城市新赋能 | 致敬时代浪潮下的筑梦者：罗能钧
改革开放以后，房地产经历了数代的更迭；尤其在2010年以后，地产设计进入到一个质变期。品质上的质变期影响了行业从规划、设计、建设、管理获得了举世瞩目的成就，设计行业借着东风起势，开放性地学习到各行各业的先进经验，把中国的地产设计事业推向新的一个高峰。
2019年9月19至20日，第三届超高层建筑产业国际峰会在上海成功举办。本届峰会以“城市新赋能——全球卓越城市的高层建筑与高密度核心区价值营造”为主题，聚焦中心城市中的高密度核心区的发展与挑战，结合中国国情和现实问题，探讨高密度核心区与其中的高层建筑对于城市整体的能级提升的关键意义与作用。
峰会上有60余位国内外知名学者及权威专家发表主题演讲，700余位行业嘉宾齐聚沪上，分享纽约、伦敦、东京、上海、深圳等国际国内的新理念、新发展与新实践。◢
文/ 地建师DJSER.com
罗能钧，参与管理了上海环球金融中心、天津117大厦、中信大厦项目，现任中信和业投资有限公司董事、副总经理。
超高层建筑这种大型的、复杂的项目，建立组织管理体系非常重要。
超高层的显著特征是开发周期长、体量大、技术复杂，还需要持续的资金投入。我参与超高层项目管理是从零四年开始的，经历了3个项目。
第一个是上海环球金融中心，这个项目应该是中国的建筑企业真正意义上的第一个总承包项目。投标时10亿左右，签约的时候变成39亿，整个工程干完，已经是53亿，这个过程其实是业主方对承包商品管理团队管理能力的认可。我在这个项目上待了4年的时间，从零四年到零八年，中间离开了半年时间，但是都有持续跟进。
我最深刻的感受应该是：
1、超高层建筑这种大型的、复杂的项目，建立组织管理体系非常重要。
2、超高层项目的施工图二次设计，或者叫深化设计管理，非常非常重要。
3、项目上的总承包，真正发挥的是它的管理价值，通过管理为项目增值。
第二个项目是天津117大厦，我在这个项目上待了11个月时间。当时处于启动策划阶段，作为117大厦的业主管理代表，我的主要工作是项目前期策划，把项目管理PM、设计管理DM、施工管理CM这些体系梳理清楚。而且国内的超高层建筑资源配置也比较有特殊性，一个原创的设计，或者建筑的概念设计，乃至初步设计都是国外公司来完成，只有施工图设计才由我们国内设计院完成。基于这个现实，我们在设计管理上必须寻找国外资源和国内资源配置，形成优势互补的设计管理体系。
超高层建筑，它是一个城市的地标和名片，大家都非常追逐，但同时它也是吸金大户，所以我觉得有超高层建筑梦想的开发商或者业界同仁，要谨慎行事，充分评估它的可行性和自身的资金实力。
第三个就是中信大厦，我是从2011年开始，到现在8年时间。在项目工程推进过程中，我负责推进设计、工程、机电、运营。我们对中信大厦的开发建设和运维进行了比较系统的探索和推进，是全生命周期策划。
经过这三个项目，能够看出来核心区的区域成熟度和超高层建筑，其实是有密切的关系，区域成熟度和对超高层的承载能力是相互成就的。
超高层的设计、管理，是一个专业化分工。
超高层的设计、管理，是一个专业化分工，专业化分工就会导致一个超高层建筑的主体设计专业设计，是不同的团队。设计这一行业也分得很细，很复杂，业主可能要和很多家设计单位签合同，很多时候国内的超高层设计协调效率低、问题多，主要原因就是合同关系和管理关系没有理顺。
作为不懂专业的业主，去协调多家设计单位，是很庞杂也很难的一件事。我们在中信大厦项目上做了这样的调整：我们把主体设计的主要牵头单位组成一个联合体，让联合体的牵头方，再和专业设计签合同，因为专业设计是为最终的设计成果服务，业主方只需要一个高品质的设计成果。
参与中信大厦的直接相关设计单位有73家，主体设计5家，包括建筑设计KPF、结构设计奥雅纳、机电设计柏诚、交通设计MVA、施工图设计北京建筑设计研究院，组成联合体。在初步设计期间，主要是对项目系统和体型进行设计，所以我们让KPF作为联合体牵头方；进入施工图设计以后，主要是从可施工性和技术参数进行把控，是对国内的标准规范的完成实施。我们又让熟悉国内的北京建筑设计研究院牵头。所以在这其中，我们做的其实主要设计管理体系建立和实施。
