天，成为深圳楼市第一个岭南风格的住宅典范。
如今，京基的产品线已经由单纯的住宅项目发展到集写字楼、酒店、高尔夫、物业及餐饮等产业。
京基100城市综合体项目是京基集团花费近五年打造的重点项目，主楼高441.8米。京基100在建成之时是深圳第一高楼，至今仍然是深圳仅次于平安金融中心的第二高楼。
京基100所在的片区——蔡屋围，是京基旧改的一个重大布局。除了京基100，京基还计划在蔡屋围建设新的地标，与蔡屋围股份公司一起，共同推动新一轮城市更新。
2012年7月，蔡屋围股份公司委托京基地产作为蔡屋围城市更新统筹片区项目的申报和实施方进行申报立项。
2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被市规土委列入当年深圳市城市更新单元计划第一批计划，成为深圳市、罗湖区两级重点城市更新项目。
2019年，深圳市政府将蔡屋围项目列为今年重大项目，而罗湖区政府要求加快拆迁签约，争取2019年内实现项目动工，并确保先签约的业主能早日回迁。
今年5月上旬，京基地产与蔡屋围股份公司正式启动城中村私宅物业的签约工作，并计划2019年内实现项目动工。
未来，在蔡屋围片区，晶都酒店地和寰宇大厦地块或将分别矗立海拔高度700米、海拔高度642米的新地标。蔡屋围片区或将被打造出深圳市的地标性建筑群。
如果一切进展顺利，京基地产作为深圳城市更新重点片区的操盘手，必与罗湖这个深圳最早，如今也是最老的中心城区一同再现辉煌。
除了蔡屋围，京基还意向启动多个城市更新项目，如罗湖布心村水围村、水贝村、湖贝新村、大围村、梅富村、京基木棉湾旧改、长源村旧改等。有数据称，京基预计未来的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上。按照市价，货值则或约达4000亿元以上。旧改之路挑战巨大
深圳稀缺的土地条件，自然而然地培养出了京基等这样以旧改安身立命的房企。
但是，旧改涉及拆迁补偿，前期投入巨大。旧改项目拆迁和建设均由房企承担，如果项目开发进度缓慢，拆迁的成本只会越来越高，房地产本就是资金密集型的产业，旧改更甚。如果旧改房企销售不畅，或者缺少融资渠道，将面临不小的资金压力。
以京基木棉湾旧改项目为例，京基地产早在2012年即已签署了龙岗区木棉湾城市项目的合作协议，但是直到2017年3月下旬才开始启动拆迁补偿签约。但项目至今未见突破性进展。该项目待拆的农民自建房又多又密，分户多，签约进展比较困难。
此前曾有记者探访木棉湾城市更新项目，一位拆迁居民称：“京基地产城市更新的进度太慢，摊子铺得很大，又很早与社区、村集体签署合作协议，资金限制让其难以快速推进拆迁补偿与更新改造，但是这些城市更新项目又签署了较长期限的合作协议，不能更换实施主体，于是更新改造周期一直拖延。”
京基地产曾坦言，拆除重建类的城市更新项目的开发时间受多项因素的影响而变化，从签订合作协议到项目建设完成，周期一般为5—8年。
然而，深圳的诸多旧改项目，建设周期动辄需要上十年。这对同时推进多个旧改项目，而在售新盘却又不多的京基而言，将会面临很大资金压力。
以京基地产试图在蔡屋围区域打造的两栋超高层大厦为例，按京基100大厦造价计算，这两栋大厦将耗资超过100亿元，这还未算入拆迁补偿的费用。
公开资料显示，2015年、2016年、2017年，京基集团总资产分别为494.78亿元、538.89亿元、520.44亿元；总负债分别为296.69亿元、325.73亿元、319.92亿元。
2015年、2016年、2017年京基集团实现营业收入分别为95.69亿元、129.77亿元、85.19亿元；实现归属于母公司股东的净利润分别为15.14亿元、8.54亿元、2.87亿元，呈现逐年下滑趋势。曲线拿地与融资
对于京基而言，要做好旧改项目的推进，离不开资本上的运作。
2019年10月15日，康达尔集团发布公告称，控股股东京基集团已完成有关深圳市京基时代实业有限公司100%的股权转让。至此，京基集团及其一致行动人共计将持有康达尔71.5%的股份，到2019年5月8日，京基集团已将持有的康达尔的股份100%质押。
公告显示，康达尔聘请京基集团旗下京基地产为自建楼盘山海上园二期2、6、7栋，以及山海上园三期、四期开发建设提供全过程综合管理服务及全案策略营销与销售服务，可售建筑面积约33万平方米，货值上百亿元。
除了康达尔，京基集团还曾接手17.83%酷派股权，跃升为酷派第一大股东。酷派主要资产为位于深圳南山区的酷派信息港城市更新项目，由酷派与星河控股以4:6的分成比例合作开发；以及东莞松山湖的500亩产业基地，总建筑面积约66万平方米。
京基的强势并购，旨在谋求丰厚的土地储备，扩宽融资渠道，甚至谋划借壳上市。
京基集团创始人陈华之子陈家荣曾公开表示，自己正尝试协助集团获取更低的融资成本和融资渠道，让房地产主业得到更多的灵活性和流动性。
然而，截至2018年底，京基集团合并报表货币资金账面余额为77.17亿元，母公司货币资金账面余额为26.97亿元，资金情况并不十分乐观。
京基集团所持项目多为旧改项目，难度较大，成功孵化时间难以确定，旧改之路该如何推进，还需要多多思量。
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