日本TOD：城市枢纽站点如何再开发？

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- 日本TOD案例 -

对于城市来说，高速的发展难免会面临原有城市设施和产业关系的老化。而城市中心区域更是容易被新城逐渐替代——特别是那些缺乏生活元素的场所，极可能导致夜间空城。因而，老城重要的城市场所往往希望通过更新等手段，持续保持该区域的竞争力。同时，原有的全日办公功能也开始向工作-生活-休闲等复合功能偏移，激发更多的场所消费。

今天我们将从东京中央的几个重要枢纽站点谈起。秋叶原站、汐留站、品川站都不可避免地迎接着他们的土地调整和再开发（Land Readjustment& Urban Redevelopment）

秋叶原站

秋叶原站区域位于东京市中心，距离东京站仅 2 公里。是东京重要的交通枢纽功能，也是世界上最大的电器产品购物区之一。该区域也是动漫文化的重要根据地。

之前，该地区沿铁路有大量空地、用于公共蔬菜市场的轨道和一个货运站。东京政府在1990年的长期发展计划提交了重建秋叶原车站地区的城市再开发概念规划，将空地和原有货运用地用于商业、办公、居住和文化设施用途。

它还针对与城市交通的协同，利用现有资源提升城市功能，将该地打造为特色的电器购物小镇。其发展理念有针对性地引入三个城市功能：

(a) 数字媒体创新中心和下一代产业；

(b) 沟通和信息功能；

(c) 生活和住宿调制功能

该开发项目可享受特殊措施，例如：土地使用控制的放松管制、私人的城市规划提案，加快法制建设程序，以及减税的财政许可。

因而，秋叶原的再开发项目吸引了大量的社会投资，并引入了大量的人口迁入。其在购物体验和行人安全的努力打造了富有特色的街区，而在高层办公的打造上又成功引入了诸多IT行业公司入驻。

汐留站

新桥站是日本最早的铁路开通站点之一，其火车出发哨声甚至成为流行歌曲的主题。汐留在整个大正（1912-26 年）和昭和（1926-89 年）时期是日本最重要的货场。但在 1970 年代经济高速增长时期，货运的功能被调整，汐留站被迫置于空闲状态。

1980年代，汐留区域面临了转机，土地调整计划被多次提出。1991年2 月，汐留站的政策理念是通过以下方式创建一个国际化的多功能城市空间：

•    引进最先进的办公功能，以建立新的国际业务基地    

•    建设居住空间，振兴城市核心    

•    引入各种交通方式、城市便利设施等。   

•    通过新干线、铁路和高速公路实现良好的国内和国际连接，将交通基础设施与便利宽敞的航站楼整合在一起

其中，最重要的改变是容积率的变化。在 1996 年 8 月，TMG 批准将该区域重新划分为建筑面积比为 800% 的商业区，允许在可用土地面积上建造更高的建筑物。   

为了快速偿还从 JNR 接管的长期债务，土地重建计划得以批准。比如，在此规划了商业、办公、酒店等塔楼，最大高度约200米。此外，为了在滨离公园周围保持良好的城市天际线，对规划的 2000 个住宅单元的高度进行了限制。在 E 区，制定了包括文化和交通相关设施在内的塔楼计划。

目前看来，这个项目有其成功之处，也留下了许多弊端。高密度的开发让汐留区域有机会振兴东京整体经济活动，并摆脱高额的债务。但另一方面，过密的高层建筑阻碍了视觉通廊和海风通道，不利于当地的微气候和景观连续。并且，该区域建筑破坏了当地原有的文脉，没有很好地利用滨离宫的文化氛围。

另外，虽然该项目引入了大量的企业办公，但专家也表示了此方面的担忧：写字楼的持续供应可能会降低租金，供过于求也可能导致条件不利于业主。

品川站

品川站于 1872 年在日本第一条从新桥到横滨的铁路路线上首次开通。得益于这个地区有大片空置或未充分利用的土地，品川站能进行土地调整和改善，以培育优先发展区，带动区域发展再生。

由著名建筑师隈研吾设计的高轮门户站代表了品川再开发项目的最新标杆，这是 JR 东日本多年来致力于通过改善交通和引领附近新建筑来打造全球枢纽的努力。

品川不仅位于山手线、京滨东北线和东海道线以及东海道新干线等多条火车路线的交汇处，距离羽田机场也只有几站路程。由于这些原因，该地区被认为是全球商业的潜在枢纽。

重建的第一阶段计划于 2024 年完成，包括建造几座高层建筑，以欢迎更多的居民和企业来到该地区。到 2027 年，乘客将能够在 40 分钟内通过中央新干线磁悬浮线从东京前往名古屋。

不过该开发项目还是面临许多挑战：由于靠近机场，品川地区的建筑物不能超过 100 米，而且该地区狭长的形状限制了扩建的可能性。

比较

秋叶原站、汐留站、品川站，和东京火车站、虎之门之丘一样，属于重点枢纽的城市土地再开发项目。这些车站都经历过较长的衰落时期，如秋叶原站、汐留站以前都为货运线路，后来经过土地调整，引入大量的商业、办公区域，让站点周边变得更有活力。

1. 空置土地

这些站点周边都有较多的空置土地和未开发土地。这些土地原本是货运货场或者其他闲置土地，在再次开发过程中，可以提供较低价的土地供应。

2. 重点枢纽作用

这些车站都有多条铁轨线路，丰富的线路也带来了分裂的地块和较多的地铁出口。因而如何建立多地块的联系是这些项目重要的规划方向。

3. 行人体验

打造宜人的行人体验是每个项目着重表现的设计元素。比如秋叶原打造的电器电玩街、汐留的行人高架长廊、品川的多层次连廊，都尝试解决高密度社区的行人可达性和步行体验问题。

4. 差异化

这几个区域在再开发的闻名程度不如涩谷、池袋、新宿等几个副中心，是因为他们在差异化改造上缺乏这些地区的特殊烙印。

秋叶原算是在亚文化上异军突起，大量IT行业的引入和动漫街的打造一举让该地成为了动漫文化的朝圣地。但汐留很明显没有利用好当地文脉特点，只是一味地引入了大量的办公和公寓，没有很好地结合当地文化特色。滨离宫和日本第一个火车站遗址都是很好的文化元素，但在整个地区的打造上，缺乏对其的呼应。

品川在这点上比较讨巧，由隈研吾设计的高轮站成为了标志性的站点，同时由Pickard Chilton规划的站点再利用也在开始造足了风头，这也让还在进行中的品川再开发值得期待。

5. 产业

人口是地区立足之本，产业是地区发展之基。秋叶原地区的电器行业蓬勃发展带来了地区的繁荣。品川地区原有大量的酒店、高档住区、总部办公、学校和研究机构、绿化公园为其再开发提供了夯实的支持。汐留地区则是商务办公的重要场所，引入了全日空航空公司、电通、富士通、JSR、三井化学、日本通运、日本电视和软银的总部，对标伦敦的金丝雀码头，发展办公业务。

6. 政府支持政策

对于地块的再开发和吸引私人投资上，这几个项目都得到了政府的支持。最大的政策是容积率的奖励，让这些地块得以建成更多的高层建筑，从而实现高密度的开发。另外，政府还对私人开发商提供财政支持和减税，对各类建筑指标放松管制。这些政策都激发了私人房地产的热情，有效地促进了公私合营开发的进程。

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