初步设计到施工图设计，境外和国内不同设计主体的工作方式都不一样，这其中就存在信息鸿沟。如刚才说五方的联合体，北京建筑研究院提前就介入初步设计，后续KPF、奥雅纳、柏诚等又对后期的施工图审核，做到无缝搭接，消除信息鸿沟。设计联合体模式，这是一个创新，在国内外我们是第一个。
中信大厦
超高层建筑的物业管理一定要有细分市场，并且要区分于住宅物业管理。
我原先负责开发建设，去年10月份开始我就转入运维，现在负责中信大厦运维管理体系构建、团队组建和推进实施。我们做了很多调研，我们国家建设超高层和商业楼宇时间并不长，才几十年的时间，08年上海环球金融中心建成，运行到现在也就十年多时间。国内的这些超高层商业楼宇，运行模式基本上是由国际五大行接管，因为我们重开发建设轻运维现象比较普遍。
我们调研发现三种基本方式：一种方式就是委托五大行管理；第二种方式是和五大行成立一个联合体公司；还有一种方式就是自建，自己持有的商业楼宇由业主自己组建团队。我们也做了一个比较，因为超高层这种楼宇机电非常复杂，机电造价基本上占到整个总造价三分之一以上，所以大楼将来的运行、舒适度、安全性都取决于机电设备设施系统。我们分析以后认为，第三种方式对大厦的运维、保障可能更有效，所以中信大厦项目我们就采取原来开发建设的核心管理对象向运维转型，再招一些有运维经验的人组成运维团队，技术劳务则交给劳务公司。于是去年10月份成立了运维管理中心，下面设置了安全保障部、设备运维部、设施运维部、环境管理部、客户服务部。
中信大厦管理的基本目标包含：
1、数据运维：用数据说明运营的效率。
2、安全高效：超高层的安全和运行效率是第一的。
3、客户满意：是以人为本运维管理的基本要求。
我们真正的想法还是希望借鉴国际建筑业主与管理者协会（BOMA）、国际设施管理协会（IFMA）、以及日本的环境管理标准和最佳实践，再根据我们国内的情况构建中信大厦运维管理体系。
同时我们也做了一些特色，比如：消防管理的“一站两队。”一站指微型消防站。因为超高层楼宇太高，超过100米以上，城市消防设施就很难发挥作用，所以我们在避难层一共配置了8个消防分站，每个消防分站都配置了相应设施。两队指消防队和技术处置队。消防队有灭火、防火经验，但是技术处置能力不足，所以我们成立了技术处置队，一旦发生火灾，由这些技术人员提供中信大厦水电等控制系统的技术支撑。6月份开始，北京朝阳、海淀、东城、西城四个消防支队在我们那里演练了一个月，消防队也很重视打造这套消防自救体系。第二个是做平台，构建了客服管理系统“尊E管”和“尊E享”。还有一个是环境管理部。环境管理部不光负责保洁和绿植，还有室内的艺术品，目的是营造一个美的环境，所以我们让原来主管精装的人来负责。超高层建筑的物业管理一定要有细分市场，并且要区分于住宅物业管理。
中信大厦
BIM在开发建设过程中非常有价值。
中信大厦在策划阶段做了很多数字化和智能化方面的工作，但真正落地的时候，我们也在反思。数字化其实形象地说，就是相当于在电脑上盖一遍楼，模拟得越真，将来问题越少，积累的数据也越多。
BIM在开发建设过程中非常有价值，比如说，我们做虚拟建造的时候，设计可能仅仅基于标准和规范或者是业主需求去做，但要建造实体，还有好多措施。比如泵送、脚手架、塔吊，这些措施的模型谁来做？就是施工方。所以虚拟建造就是数字化的过程。
BIM技术是一个比较好的工具，我认为设计团队就是BIM团队，在设计中，我们要求二维和三维同步推进，而且谁设计谁做模型。其实业主对BIM并没有需求，业主只投资买一个高品质的建筑产品，BIM就是一个工具和技术，不管用来做设计、协调，或者设计成果的生成还是施工的模拟，这些都是实施方的工作，业主要做就是明确功能需求和提供足够的资金支持。至于为何中信大厦积极宣传是业主牵头，是因为国内管理体制造成的，设计和施工分开管理，所以只有业主有能力把设计方和施工方的信息集成起来。现在行业对BIM的标准、审核并不成熟，也没有提出过。中信大厦作为一个超高层项目，它有足够的规模来支撑，编制了中信大厦BIM实施导则，前后共修改了6版，所有参与者共同制定好游戏规则，根据设计成果中谁的工作量最大，谁来主导。
