新政温和 土地火爆 40盘加推 沈阳楼市金九已来！
在房地产市场上，素有“金九银十”的说法。刚刚过去的8月份，沈阳的市场说热不热，因为入市房源并不多，从备案价格来看，房价也渐渐趋于平稳。说冷也不冷，土地市场的火爆，老盘加推，新盘蓄势待发。市场如此现状，沈阳楼市能否继今年四五月的小阳春之后顺利迎来“金九银十”的另一波新高潮？
一、新政
新政表现温和
8月7日，沈阳市人民政府办公厅发布《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》，新一轮的楼市调控开始。具体内容涵盖土地、房价和公积金政策三方面。着重限制外地人炒房，加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)的房价管控。这轮调控目的简单说就是为了稳定房价。
从克而瑞统计数据来看，截止2017年7月， 沈阳商品住宅成交价格高达8560元/平方米， 创年内价格新高，同比上涨19.04%，环比上涨13.21%。在此情况下，新政发布。8月份，价格价格回落至7304元/平方米，环比下降14.67%，创2017年8个月以来最低成交均价。
从上图明显看出，进入7月份，沈阳商品住宅供应面积和成交面积双双走高，尤其是七月下旬以来，供应面积激增，而每周平均价格均超过8000元/平米，而新政公布后连续两周供应面积均为0，到8.14-8.20周成交均价降至6258元/平米。之后的一周，成交均价恢复至7181元/平米。
价格出现如此大变化总体是因为，市场高端产品成交备案量减少、中端产品导致市场成交价格整体被拉低。
总体而言，新政表现较为温和，从整体市场表现看，新政对于城市中高端产品的网签备案有所影响外，其对于案场实际成交影响力较小。
二、土地
土地市场异常火爆
与房产市场观望的态势相反，土地市场却异常火爆。房企夺地大战不断上演，高溢价拿地、热门地块地价猛窜。新政出台第10天，新规下的第一次土拍，华润、万科、龙湖、金地、中粮、金辉在内的34家房企拼杀，华润拿下5宗地，其中一宗现楼面最高限价6000元/平方米，溢价率达193%历史新高。
8月30日，沈阳土地市场万科、中粮各拿下于洪、大东一宗热地，沈北商业地块被中盟自贸收入囊中用于打造北方电商产业总部。万科拿下千山西路地块欲建设高层产品，中粮拿下职业技术学院地块，与旭辉为邻还要为大东区配建一所中学。
9月6日，沈阳的土拍市场上，再次掀起热潮，其中，浑南一宗商业地块，被华新联盛房地产总价0.22亿，溢价率226%收入。华茂中心北地块，被中海以总价3.7亿，溢价率132%拿下，中海相表示，该地块做高端产品，以高层为主，有可能做大平层。
从土地市场来看，品牌开发商占比越来越高，拿地竞争更加激烈，溢价率也更高，而火爆的土地市场也会助力近期沈阳房价令其更加坚挺。
三、推盘
金九月40余个项目开盘加推
据克而瑞不完全统计，金九月沈阳楼市预计有44个项目开盘加推，呈现了扎堆入市的局面。除了一些热门楼盘的加推，不乏融创沈阳府、五矿世家金城、恒大御峰、美好奉玺臺、金辉中央云著等纯新盘入市。
从即将开盘加推项目的区域分布来看，浑南区、铁西区、于洪区仍然是供应热门区域。
四、贷款
沈阳银行个人住房贷款利率上浮
目前，包括国有银行在内的银行已纷纷上调首套房贷利率标准，普遍执行首套房1.05倍基准利率和二套房1.10倍基准利率。
以贷款50万，贷20年为例，利率上浮5%后相比基准利率月还款仅增加68元左右，与之前出现的85折利率相比月还款增长266元左右。
住房贷款利率上浮增加了一些购房成本，但对于刚性首次置业来说目前影响并不会太大。
五、总结
土地市场上开发商积极拿地“备粮”，同时“面粉”的价格也在不断上涨。政府楼市调控政策出台和利率上浮调控展开，会在房价维稳方面起到一定作用，但影响有限。“金九银十”沈阳市场供应充足，市场信心十足。(文/cric沈阳机构)
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