对于运维的智能化楼宇管理，我们的起点很高，我们在2011年初和2012年初做了调研，结果很令人吃惊：80%以上楼宇的智能化系统都是没有能够实现设计目标，实际运行结果不理想。我们当时提出的框架和概念非常先进，要基于物联网和大数据分析。我们有一个目标，把紧密相关的系统集成，组建系统之间的数据共享和分析，这就是将来的应用层。但是还有一些难度，因为大数据有一个特征就是价值密度低，比如存在可能在两万条数据中有用的只有两条这样的现象，因此应用层还有很多细致的工作要去做。
总的来说智能化管理产生的大数据如何为大厦更加高效的运行策略提供支持是很重要的。比如中信大厦采用了能源管理系统，邀请的是一家日本公司，已经开始进行调试。因为超高层建筑是能耗大户，能源费用基本占到了整个大楼运维管理费的三分之一以上。我们对电力系统也进行了智能化管理，还有空调，空调控制系统常用的是DDC系统，但现在我们用的是PLC，它对于运维人员要求比较高，但是它的精度和灵活性远远高于DDC。还有一个就是重大设备，我们也希望重大设备能够彰显中国制造的实力，比如在中信大厦选用了格力的冷机，当时质疑的压力大，但通过测试，评估它各种技术参数，比国内占主流的机型性价比好，经调试运行，现在看效果很好。
中信大厦
超高层建筑是建造制造业的集大成者，是一个高端产品，但应该根据设计需求，不能盲目。
我们现在的城市化这么快，城市规划很重要。
我们现在的城市化这么快，城市规划很重要，城市规划一定要有专业人士用长远眼光去做。
超高层一定是在高密度核心区，因为它给城市提供了竖向的空间发展可能。人在竖向的时候，水平怎么来打通？这种合理性一是基于好的城市规划，如果有好的城市规划，单个项目镶嵌在一个好的城市规划里面，那它起到了自身应有的功能。
第二个是对于超高层建筑的业态和功能需求，要有正确的定位。如果是商业或者酒店，可能很需要联动性，但如果这栋楼是纯办公楼，它需要安静，需要私密，比如在北京东三环的北京发展大厦，它的运维标准就是安全、安静。
超高层建筑需要好的城市规划和单体建筑，单体超高层建筑和周边环境应该契合，另外建筑本身的业态功能也应该和周边环境有协调。超高层作为一个城市的地标和名片，业主方在开发时需要考虑给周边带来的不良影响，应该提供更多的便捷，消除不良影响。
中信大厦
这个行业应该踏踏实实做点真正高品质的，有价值的事。
我们行业现在是在一个新时代，新时代的典型的特征就是从追求数量到追求高质量。很多时候慢工出细活是有道理的，什么意思呢？就是对房产、不动产产品我们要有一个清醒的认识，它们应该是经得起时间和历史检验的，我们应该做点精品工程。
第二个要追求真正的价值，真实的价值。房地产这个行业应该踏实，它的价值主要是用来使用的，我们是办公也好，居住也好，应该是用来使用的。所有的不动产都应该是一个可持续的、运行良好的产品，开发商应该要有自持物业业主的责任感，而不能卖出去后就不负责任。
总的来说这个行业，不管是从管理还是从技术上，确实应该静下心来，踏踏实实做点真正高品质的，有价值的事。
会上合影
The End
地建师「筑梦者」计划
构筑一个真实的地产建筑师
* 地建师全新开辟，一档有温度的栏目 *
* 走进地产建筑师，为你呈现TA们的思想情感，每期几分钟，简短但不简单 *
▶ No.001：莫干山语：朱育帆、宋照青、袁欣、刘建辉▶ No.002：取舍中的美学传承：张兆强▶ No.003：当代设计追求之未来趋势与展望：吴志伟
Extension
中信大厦
第五届CREDAWARD地产设计大奖·中国
优秀商办地产项目
业主单位：中信和业投资有限公司
建筑设计：Kohn Pedersen Fox Associates（设计牵头方），北京市建筑设计研究院（设计总负责方），TFP Farrells（标地概念设计）
项目规模：437,000平方米
建筑面积：350,000平方米
建成时间：2018年12月20日
设计周期：超过两年
2019-2020第六届
CREDAWARD地产设计大奖·中国
申报倒计时20天
立即申报
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